國內房地產市場的特點及投資分析

宮貴武

(中國葛洲壩集團股份有限公司戰略投資部，湖北宜昌 443002)

一、房地產市場的結構及特點

按照房地產市場的一般分類，我們一般分為土地市場(一級市場)、商品房新房市場(二級市場)和二手房市場(三級市場);各個市場中的市場參與者包括:縣級以上地方政府(決定土地供給)、開發商、代理公司(新房交易)、房產中介(二手房交易)、購房者。

土地市場是一個壟斷市場，縣級以上地方政府完全壟斷土地的供應量、供應時間，并以此為基礎控制土地價格。

二、房價的決定因素

決定房價的基礎是房地產開發成本，但最終決定因素則是供求關系。房地產開發成本主要包括土地成本、建筑安裝成本、稅費和人力成本。雖然土地市場屬于壟斷性質，但商品房市場卻是一個壟斷競爭市場。萬科的市場份額5%左右，實力較強，但在全國任何一個地方，萬科沒有能力完全決定市場價格，甚至對價格影響基本不大。在決定房價的各種因素中，可以分為理性因素和非理性因素，房價暴漲和暴跌的動力則主要為非理性因素。

目前國內主要大城市房價偏高，這些城市主要包括北京、上海、杭州、深圳、廣州、南京、寧波等，筆者認為主要有以下原因:一是土地成本高，土地出讓金上繳政府，鼓勵地方政府炒地;二是大量人口進城，城市住房存量仍存缺口，剛性需求仍然強勁;三是財稅體制改革進程滯后，國內金融業發展不健全，對房地產投資和購房熱潮推波助瀾;四是縱觀世界近代經濟發展史，房地產泡沫的形成是普遍和客觀存在的現象，美國日本則為典型案例;五是中國區域經濟發展不平衡，腐敗問題較為嚴重。當前，中國城市化加快發展，并且城市化等同于城市房地產化的誤導越來越嚴重，經濟發展仍然倚重房地產業。

房價是各方力量綜合決定的結果，不管是開發商、政府還是一般購房者，都沒能力直接決定房價。而房價虛高的因素主要為:貪欲和不合理需求，這些不利因素反映出，在國家法律法規層面仍然缺乏約束制度設計，或者是這種制度設計本身就不合理。怎樣約束政府行為，怎樣規范市場，怎樣約束不合理投資投機行為，都是房地產市場下一步改革的關鍵所在。總之，在房地產市場中，充斥著較多的非理性因素。

三、土地市場的矛盾

由于政府對土地的壟斷，各種矛盾不斷積累。地方政府越來越依靠賣地賺錢;土地財政帶來的腐敗越發嚴重，呈現出一發不可收拾的局面，嚴重阻撓了市場資源的自發合理配置。當前，在許多城市，新建一個火車站，就在火車站附近規劃一個新區，手筆之大，令人震驚。這些新區是否合理，是不是真的需要，基本都是個未知數。在土地財政的激勵下，各級地方政府越來越熱衷于建新區、鋪新路，少則幾十億，多則上千億。因為一個新區代表著更多的高價土地供給，比賣一般的郊區土地劃算得多，政府不費吹灰之力炒高地價，各路媒體也是跟隨炒作，開發商則借用新區概念炒作房價，可謂地方政府地產商皆大歡喜，普通購房人則前途難料。

中小開發商拿地越來越困難，拿地成本越來越高，拿優質地塊更是天方夜譚，中小開發商有逐步被擠出土地市場的態勢。

四、中央政府視野中的房地產市場

中央政府對房地產市場的態度是很明確的:發展經濟、保障民生。在外界看來，它們像是兩個大砝碼，有時一起相安無事，有時貌似站在天平兩端。其實，它們之間的關系是對立統一的:中國處于經濟高增長時期，城市化快速發展，整個經濟的發展仍然依賴資本快速積累，房地產市場高速發展是資本積累的重要途徑。在道義層面，政府不愿承認房地產業是支柱產業，但在現實層面它確實是確保經濟高增長的重要現實力量;在執行層面，中央政府像是一個站在地方政府、開發商和購房者之間的協調者，平衡各方利益和矛盾，既防范政治風險，也極力規避經濟風險。房價的任何一次暴漲是中央政府所不能容忍的，房價的任何一次暴跌也中央政府所極力規避的。

