物業(yè)管理電梯維保費用研究

王曉麗

（四川大學(xué)法學(xué)院,四川 成都 610064）

物業(yè)管理電梯維保費用研究

王曉麗

（四川大學(xué)法學(xué)院,四川 成都 610064）

電梯維保不到位是引發(fā)電梯事故的主要原因，其深層次原因是物業(yè)管理機制存在問題。本文從維保費用的來源，支出的，資金維持三方面存在的問題進(jìn)行深入分析研究，將物業(yè)管理機制存在的問題從物管電梯維保費用的角度進(jìn)行研究并提出可行性解決方案。

物業(yè)管理；機制；電梯；維保費用；民生工程；維保基金

最近由電梯引發(fā)的侵權(quán)案件頻繁發(fā)生，2013年5月19日《現(xiàn)代快報》報道中僅三天，四人死于非命，被稱作“電梯奪命周”。為什么“上上下下的享受①”卻成為奪命殺手，這不得不引人深思。調(diào)查發(fā)現(xiàn)在諸多導(dǎo)致電梯安全隱患的因素中，制造質(zhì)量占16%，安裝占24%，而保養(yǎng)和使用問題高達(dá)60%②。調(diào)查稱我國八成電梯事故因電梯維保不到位造成③，可以得出電梯的維保問題是電梯事故發(fā)生的主要原因同時這也是物業(yè)管理機制中的一個小問題但是由目前的現(xiàn)狀來看這已不是一個小問題，這和居民生活息息相關(guān)。如果能夠從維保方面解決，電梯事故發(fā)生率從理論上可以降低一半以上。筆者認(rèn)為，電梯維保不到位的根本原因是物業(yè)管理機制存在很大的缺陷，沒有妥善解決維保費用。物業(yè)管理公司通常借口業(yè)主沒有交電梯維保費用而相互推脫責(zé)任，造成維保環(huán)節(jié)處于停滯狀態(tài)。由于物業(yè)管理機制方面存在物管與業(yè)主協(xié)商的途徑有限，業(yè)主委員會的決議認(rèn)可度不高，政府的不支持三大缺陷，維保費用來源少支出大且資金鏈來源時常脫節(jié)，物管公司積極履行維修義務(wù)責(zé)任心不高，只要電梯能夠繼續(xù)用就盡量拖不管電梯使用年限是否已過，日積月累的隱患故障隨時會成為“電梯殺手”也不足為奇。若能解決維保費用的問題，引起業(yè)主等人對物業(yè)管理機制改革高度重視，有物質(zhì)保障機制的物業(yè)管理公司也能夠有動力積極服務(wù)作業(yè)，電梯事故是可以預(yù)防的。

1 電梯維保費用來源問題研究

電梯維保費用來源問題研究應(yīng)該回歸到物業(yè)管理機制基本層面，才能夠更清楚維保費用來源存在的問題。電梯是房屋建筑物的配套設(shè)備設(shè)施物，無論使用與否，都是現(xiàn)代高層建筑商品房必備的室內(nèi)通行設(shè)施，電梯維修保養(yǎng)屬于物業(yè)管理中的房屋配套設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理領(lǐng)域的活動作業(yè)。同時電梯屬于公共領(lǐng)域的共有物，屬于小區(qū)業(yè)主共同所有，因此電梯的維保費用大多是來源業(yè)主所交的物業(yè)管理服務(wù)費用。但是很多低層住戶業(yè)主都會以沒有乘坐電梯為由拒交電梯維保費是強詞奪理的做法，因為電梯屬于公共設(shè)施，選擇是否乘坐是業(yè)主的權(quán)利，沒有乘坐可以不交納電梯使用費但必須交納電梯維保費，很多業(yè)主沒有認(rèn)清電梯使用費與維保費的性質(zhì)造成了許多不必要的糾紛。國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》指出，物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費用。目前，電梯維保費用問題的關(guān)鍵是其僅是物業(yè)服務(wù)費用中的一部分也即是說電梯維保費用的來源包含在物業(yè)服務(wù)費用中，沒有脫離獨立成為專門的一筆維保費用。此外，由于電梯維保費用來源少且支出費用巨大，對該筆費用的分擔(dān)物業(yè)管理機制中沒有涉及即需要購房者、開發(fā)商、政府按一定比例、機制承款承擔(dān)。筆者在已有的法律基礎(chǔ)上，就電梯的專門維保費用來源范圍擴大途徑方面進(jìn)行可行性的分析研究，比來源于整體的物業(yè)管理服務(wù)費用的更具有可操作性，同時能夠從根本上解決由于維保費用的不到位導(dǎo)致“電梯隱患?xì)⑹帧钡膯栴}。

