關于征收房產(chǎn)稅的若干思考與建議

張玉山

(宜昌市食品藥品檢驗所，湖北宜昌 443000)

從“國五條”公布后的房價走勢看，加重征收房屋交易稅不能有效抑制房價上漲。特別是對于現(xiàn)金購買持有房屋等待房屋增值的投資沒有抑制作用。在國家宏觀調控政策屢屢受挫的情況下，人們便把目光轉向近日剛剛啟動的房產(chǎn)稅試點。目前對于房產(chǎn)稅是否應該開征、征收方式存在不少爭議。

一、我國房產(chǎn)稅發(fā)展過程

1950年《全國稅政實施要則》最早稅收就包含有房產(chǎn)稅。1951年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》中將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并成房地產(chǎn)稅，但1984年工商稅改革，將地產(chǎn)稅分成房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。由于我國幾乎都是福利房，房地產(chǎn)沒進行改革，1986年《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》中，征收范圍沒有覆蓋個人擁有的非營業(yè)房屋(即自住房)。改革開放后經(jīng)濟飛速發(fā)展，大量資金流向房地產(chǎn)市場，導致房價高居不下，房地產(chǎn)市場面臨泡沫危機，我國房地產(chǎn)稅收改革勢在必行。2010年“新國十條”公布后，發(fā)改委明確指出“深化財稅體制改革，逐步推進房產(chǎn)稅改革”，2011年重慶和上海相繼試點征收房產(chǎn)稅并頒布實施相應稅收方案，標志著我國房地產(chǎn)稅收改革的開端。

二、我國房產(chǎn)稅征收的必要性

1.房產(chǎn)稅有利于讓房價回歸合理

土地屬于稀缺不可再生資源，國家壟斷下供不應求矛盾突出，在土地招標、掛牌及拍賣交易等出讓政策刺激下，土地成本越來越高。開發(fā)商為取得土地，加大土地出讓金，不斷刷新“地王”記錄，更刺激房價攀升。開發(fā)商不斷取得土地后，伴隨房價不斷上漲，土地開發(fā)周期越長利潤回報越高，開發(fā)商囤積土地坐等土地增值后開發(fā)。相關資料顯示，1998～2010年間，囤積土地高達15億平米，甚至有土地囤積竟達17年之久。

近年雖然國家出臺相關政策試圖調控房價，但房價依舊堅挺，并且上漲趨勢明顯。房價上漲和投資、投機購房是相互推動的。房價的上漲態(tài)勢抬高了人們對房產(chǎn)增值的期望值，誘發(fā)越來越多的人進入投資和投機領域，反過來又會激化房地產(chǎn)供不應求和房價持續(xù)攀升。炒房者購房后，將所購房產(chǎn)在銀行抵押套得貸款后繼續(xù)購房，如此反復。由于空置房購買后無需繳稅，購房成本幾乎與初期成本一樣，加上房屋升值率遠大于貸款率，很多個人或群體(如溫州炒房團)瘋狂投機炒房坐等升值出售謀取暴利，導致原本供求關系沒有保障的房地產(chǎn)市場更是雪上加霜。一方面越來越多的人買不起房，另一方面大量空置房閑置無人住。征收房產(chǎn)稅可成為抑制房價上漲的有效措施［1］。

2.房產(chǎn)稅調節(jié)收入及資源再分配

目前房價越來越高，富人坐擁幾套甚至幾十套現(xiàn)象普遍存在，工薪階層普遍成為房奴，更多的人只能望房興嘆。有關資料顯示，2009年北京四環(huán)內80平米普通房屋，按照2.5萬元/m2進行計算，價格約為200萬;若以工作五年中產(chǎn)階級家庭為該買者，家庭平均工資2000元，則夫妻年收入4.8萬元，北京四環(huán)內房價收入比居然高達40。2009年全國房價收入比為8.03，世界銀行進行中國住房制度改革研究提出房價收入比合理標準在3－6之間。我國大型城市中產(chǎn)階級房價收入比嚴重偏高，全國平均房價收入比遠高出合理范圍，說明我國絕大部分人對于房屋購買力過低。房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅，區(qū)別于其他稅種主要在于財產(chǎn)稅主要是體現(xiàn)社會公平，調節(jié)收入分配，維護社會正義。目前我國貧富差距越來越大，若此時適當出臺房產(chǎn)稅政策，對多套房的高收入者或富人征收部分房產(chǎn)稅，低收入者由于無房或少房基本不受影響，能夠很好體現(xiàn)社會公平，調節(jié)收入分配，抑制投機。另外將所得稅收用于發(fā)展保障性質的住房供給低收入者，又能緩解房地產(chǎn)供不應求的緊張局面，緩解社會矛盾，維護社會正義。

