反向抵押貸款制度研究——以美國(guó)經(jīng)驗(yàn)為借鑒

張 芳，李 煒

（1.武漢大學(xué) 法學(xué)院，湖北 武漢 430072；2.宜昌市發(fā)展與改革委員會(huì)，湖北 宜昌 443000）

反向抵押貸款制度研究
——以美國(guó)經(jīng)驗(yàn)為借鑒

張 芳1，李 煒2

（1.武漢大學(xué) 法學(xué)院，湖北 武漢 430072；2.宜昌市發(fā)展與改革委員會(huì)，湖北 宜昌 443000）

反向抵押貸款制度是一種具有以房養(yǎng)老功能的房產(chǎn)金融制度，在歐美國(guó)家經(jīng)過(guò)20多年發(fā)展，體系和功能日趨成熟完善。這種制度引入我國(guó)后，在國(guó)內(nèi)的發(fā)展并不順利，受到了我國(guó)法律上土地二元所有制、土地使用權(quán)續(xù)期相關(guān)規(guī)定不明、債務(wù)到期時(shí)的抵押物流轉(zhuǎn)限制等約束，使其以房養(yǎng)老的功能難以發(fā)揮。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有法律環(huán)境，可以對(duì)反向抵押貸款制度進(jìn)行適度改良，構(gòu)建政府主導(dǎo)、機(jī)構(gòu)主體、續(xù)期明確、他有產(chǎn)權(quán)準(zhǔn)入、農(nóng)村適度發(fā)展的綜合性制度體系。

反向抵押貸款；本土化；法律沖突

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)60歲及以上人口突破1.77億人，占人口總數(shù)的13.26%，其中65歲及以上人口接近1.2億人，占8.87%，這意味著我國(guó)進(jìn)入了老齡化社會(huì)。①隨著我國(guó)老齡化速度加快規(guī)模加劇，以基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)年金、個(gè)人儲(chǔ)蓄性養(yǎng)老保險(xiǎn)為主的養(yǎng)老保險(xiǎn)體系已不足支撐社會(huì)養(yǎng)老剛性需求。與此同時(shí)，“四二一”、“四二二”家庭結(jié)構(gòu)下贍養(yǎng)人負(fù)荷畸重，“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀逐漸瓦解。反向抵押貸款制度解決了不少老年人“房產(chǎn)富人、現(xiàn)金窮人”的問(wèn)題，為養(yǎng)老提供了充足的現(xiàn)金流。在西方國(guó)家以房養(yǎng)老的實(shí)踐中，反向抵押貸款是最受歡迎、使用最廣泛的一種以房養(yǎng)老方式。

一、美國(guó)反向抵押貸款制度介紹

反向抵押貸款最早起源于荷蘭，上世紀(jì)80年代末住房?jī)r(jià)值可轉(zhuǎn)換抵押貸款在被美國(guó)聯(lián)邦住房管理局推出后，反向抵押貸款市場(chǎng)迅速發(fā)展壯大起來(lái)。英、法等歐洲國(guó)家隨即在老年居民中普遍推行“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”的壽險(xiǎn)服務(wù)，加拿大、日本等國(guó)也對(duì)此進(jìn)行了嘗試。根據(jù)美國(guó)《銀行法》的有關(guān)規(guī)定，反向抵押貸款是指由不動(dòng)產(chǎn)抵押保全的貸款，一定年齡的老年人以自有產(chǎn)權(quán)的房屋作為抵押，由金融機(jī)構(gòu)向其提供貸款，將房屋價(jià)值全部或部分轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金，一次性或定期向借款人發(fā)放。借款人生前一般無(wú)需還貸，待去世后由金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)清償貸款本息及費(fèi)用。這種制度的現(xiàn)金流向與普通抵押貸款相反，因此也稱(chēng)為“逆按揭”。