1.1 設(shè)置電梯專項資金

電梯維保費用設(shè)置專項資金，可以固定電梯維保費用使其達(dá)到專款專用的地步。建設(shè)部和財政部聯(lián)合頒布的《住宅專項維修資金管理辦法》以下簡稱《辦法》,第4條“住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。”第18條規(guī)定“住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。”電梯維保費用包含在物業(yè)管理服務(wù)費用中的最大問題就是電梯維保費用的不穩(wěn)定性，一旦物管費用挪作他用，將要等待一段時間再次收取物管費才能夠開展后續(xù)工作。如果在這段物管費“真空期”電梯出現(xiàn)故障或者需要進(jìn)行日常的維護(hù)，物管只能往后推遲，“電梯慘案”隱患隨時會發(fā)生。如果在《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定電梯維保費用以電梯專項資金的形式將物業(yè)管理服務(wù)費用進(jìn)行歸類，那么即使物管費沒有的情況下，電梯安全保障資金還是能夠支付的，至少不會在業(yè)主拒交物管費的情況下因乘坐電梯而受到傷害甚至生命。

電梯專項資金是指專門用于電梯維護(hù)、保養(yǎng)等為維持電梯正常工作運行而由業(yè)主交納的費用，將此部分費用獨立于物業(yè)管理費用單獨設(shè)置的一種專款專用的模式。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的好壞體現(xiàn)在“價格”上，當(dāng)電梯的“維保價格”低于物管公司所得收益時，電梯的維保問題最終仍舊是一個問題，此時物管解決的是電梯表面的問題，本質(zhì)的問題還需要支付更多的費用，電梯專項資金至少可以從物質(zhì)上解決電梯維保費的后顧之憂。

1.2 電梯收益歸入制度

電梯收益處分應(yīng)該不同于一般的小區(qū)公共場所收益，應(yīng)將電梯收益強制納入電梯維保費用范疇不能分給業(yè)主。實踐中，很多廣告發(fā)布者愿意選擇在小區(qū)張貼發(fā)布廣告，不僅廣告宣傳效益好，而且價格低廉、投資回報率較高，這也就引發(fā)物管部門與業(yè)主就廣告收益的權(quán)屬爭議。《合肥晚報》記者于2006年調(diào)查發(fā)現(xiàn)約有40%的采訪對象建議小區(qū)廣告收入歸小區(qū)的物管部門，用于完善小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)；約有30%居民沒有考慮過廣告收益歸屬的問題，甚至有部分居民認(rèn)為這和自己沒有關(guān)系。合肥市房地產(chǎn)管理局物業(yè)處工作人員接受記者采訪時表示，合肥省物管條例規(guī)定在小區(qū)公共部位做廣告，對其收費的前提下，小區(qū)物管部門可以扣除30%的管理費，其余應(yīng)該歸小區(qū)全體業(yè)主所有④，也即小區(qū)廣告收費70%歸小區(qū)業(yè)主均攤。業(yè)主對小區(qū)廣告的收益具有話語權(quán)，小區(qū)戶外廣告載體的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主，因此廣告收入也該歸業(yè)主支配，但是像電梯這種時刻會出現(xiàn)隱患開支大來源少的設(shè)施法律應(yīng)有例外的規(guī)定。電梯廣告收益強制納入電梯維保費用領(lǐng)域從本質(zhì)上分析也是歸小區(qū)業(yè)主共有，只是換種方式將其專款化，只用于小區(qū)的電梯維保開銷，沒有侵犯業(yè)主的權(quán)利，相反這種機制能增加維保費來源減少業(yè)主負(fù)擔(dān)，更進(jìn)一步保障電梯維保的進(jìn)展。