2008年底到2009年年中，受國際金融海嘯影響，國內經濟增速出現大幅放緩的跡象，大量在建工程停工，特別是很多房地產開發投資項目擱淺。為了確保經濟增速的平穩，在國家積極的財政政策和貨幣政策的刺激下，房地產市場在2009年5月開始出現反彈跡象，這樣一來，大量在建工地的民工避免了失業，銀行體系得以轉危為安，潛在的金融風險得到控制。

五、投資房產不能抵御通脹

CPI不能完全反映價格變化，CPI統計中并不包括新房價格，也不包括建材價格，CPI上升只是反映出一般日用消費品的價格出現上漲。

溫和通脹對房產投資無益。溫和的通脹(通脹率一般在4%以下)對經濟沒什么大的負面影響，反而是比較有利的，特別是在經濟復蘇期，往往伴隨著這種溫和的通脹。當經濟從蕭條期中逐步回穩，政府就會把更多的精力轉移到治理可能出現的惡性通脹上來，由于經濟刺激計劃的需要，投入很多信貸資金，為了保證這些項目順利落實，不可能立即緊縮貨幣政策，但隨著時間的推移，緊縮貨幣政策是早晚的事，這對房地產開發和購房者都是不利的因素，房地產投資的成本會上升，房價上漲的勢頭會有所遏制。

惡性通脹對房地產投資有害。如果出現惡性通脹，剛開始企業會加速生產，房價會急速飆升，大家爭先恐后出手購房，但這一過程極其短暫。接下來，首先是企業開始減產，這包括房地產企業，工程建設開始出現問題，然后是很多企業出現經營困難甚至倒閉，收入水平預期會下降，購房熱情也會下降。房產滯銷，于是房價可能開始大幅下跌，經濟陷入危機。

國內目前沒有發生惡性通脹的基礎。整個世界范圍內工業品產能處于過剩狀態，居民收入也沒出現大幅上漲，部分地區人們的收入反而萎縮了或者有萎縮的跡象。通脹本質上是供求關系問題，既然這些需求都不振，何以出現惡性通脹?無非擔心人民幣貸款太多，但這些錢有很多用在了不該用的地方，并沒有立即改善收入，所以短期內沒有改善居民需求。另外一個理由就是美元貶值，我覺得美元貶值已經不是一天天的事了，美元不會一下子大幅貶值，而是會小幅慢跑逐漸調整，這種分散效果把全球經濟帶入到一個長期的溫和通脹時代。

六、注意對區域的把握

投資核心大城市的稀缺物業，投資一般大、中城市的新區，盡量不要投資無特色的小城市。上海外灘的豪宅價格永遠不會下跌，因為它太稀缺了。

一般小城市房價雖說一直上漲，但大部分漲速太慢，搞不好就幾年一個樣，作為保值投資手段比較好，特別是對于前景一般的小城市投資要謹慎。

筆者目前認為最好的投資方向，一是一線大城市的市中心商鋪(如果價格比較合理)，但風險很高;另外是二線大城市的比較有發展前途的新區，天津、武漢、重慶、成都、長沙等可以重點考慮，因為這些地方發展很快，并且前途比無特色小城市明朗很多。

［1］劉錫艷，陳 峰.現階段房地產業面臨的問題及應對措施［J］.商場現代化，2008(14).

［2］楊 悅.中國房地產融資市場發展趨勢分析［J］.現代商業，2010(80).

［3］住房綠皮書:中國住房發展報告(2010－2011).北京:中國社科院.