（一）美國(guó)三種主要的反向抵押貸款類(lèi)型。[1]（p28-30）

1.聯(lián)邦住房管理局有保險(xiǎn)的住房反向抵押貸款。

這項(xiàng)貸款又稱(chēng)房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款（HECM）。通過(guò)美國(guó)國(guó)會(huì)的認(rèn)可，反向抵押貸款的回收額會(huì)超過(guò)住房?jī)r(jià)值，以及貸款意外受損時(shí)的賠償。用戶可選擇一次性獲得貸款、每月支付、在一定信用額度內(nèi)按需提取。借款者需定期支付反向抵押貸款保險(xiǎn)費(fèi)、貸款相關(guān)的費(fèi)用。期限屆滿時(shí)貸款停發(fā)，抵押住房在住戶搬遷或死亡后才收回用于還貸，居住期間的利息照常累計(jì)。

2.聯(lián)邦住房管理局無(wú)保險(xiǎn)的住房反向抵押貸款。

這種貸款的特點(diǎn)是期間固定，即貸方定期支付貸款金額，借方在約定期限內(nèi)還貸，無(wú)需保險(xiǎn)費(fèi)。這種貸款發(fā)放名額有限，入選者需要有一定的收入來(lái)源。無(wú)保險(xiǎn)的反向抵押貸款適合于短期的大量資金需求，所支付的金額要高于有保險(xiǎn)的住房反向抵押貸款。固定的償還期限要求還款金額具有充足性，因此借款人用于償還貸款的資金來(lái)源必須穩(wěn)定。

3.放貸者有保險(xiǎn)的住房反向抵押貸款。

這種貸款的保險(xiǎn)由金融機(jī)構(gòu)辦理，貸款對(duì)象資格無(wú)需政府認(rèn)可，住房未來(lái)增值的收益由發(fā)放貸款的機(jī)構(gòu)與住戶共同享有。貸方定期提供貸款，或在此基礎(chǔ)上增加一個(gè)可提前支取的信用額度。貸款利率可固定、可變動(dòng)，抵押保險(xiǎn)費(fèi)、咨詢費(fèi)等附加貸款成本也可以波動(dòng)。

（二）美國(guó)反向抵押貸款制度的特點(diǎn)。

1.不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款。

反向抵押貸款的抵押物只能是不動(dòng)產(chǎn)，不能是動(dòng)產(chǎn)、有價(jià)證券或其他權(quán)利憑證。并且必須是老年人自有產(chǎn)權(quán)的財(cái)產(chǎn)，不能是租賃、無(wú)產(chǎn)權(quán)的占有房產(chǎn)。

2.住房期權(quán)。

反向抵押貸款實(shí)際上是老年人將自有產(chǎn)權(quán)的房屋作為期貨，預(yù)售給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，貸款金融機(jī)構(gòu)取得期待利益，將在遠(yuǎn)期收回貸款本息及費(fèi)用，或取得房屋實(shí)現(xiàn)期權(quán)。

3.養(yǎng)老保障。

反向抵押貸款解決的是有住房，沒(méi)有固定收入，或收入很低無(wú)法滿足生活需要的老年人的養(yǎng)老問(wèn)題。老年人在有生之年無(wú)需出售和搬離房屋，就可一次性或定期獲得現(xiàn)金，提高生活水平。

4.有信用擔(dān)保體系。

美國(guó)的聯(lián)邦住宅管理局和退伍軍人管理局積極為反向抵押的借款人提供擔(dān)保，實(shí)現(xiàn)信用升級(jí)，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的貸款信心。

5.二級(jí)市場(chǎng)較為完備。

通過(guò)設(shè)立反向抵押貸款保險(xiǎn)、再保險(xiǎn)機(jī)制，或推行反向抵押貸款證券化，減少現(xiàn)金流壓力、降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。例如房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款（HECM）的提供者，把所有發(fā)放的貸款全部出售給聯(lián)邦全國(guó)抵押貸款聯(lián)合會(huì)（Fannie Mae）來(lái)進(jìn)行融資。