以法律的形式確定電梯收益歸入制度，在業(yè)主和物管之間起到“定紛止?fàn)帯弊饔谩ｋ娞莸氖找嬉蚴褂玫哪康牟煌找娴馁M用也不同，通常都是積少成多的收益，業(yè)主即使分取也只是杯水車薪。若能集大眾之電梯收益閑款，將其歸入電梯維保費用中，專款開支，電梯費用能夠有固定的自身收入來源，也減輕了業(yè)主的負(fù)擔(dān)。

1.3 “三方”共創(chuàng)電梯維修基金

電梯維修基金能夠為電梯安全買一份長期保險，但維修基金的建立僅僅依靠個人是舉步維艱的，需要強大負(fù)責(zé)任的政府、相關(guān)的業(yè)主及牟利的開發(fā)商三方共同協(xié)作才能夠順利完成。電梯維修基金與其他基金一樣，在本質(zhì)上具有專項的用途，只是此處由于電梯安全問題已不再是小問題，為了引起足夠重視，新設(shè)立一項電梯維修基金作為專用。由于三方身份地位不同，三者承擔(dān)的維修基金也各不同，為了平衡各方的利益，三方主要承擔(dān)以下內(nèi)容基金：

業(yè)主承擔(dān)部分基金，主要原因是電梯的直接受益者。根據(jù)商品房是否安裝電梯，業(yè)主交納的電梯基金也不同。雖然電梯安全事故成為社會問題，但是并不是所有的小區(qū)都安裝電梯，若不分實際情況讓所有業(yè)主承擔(dān)基金必會引發(fā)社區(qū)矛盾，不利于社區(qū)的和諧建設(shè)。已安裝電梯樓棟的各層業(yè)主承擔(dān)的基金也是不同的，因為高層住戶和低層住戶的使用電梯的頻率也是不同的。這些問題都是目前小區(qū)電梯使用爭論最多的話題，若能有效合理解決此問題，小區(qū)電梯維保基礎(chǔ)工作才能夠順利進(jìn)行。對于業(yè)主所交的維保基金，筆者建議開發(fā)商在業(yè)主購買房屋時按照法律的相關(guān)規(guī)定代為事前提取，提取比例要考慮購房的面積、樓層高度、電梯有無等情況進(jìn)行多層次的基金模式，這樣能夠統(tǒng)一收取標(biāo)準(zhǔn)和及時收取業(yè)主維保基金避免不必要的麻煩。

開發(fā)商承擔(dān)部分基金，理由是其為商品房獲利者以及履行社會責(zé)任。從權(quán)利義務(wù)的對等性分析，電梯是房屋的附屬設(shè)備，開發(fā)商賣房獲利同時必須承擔(dān)一定的附隨義務(wù)，體現(xiàn)在電梯維保方面就是承擔(dān)部分維修基金。同時，電梯致害不亞于房屋結(jié)構(gòu)帶來的損害甚至更具挑戰(zhàn)性、嚴(yán)峻性。房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時業(yè)主能夠從外觀能夠察覺到并能夠有效的采取維修措施，而電梯出現(xiàn)安全隱患具有隱蔽性，業(yè)主不具有專業(yè)性知識通常不能夠提前發(fā)現(xiàn)，致害性直指人身，從危害性的角度分析開發(fā)商提取一部分售房款作為電梯維修基金也是承擔(dān)社會責(zé)任的體現(xiàn)，立法應(yīng)該明確規(guī)定開發(fā)商提取的住宅專款維修資金應(yīng)按售房價款比例將一部分化歸為電梯維修基金以及業(yè)主在買房時在購房款中分擔(dān)一部分電梯維保基金。