3.房產(chǎn)稅可完善稅收體系

自1994年實行地稅分家后，優(yōu)質地方資源作為國稅上交中央，同時GDP作為地方政府政績考核關鍵，地方政府面臨財政資金和考核雙重壓力，地方政府為增加收入將土地拍賣出讓，進一步刺激高房價［2］。作為稀有的有限資源，地方政府也不可能長期靠賣地作為主要稅源，土地資源接近枯竭是不爭事實。政府采用收取房產(chǎn)稅形式，將一次性收益的土地出讓金分攤至土地使用期限內，稅收承擔者由開發(fā)商轉移至房屋購買者，那么開發(fā)商開發(fā)成本會降低，為房價下跌提供空間，更多低收入者能夠買得起房，而高收入者考慮房屋持有期間的房產(chǎn)稅會選擇不買或慎重買房;同時在土地使用期間內，地方政府也能依靠房產(chǎn)稅獲得持續(xù)收益，解決土地財政后的財政資金短缺問題。參照國外經(jīng)驗，目前世界有一半國家和地區(qū)需要繳納房產(chǎn)稅，在所征收國家中，房產(chǎn)稅都是地方財政收入主要稅種，美國財產(chǎn)稅甚至占到財政收入的75%。征收房產(chǎn)稅需要進行評估，不同地區(qū)稅收不同，因此同步體現(xiàn)出房地產(chǎn)價值與當?shù)卣卜账疥P系，很好地體現(xiàn)了“誰受益誰繳稅”原則。相比之下，房產(chǎn)稅也可以作為我國地方財政穩(wěn)定稅收主要來源，明確稅收標準和稅收用途，便能很好體現(xiàn)出我國“取之于民，用之于民”稅收理念。

三、對房產(chǎn)稅征收建議

1.盡快完善房產(chǎn)稅征收的法律依據(jù)

根據(jù)《立法法》第八條規(guī)定，對非國有財產(chǎn)的征收只能制定法律，目前房地產(chǎn)征收法律依據(jù)尚且停留在1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，征收范圍只包含營業(yè)性房屋，目前上海、重慶地方出臺房產(chǎn)稅征收條例中征收對象卻為新購居住性房。我國房產(chǎn)稅征收尚處于試點階段，征收尚且缺乏法律支撐，因此建議全國人大和常委會授權國務院制定行政法規(guī)，予以房產(chǎn)稅征收法律支撐。

2.以房產(chǎn)稅代替部分房屋交易稅

房屋交易稅包括地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、房屋交易稅的納稅保證金、土地出讓金等16類稅收［3］。新的“國五條”規(guī)定房屋交易時征收20%個稅，會使賣房者將繳納的個稅變相增加在房屋交易價格上，反而助推房屋價格上漲。開征房產(chǎn)稅，可加大房屋擁有者，特別是房屋投機者和房屋高消費者的擁有成本和囤積成本，降低交易個稅，可促使房屋產(chǎn)權向剛性需求者快速流動，實現(xiàn)交易公平和社會公平。目前上海和重慶試點地區(qū)征收對象有所區(qū)別，上海地區(qū)是主要以人均面積衡量房產(chǎn)稅征收與否，重慶地區(qū)征收對象則主要為購買別墅和高檔房人群。兩個試點都面向增量房征收。只對新購入房征稅，沒有涉及空置房等大量已購房屋，大量投機購買的空置房(占整個房地產(chǎn)30%)是高房價推動的幕后黑手，必須對此類房屋進行征稅，才能促使空置房重新流向市場，緩解房地產(chǎn)供不應求關系，進一步促使房價下降。

3.完善房產(chǎn)稅征收條款內容

經(jīng)歷了從房屋福利分配到房地產(chǎn)市場改革過程，我國房產(chǎn)稅收尚未健全，遺留問題頗多，需明確征收對象和征收評估制度。建議從以下方面進行考慮:(1)建議擴大征收范圍，擴大至所有房產(chǎn)產(chǎn)權所有者，避免因征收對象不明確造成混亂。(2)房產(chǎn)稅體現(xiàn)的是社會公平，目前收入差距過大，對于所有群體征稅不合乎情理，因此實行有差別的征收標準是十分必要的。按照家庭人均房屋面積進行計算，明確免稅面積(即保障人均正常使用居住面積)，在超額面積上實行累進稅率，人均面積越多征稅越高，從而能夠有效避免變相福利分房、投機炒房現(xiàn)象發(fā)生，更能夠調節(jié)收入、體現(xiàn)社會公平。(3)目前房產(chǎn)登記尚未進行全國聯(lián)網(wǎng)，只能在所在省份進行查詢，給投機者多地域投機炒房留下漏洞。建立全國統(tǒng)一房屋信息登記管理制度，可促使房產(chǎn)稅征收更加公平公正公開。在完善房產(chǎn)稅征收條款基礎上加緊開征房產(chǎn)稅，可有效抑制投機投資性購房，引導合理住房消費。

四、結論

征收房產(chǎn)稅能夠控制房價回歸合理范圍，起到調節(jié)收入及資源再分配，體現(xiàn)社會公平的作用，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場及轉換地方政府稅收

［1］許經(jīng)勇.高房價、高地價與房產(chǎn)稅的深層思考［J］.南通大學學報:社會科學版，2011(3):106 －111.

［2］陳志勇，陳莉莉.“土地財政”:緣由與出路［J］.財政研究，2010(1):29－34.

［3］楊圓圓.“土地財政”規(guī)模估算及影響因素研究［J］.財貿(mào)經(jīng)濟，2010(10):68－76.