6.無(wú)追索權(quán)。

反向抵押貸款中的無(wú)追索權(quán)制度包括兩個(gè)方面，一是貸款人實(shí)際支付的貸款額超出預(yù)估貸款額的，不得向借款人追索超額部分，二是房屋賣(mài)價(jià)高于預(yù)估貸款額的，貸款人必須返還差價(jià)。[2](p57)

7.政府主導(dǎo)。

反向抵押貸款因其公共產(chǎn)品屬性，得到了美國(guó)政府的大力扶持。政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，并對(duì)相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管。政府也可直接作為市場(chǎng)主體參與。目前美國(guó)市場(chǎng)份額最大的房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款（HECM），得到了美國(guó)住房與城市發(fā)展部（HUD）和聯(lián)邦住房管理局（FHA）的支持，由銀行、抵押貸款公司等眾多金融機(jī)構(gòu)開(kāi)辦。HECM保險(xiǎn)項(xiàng)目得到聯(lián)邦政府的保險(xiǎn)。

二、我國(guó)關(guān)于反向抵押貸款制度的實(shí)踐

上世紀(jì)90年代，我國(guó)學(xué)者開(kāi)始對(duì)國(guó)外反向抵押貸款制度進(jìn)行研究。2005年，國(guó)內(nèi)一些機(jī)構(gòu)啟動(dòng)了針對(duì)老年人的具有以房養(yǎng)老功能的金融服務(wù)，這些房產(chǎn)金融產(chǎn)品具備反向抵押貸款以不動(dòng)產(chǎn)為抵押、期貨化等特點(diǎn)，是對(duì)這種房產(chǎn)金融制度本土化的有益嘗試。

（一）類(lèi)反向抵押貸款產(chǎn)品。

1.投資返本入住型房產(chǎn)銷(xiāo)售模式。

2001年，北京小湯山太陽(yáng)城銷(xiāo)售推出“投資返本入住”模式，60歲以上的健康老人可以參加。在入住時(shí)一次性支付全部房款，入住后的第二個(gè)月至第20年為止，開(kāi)發(fā)商把全部購(gòu)房款按月平均后，每月向老人償還入住本金。如果老人活不到20年，則在去世時(shí)一次支付剩余款項(xiàng)，如果20年后健在，可免費(fèi)入住至去世。[3]這種投資返本入住模式與反向抵押貸款的養(yǎng)老功能、資金流向、產(chǎn)權(quán)歸屬、期滿后繼續(xù)居住的安排都有相似之處，不同在于提供養(yǎng)老金的不是金融機(jī)構(gòu)，而由開(kāi)發(fā)商直接向購(gòu)房者償還本金。由于購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商繳納了全部房款，這一模式中的開(kāi)發(fā)商比反向抵押貸款制度中的金融機(jī)構(gòu)更能確保養(yǎng)老現(xiàn)金流充足。

2.“以房換養(yǎng)”的產(chǎn)權(quán)房抵押模式。

2006年，南京市溫泉留園老年公寓推出以房換養(yǎng)的養(yǎng)老模式。年滿60歲的孤寡老人，在南京市區(qū)擁有60平米以上的產(chǎn)權(quán)房，如果自愿將房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后入住老年公寓，則終身免交費(fèi)用。老人的產(chǎn)權(quán)房由養(yǎng)老院收回并出租，房屋產(chǎn)權(quán)在老人去世后由養(yǎng)老院所有。[4]這種房產(chǎn)抵押模式的抵押權(quán)人是提供養(yǎng)老服務(wù)的老年公寓，在老年人和養(yǎng)老方之間由帶有勞務(wù)和支付雙重屬性的贍養(yǎng)行為代替了現(xiàn)金流動(dòng)，省去了老年人接收貸款購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的中間環(huán)節(jié)，對(duì)于孤寡老人而言是一種便捷有效的養(yǎng)老服務(wù)，但因?yàn)樯鐣?huì)認(rèn)可度低、運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)大，客戶較少。