政府承擔(dān)部分基金，電梯安全關(guān)系民生的質(zhì)量生活，如納入政府正在進(jìn)行的民生工程建設(shè)中，這就為電梯的安全買了份長期的無風(fēng)險保險，同時能夠讓市民切身感知民生工程就在自己身邊。“伴隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的日新月異，中國迎來了高樓時代，電梯數(shù)量快速增長，已成為大眾生活不可或缺的重要垂直交通設(shè)施，電梯安全運行已成為備受關(guān)注的‘民生工程’⑤。”電梯維保不僅僅是物管、業(yè)主開發(fā)商的責(zé)任，還需要政府的行政行為作為保障后盾。將電梯維保費用納入民生工程建設(shè)，并不是讓政府為電梯一切維保費買單，而是從電梯的用途、場所、性質(zhì)、使用年限等因素為參考依據(jù)進(jìn)行綜合評估后，啟動政府電梯維保費用發(fā)放補貼政策。對政府承擔(dān)的基金并不是很多，也不一定非得從本行政區(qū)財政內(nèi)劃撥，可以從經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)調(diào)動部分資金用于這部分開銷同時能夠平衡各區(qū)域經(jīng)濟。國家在這個層面可以實施宏觀調(diào)控，發(fā)達(dá)地區(qū)承擔(dān)較多的社會責(zé)任，不僅實現(xiàn)資本區(qū)域流動還可以為實現(xiàn)共同富裕目標(biāo)奮斗。

2 電梯維保費用支出問題研究

解決了電梯維保費來源的問題后，如何平衡電梯維保費用支出問題也是電梯維保活動順利進(jìn)行的關(guān)鍵。筆者從電梯維護(hù)的輕重程度為視角，將電梯維保活動劃分為電梯日常維護(hù)、電梯故障維護(hù)以及電梯更換三個環(huán)節(jié)。如果物管能夠在電梯維保過程中，在各階段采取有效的前期預(yù)防注意措施，可以減少大量的不必要費用支出同時也能夠做到事前防患，對業(yè)主生命安全負(fù)責(zé)，減少電梯事故的發(fā)生。

2.1 電梯的日常維護(hù)費用問題

電梯的日常維護(hù)是所有維護(hù)環(huán)節(jié)中最基礎(chǔ)最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，此環(huán)節(jié)沒有到位必然引起后面環(huán)節(jié)的連鎖反應(yīng)。同時，電梯的日常維護(hù)也是工程量最大最繁瑣的環(huán)節(jié)，稍有不慎，就會埋下隱患。電梯日常維護(hù)的保養(yǎng)項目和內(nèi)容通常由業(yè)主委員會與維保單位合同約定，但法律也制定了基本的保養(yǎng)規(guī)則，只要不違背法律鼓勵制定更高的電梯維保條款。《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》（以下簡稱《規(guī)則》）第16條電梯維保時間跨度有半月、季度、半年、年度維保，為了有效預(yù)防電梯事故的發(fā)生，通常維保單位按照合同，受物業(yè)公司的委托對電梯進(jìn)行15天一次的維保。日常維護(hù)不是檢查的次數(shù)越頻繁效果越好，《規(guī)則》規(guī)定的維保時間間隔有一定的科學(xué)道理且每次的維保的內(nèi)容達(dá)到的效果也不一樣。半月維護(hù)是檢查電梯的外在人可以感知的基本運行狀態(tài)；季度維護(hù)是涉及電梯固有的物理特性檢查；半年維護(hù)與季度維護(hù)主要是對電梯的各種性能進(jìn)行達(dá)標(biāo)測試檢驗。選擇的維保時間間隔差不同檢查所達(dá)到的基本要求不同，從而電梯日常維護(hù)支出的費用也不同，采取的日常維護(hù)的前置措施也不同。