3.房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃差價(jià)養(yǎng)老模式。

2007年，上海市住房公積金管理中心試點(diǎn)推出以房自助養(yǎng)老業(yè)務(wù)。65歲以上的老年人，可將自己的產(chǎn)權(quán)房與公積金管理中心進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)交易，老年人一次性收取房款，公積金管理中心將房屋返租給老人。租期由雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同。老年人可按租期年限將租金一次性付給公積金管理中心，其他費(fèi)用均由公積金管理中心交付。[5]這種模式實(shí)際是公積金管理中心將房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格與約定期限內(nèi)的租金總價(jià)之間的差價(jià)支付給老人，公積金管理中心提前取得了房屋產(chǎn)權(quán)。

從我國(guó)已經(jīng)開(kāi)展的幾項(xiàng)類(lèi)反向抵押貸款業(yè)務(wù)來(lái)看，這些服務(wù)雖然與反向抵押貸款一樣具有以房養(yǎng)老概念、房屋價(jià)值期貨化等特征，但無(wú)論是北京、南京還是上海的類(lèi)逆按揭業(yè)務(wù)都不具有由抵押機(jī)構(gòu)先行支付一筆較高金額，而老年人除抵押房屋外無(wú)需支付其他對(duì)價(jià)的特點(diǎn)。北京小湯山的老年購(gòu)房者除抵押房屋外，還需向抵押權(quán)人即開(kāi)發(fā)商一次性付清所有購(gòu)房款；入住南京老年公寓的孤寡老人，不僅要抵押自有產(chǎn)權(quán)的房屋，還得從房屋搬出、讓渡租金收取權(quán)；上海公積金管理中心推出的以房養(yǎng)老服務(wù)，法律性質(zhì)不屬于抵押，而是房屋轉(zhuǎn)讓和租賃兩個(gè)法律關(guān)系。

（二）反向抵押貸款的移植。

1.尚未推出的反向抵押貸款壽險(xiǎn)。

2005年，保監(jiān)會(huì)批復(fù)同意幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司開(kāi)始籌建，作為保監(jiān)會(huì)認(rèn)可的反向抵押貸款運(yùn)作實(shí)體，至今為止，幸福人壽的主要保險(xiǎn)業(yè)務(wù)中沒(méi)有反向抵押貸款內(nèi)容。[6]

2.銀行為抵押權(quán)人的養(yǎng)老按揭。

2011年底，中信銀行推出了針對(duì)中老年人的專(zhuān)屬借記卡“信福年華卡”，年滿55歲且身體健康的市民或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人可申請(qǐng)養(yǎng)老按揭業(yè)務(wù)。每月發(fā)放養(yǎng)老金最高達(dá)2萬(wàn)元，累積總額不得超過(guò)房產(chǎn)市值的60%，最長(zhǎng)發(fā)放年限為10年。抵押期間，房屋可居住或出租，出租年限不得超過(guò)抵押年限。解除抵押后，房產(chǎn)可轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或繼承。[6]這種按揭模式是真正意義上的反向抵押貸款。

三、反向抵押貸款本土化過(guò)程中的法律沖突

反向抵押貸款制度的設(shè)計(jì)與運(yùn)行切合了老齡化社會(huì)的養(yǎng)老剛性需求，但從美國(guó)的制度經(jīng)驗(yàn)與這種制度引入我國(guó)后的發(fā)展來(lái)看，我國(guó)的社會(huì)土壤并沒(méi)有足夠的兼容度、匹配性來(lái)迎接這一制度。美國(guó)學(xué)者對(duì)早期的反向抵押貸款市場(chǎng)進(jìn)行研究，認(rèn)為市場(chǎng)發(fā)展緩慢的主要原因有三個(gè)：交易費(fèi)用過(guò)高、部分老人有遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)、貸款機(jī)構(gòu)動(dòng)力不足。[7](p5-6)而在我國(guó)，還存在法律環(huán)境不適應(yīng)的問(wèn)題，二元社會(huì)結(jié)構(gòu)下的土地所有制差異、70年土地使用權(quán)續(xù)期不明晰、抵押物權(quán)流轉(zhuǎn)制度的約束等共同制約了反向抵押制度在我國(guó)的發(fā)展。

（一）土地二元所有制導(dǎo)致反向抵押準(zhǔn)入跛足。

一般而言，所有權(quán)包含完整的占有、使用、收益、處分權(quán)能，但在我國(guó)二元土地所有制模式下，土地的國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)的內(nèi)容及實(shí)現(xiàn)方式是不同的。按照我國(guó)《土地管理法》第63條的規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。《物權(quán)法》第184條規(guī)定，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外”。根據(jù)上述規(guī)定，農(nóng)村宅基地不得轉(zhuǎn)讓、抵押，農(nóng)民也不能通過(guò)轉(zhuǎn)讓或抵押房屋的方式流轉(zhuǎn)宅基地。這意味著占中國(guó)人口絕大多數(shù)的農(nóng)民很難以房養(yǎng)老，不能像城市居民一樣通過(guò)自住房屋的自由流轉(zhuǎn)來(lái)?yè)Q取資金，自然也無(wú)法參與反向抵押貸款的運(yùn)行。而農(nóng)村空巢老人、殘障老人、貧困老人的數(shù)量和比例遠(yuǎn)高于城市，農(nóng)村基本養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保障體系建設(shè)又落后于城市，計(jì)劃生育政策使“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)養(yǎng)老習(xí)慣逐漸改變，因此農(nóng)村老人對(duì)養(yǎng)老金的需求度更高。土地二元所有制的存在阻礙了老年農(nóng)民獲得反向抵押貸款，導(dǎo)致了反向抵押貸款制度在城鄉(xiāng)發(fā)展的不平衡。

（二）土地使用權(quán)續(xù)期相關(guān)規(guī)定不明給反向抵押帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)代社會(huì)的財(cái)產(chǎn)問(wèn)題，集中表現(xiàn)于財(cái)產(chǎn)歸屬與財(cái)產(chǎn)利用兩大范疇。[8](p61)由于我國(guó)實(shí)行土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離的土地權(quán)屬制度，土地所有權(quán)為國(guó)家所有，房屋所有者只擁有土地使用權(quán)，這與西方國(guó)家普遍實(shí)行的土地私有制不同。我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定居住用地土地使用權(quán)出讓最高年限為70年，這一規(guī)定直接干預(yù)了土地使用權(quán)及其上建筑物的價(jià)格，越臨近期滿價(jià)格越低。《物權(quán)法》對(duì)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的部分內(nèi)容進(jìn)行了修改，規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期，但對(duì)于續(xù)期費(fèi)率、期間長(zhǎng)度、稅金、手續(xù)費(fèi)等一系列問(wèn)題未作出說(shuō)明。老年人居住的房屋一般都有著較長(zhǎng)的使用時(shí)間，在70年產(chǎn)權(quán)以及法律對(duì)未來(lái)支付數(shù)額不確定的情況下，房屋的期貨價(jià)值隨著時(shí)間推移逐漸走低，住房貸款機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增加。我國(guó)法律關(guān)于土地使用權(quán)的期限規(guī)定，還會(huì)增加反向抵押貸款保險(xiǎn)和證券化的實(shí)施難度，在房屋及土地預(yù)期價(jià)值降低的走勢(shì)下，保險(xiǎn)及證券機(jī)構(gòu)很難有信心承接反向抵押貸款的流通性工作。由于缺乏二級(jí)市場(chǎng)，住房抵押部門(mén)需要在前期投入大筆資金，并在較長(zhǎng)的反向抵押貸款期間得不到收益，容易形成資金緊缺，影響到其他業(yè)務(wù)的正常開(kāi)展。

（三）債務(wù)到期時(shí)的抵押物流轉(zhuǎn)規(guī)定不利于實(shí)現(xiàn)反向抵押債權(quán)。

房屋是一種特殊商品，它具有連續(xù)使用的價(jià)值，房屋所有權(quán)人實(shí)現(xiàn)房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的方式很多，例如轉(zhuǎn)讓、租賃、自住。我國(guó)法律對(duì)于房屋抵押權(quán)人的限制較多，《物權(quán)法》第186條規(guī)定，“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”。《城市房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于能否將國(guó)有土地使用權(quán)折價(jià)抵償給抵押權(quán)人問(wèn)題的批復(fù)》，被抵押的國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)法變現(xiàn)，債務(wù)人又沒(méi)有其他可供清償?shù)呢?cái)產(chǎn)時(shí)，法院才參考政府土地管理部門(mén)確認(rèn)的地價(jià)評(píng)估結(jié)果將土地使用權(quán)折價(jià)。這意味著，變現(xiàn)是折價(jià)的前置程序，當(dāng)變現(xiàn)不能時(shí)才將抵押的土地使用權(quán)依法折價(jià)抵償債權(quán)。土地是一種稀缺資源，其變現(xiàn)能力較強(qiáng)，如果老年人去世時(shí)房?jī)r(jià)低迷，抵押權(quán)人拍賣(mài)、變賣(mài)房產(chǎn)收益較少，甚至可能低于已支付的貸款總額，又由于反向抵押貸款人無(wú)追索權(quán)，因此這種情況會(huì)極大影響抵押權(quán)人的財(cái)務(wù)狀況和繼續(xù)開(kāi)展反向抵押業(yè)務(wù)的積極性。反向抵押貸款是一種具有公益性質(zhì)的房產(chǎn)金融服務(wù)，在房市行情低落時(shí)，應(yīng)考慮反向抵押貸款人的投入與收益，適當(dāng)給予其寬松政策，在去世的老年人無(wú)繼承人償付貸款本息及費(fèi)用的情況下，可根據(jù)抵押權(quán)人的意愿直接將房屋折價(jià)，使抵押權(quán)人通過(guò)出租、抵押、房屋置換等手段實(shí)現(xiàn)房屋的投資價(jià)值，規(guī)避轉(zhuǎn)讓帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，防止資金鏈斷裂。

四、對(duì)反向抵押貸款制度本土化的建議

除了土地二元所有制結(jié)構(gòu)、土地使用權(quán)設(shè)期限、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式單一等法律上的制約因素外，房產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)育不成熟、房屋使用壽命偏低、老年人的遺產(chǎn)觀念強(qiáng)等具體情況也不利于反向抵押貸款制度的本土化發(fā)展。一些學(xué)者認(rèn)為，目前大規(guī)模推行反向抵押貸款養(yǎng)老的社會(huì)條件尚不具備，應(yīng)采取租房養(yǎng)老和售房養(yǎng)老為主的養(yǎng)老方式，積極試行反向抵押貸款，隨著條件的成熟，逐步提高反向抵押貸款的比重。[9](p51)

筆者認(rèn)為，反向抵押貸款制度在我國(guó)“試水”的過(guò)程中，應(yīng)充分考慮我國(guó)的法治環(huán)境與國(guó)內(nèi)政策，進(jìn)行有益的改良，適合我國(guó)老齡化社會(huì)的養(yǎng)老需求，并與當(dāng)前房產(chǎn)金融發(fā)展的規(guī)模水平相適應(yīng)。

1.建立政府主導(dǎo)的制度體系。

美國(guó)政府頒布的《1987年國(guó)家住房法案》明確了反向抵押貸款制度，并不斷完善相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)宣傳及監(jiān)管力度。由于美國(guó)政府的大力支持，反向抵押貸款制度才奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。反向抵押制度具有公益性和社會(huì)性，如果在我國(guó)運(yùn)行發(fā)展良好，將成為社會(huì)保障制度的有益補(bǔ)充，有利于廣大公民。而我國(guó)迄今為止的反向抵押貸款實(shí)踐，都局限于非營(yíng)利性組織或個(gè)別商業(yè)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)，政府的關(guān)心和參與甚少。缺少整體規(guī)劃和政策引導(dǎo)，反向抵押制度很難憑幾個(gè)機(jī)構(gòu)的力量維持下去，反向抵押計(jì)劃難免無(wú)果而終。因此，政府應(yīng)當(dāng)發(fā)揮主導(dǎo)作用，加強(qiáng)對(duì)反向抵押市場(chǎng)的調(diào)研和組織引導(dǎo)，在政策、法規(guī)、宣傳方面給予這項(xiàng)制度一定的支持。應(yīng)逐步放寬對(duì)從事該業(yè)務(wù)金融機(jī)構(gòu)的授權(quán)，并在反向抵押貸款推出初期，給申請(qǐng)人和經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)一定的稅收優(yōu)惠。政府還可以授權(quán)保險(xiǎn)公司，對(duì)借貸雙方提供擔(dān)保，為反向抵押貸款制度的運(yùn)行搭建暢通的平臺(tái)，增強(qiáng)貸款機(jī)構(gòu)開(kāi)設(shè)這項(xiàng)業(yè)務(wù)的信心。同時(shí)，對(duì)違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為，政府也要堅(jiān)決打擊，維護(hù)規(guī)范有序的市場(chǎng)秩序。

2.鼓勵(lì)各種金融機(jī)構(gòu)成為運(yùn)作主體。

我國(guó)金融市場(chǎng)正倡導(dǎo)和探索混業(yè)經(jīng)營(yíng)之路，政府可以反向抵押貸款的推行為契機(jī)，鼓勵(lì)各種金融機(jī)構(gòu)參與到反向抵押貸款的運(yùn)作中來(lái)。當(dāng)銀行作為反向抵押貸款運(yùn)作主體時(shí)，有較為充足的資金儲(chǔ)備提供借款。老人身故或貸款宣告到期時(shí)，銀行將抵押住房的支配權(quán)交付市場(chǎng)拍賣(mài)處理，或自行出售以彌補(bǔ)前期借款的本息之和。還可以采取銀行與國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司合作的模式，老年房主將住房抵押給銀行獲得一筆貸款，將貸款向保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)壽險(xiǎn)，獲得養(yǎng)老年金，房主死亡后銀行處置抵押房屋清償債權(quán)，并清算貸款成本與收益。

3.明晰土地使用權(quán)續(xù)期各項(xiàng)規(guī)定。

反向抵押貸款是一項(xiàng)長(zhǎng)期性業(yè)務(wù)，在開(kāi)展初期到抵押期滿的較長(zhǎng)時(shí)間里，幾乎只有現(xiàn)金持續(xù)流出，而無(wú)相應(yīng)的現(xiàn)金流入，因此需要有持續(xù)的現(xiàn)金注入，否則會(huì)因資金鏈條中斷無(wú)以為繼。反向抵押貸款在我國(guó)之所以難以開(kāi)展，最主要的法律風(fēng)險(xiǎn)是土地使用權(quán)期滿后續(xù)期續(xù)費(fèi)的法律規(guī)定不明晰。一些計(jì)劃推行逆按揭的金融機(jī)構(gòu)，因?yàn)檫@項(xiàng)規(guī)定不明可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)太大而擱置計(jì)劃，保險(xiǎn)和證券機(jī)構(gòu)亦不敢承保或購(gòu)買(mǎi)抵押貸款債券。如果對(duì)于產(chǎn)權(quán)續(xù)期問(wèn)題的法律規(guī)定始終不明朗，反向抵押貸款的現(xiàn)金流將無(wú)從保障，這一制度就很難在我國(guó)落地生根。

4.將他有產(chǎn)權(quán)房屋和其他不動(dòng)產(chǎn)納入反向抵押貸款制度。

對(duì)一些子女在國(guó)外的空巢老人，或者獨(dú)居在近親屬提供住房?jī)?nèi)的孤寡老人，若房屋所有權(quán)不屬于老年人所有，只要子女或近親屬等房屋所有人愿意以產(chǎn)權(quán)作抵押，并與貸款機(jī)構(gòu)訂立抵押合同，履行相關(guān)義務(wù)，則完全可以將這類(lèi)他有產(chǎn)權(quán)房屋納入反向抵押物的范疇，而不受房產(chǎn)必須為老年人自有的限制。對(duì)于一些擁有商鋪、廠房、車(chē)庫(kù)等不動(dòng)產(chǎn)的老年人，反向抵押貸款制度也可以允許其在不違反法律規(guī)定的前提下以上述不動(dòng)產(chǎn)為抵押物，獲得養(yǎng)老抵押貸款。這種制度設(shè)計(jì)可以滿足老年人多元化的需要，對(duì)于一些在某地居住，而在異地?fù)碛胁粍?dòng)產(chǎn)的老年人而言，可以首先抵押異地不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行養(yǎng)老，解除貸款到期而老年人身體依然健康則有可能被逐出居所的后顧之憂。

5.適度推進(jìn)反向抵押貸款制度在農(nóng)村的發(fā)展。

有學(xué)者認(rèn)為，農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押以法律形式規(guī)定是社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，可以參照反向抵押貸款制度，在農(nóng)村設(shè)立以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為抵押人，以農(nóng)村集體土地使用權(quán)為抵押物的房產(chǎn)養(yǎng)老制度。具體來(lái)說(shuō)，是將農(nóng)村集體土地綜合評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損，加上未來(lái)增值和預(yù)支利息，分?jǐn)偟睫r(nóng)村集體適齡村民預(yù)期壽命年限中，按月或年支付現(xiàn)金給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，作為村集體組織養(yǎng)老保險(xiǎn)資金，補(bǔ)充農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌賬戶。[10](p150)二元社會(huì)結(jié)構(gòu)和與之相適應(yīng)的土地二元所有制體系下，城鄉(xiāng)社會(huì)保障水平不均衡，未富先老和農(nóng)村土地社會(huì)保障作用偏低，是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織面臨的社會(huì)現(xiàn)實(shí)。反向抵押貸款制度為農(nóng)村集體組織成員養(yǎng)老提供了一種新思路、新途徑，可以通過(guò)建立完善的評(píng)估體系，規(guī)范農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步在農(nóng)村市場(chǎng)實(shí)踐反向抵押貸款制度，從而實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)房產(chǎn)金融養(yǎng)老體系的均衡發(fā)展。

[1]柴效武，孟曉蘇.反向抵押貸款制度[M].杭州：浙江大學(xué)出版社，2008.

[2]顧小娟，楊超男.論美國(guó)反向抵押貸款制度及其對(duì)中國(guó)的借鑒作用[J].重慶科技學(xué)院學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2010，（18）.

[3]張劍.北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盯上老年人市場(chǎng)[N].北京青年報(bào)，2001-03-08.

[4]李文明，李勇權(quán).我國(guó)“以房養(yǎng)老“，模式實(shí)踐及前景[N].中國(guó)保險(xiǎn)報(bào)，2008-02-25.

[5]周鑫聞.上海推廣“以房自助養(yǎng)老”試點(diǎn)[N].山西日?qǐng)?bào)，2007-05-11.

[6]王毅.中信“信福年華卡”在豫首發(fā)[EB/OL].和訊網(wǎng)：http://bank.hexun.com/2011-11-30/135839402.html，2012-09-26.

[7]范子文.中國(guó)住房反向抵押貸款研究[M].北京：中國(guó)農(nóng)業(yè)出版社，2011.

[8]孟勤國(guó).物權(quán)二元結(jié)構(gòu)論——中國(guó)物權(quán)制度的理論重構(gòu)[M].北京：人民法院出版社，2009.

[9]黎民，權(quán)曉妮.反向抵押貸款養(yǎng)老的中國(guó)困局及其突破[J].貴州社會(huì)科學(xué)，2012，（3）.

[10]王平達(dá).農(nóng)村集體土地使用權(quán)反向抵押——我國(guó)新型農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)新視角[J].河北法學(xué)，2011，（1）.

責(zé)任編輯 勞志強(qiáng)

DF594

A

1003-8477（2013）04-0148-04

張芳（1982—），女，武漢大學(xué)法學(xué)院2008級(jí)民商法博士研究生。李煒（1979—），男，宜昌市發(fā)展與改革委員會(huì)副主任。