處理好電梯日常維護(hù)中的半月維護(hù)和季度維護(hù)，可以在日常維保環(huán)節(jié)節(jié)省一筆費用。《規(guī)則》對電梯乘客應(yīng)當(dāng)遵守要求，正確使用電梯等注意事項做了規(guī)定，但都是從宏觀上對乘客作出禁止性說明，沒有違反的懲罰措施不具有可實施性。對于部分文盲、老花眼以及小孩而言，在電梯中貼上這樣的說明也無多大的意義，根本達(dá)不到事前預(yù)防的作用。筆者建議，業(yè)主與物管就電梯的日常維護(hù)前期注意事項，在入住的時候就應(yīng)該以合同的形式簽字確認(rèn)以達(dá)到前期宣傳到位，業(yè)主簽字認(rèn)同的如不得在電梯里猛跳、抽煙等一些禁止性規(guī)定。若有違反，引起電梯安全責(zé)任事故的一切費用責(zé)任由其承擔(dān)。如果每戶業(yè)主都知曉此條款的威懾性，自然會時刻提醒自己的家人乘坐電梯時的注意事項，遵守電梯乘坐規(guī)則。能夠意識維保前期問題，這一階段若沒有大的檢修，業(yè)主所交的物管費完全能夠承受此階段的維保開銷，并不需要動用大的維保資金。

2.2 電梯的故障維護(hù)費用問題

即使電梯日常維護(hù)進(jìn)展很到位的情況下，電梯因使用而磨損折舊老化故障發(fā)生也是難免的。電梯故障發(fā)生的原因部分是電梯內(nèi)在結(jié)構(gòu)引起，部分是人為操作不當(dāng)，對于前者從物管費中支出維保費用沒有問題，但對于后者應(yīng)該由物管先行墊付故障維保費后再向致害人追償，而不能推脫借辭是他人造成的電梯故障而不予先行維修。筆者看來物管先行墊付是強制義務(wù)，因為電梯恢復(fù)正常工作涉及業(yè)主集體的正常生活，至于最終由誰來“買單”法律可以賦予物管追償權(quán)，建議物管實現(xiàn)追償權(quán)后同時附加教育致害人嚴(yán)格按照電梯正常操作的義務(wù)。

電梯故障維保費用分成可補救部分和不可補救部分，主要是對可補救部分問題的歸責(zé)制度研究。當(dāng)電梯的故障發(fā)生是由于人的因素造成時，如監(jiān)護(hù)人與小孩同乘電梯未盡到監(jiān)護(hù)職責(zé)，小孩用腳來回強行制止電梯關(guān)閉造成電梯停止工作，監(jiān)護(hù)人就應(yīng)該賠償電梯維保費用，這樣既能夠填補維保費，也能讓侵權(quán)人得到教訓(xùn)且分擔(dān)一部分故障維保費的支出損失。這樣的措施也體現(xiàn)出對其他業(yè)主公平負(fù)責(zé)，不能因為一人的侵害讓小區(qū)所有業(yè)主為此買單，也能夠引起業(yè)主的重視防止更多的侵害人出現(xiàn)。實踐中若能采取故障維保費用的“支出與填補模式”，保障電梯維保費用充足到位，維保單位都能盡職盡責(zé)。此外，對致害人進(jìn)行電梯安全常識教育，可以避免人為電梯事故發(fā)生，節(jié)省電梯維修資源。

2.3 電梯的更換費用問題

任何電器都有使用的壽命年限，使用超期限電梯出現(xiàn)事故通常是致命的。由于沒有電梯強制報廢制度且更換電梯的費用過大，只要沒有大的事故發(fā)生，小區(qū)電梯“帶病”運行普遍。電梯報廢意味著重新更換安裝新電梯，這筆費用數(shù)目非同小可；有使用年限就意味著更換電梯的次數(shù)將是無期限，設(shè)想更換一兩次很多業(yè)主能夠承受，但更換的次數(shù)多了未必所有的業(yè)主還能繼續(xù)承受，最后同意更換電梯意見人數(shù)沒有達(dá)到法定的票數(shù)，只能選擇不更換或強行使用報廢電梯。關(guān)系民生的問題不是小區(qū)業(yè)主拼湊就能夠解決的，政府實施電梯強制報廢制度的同時應(yīng)該出臺更換電梯費用補貼政策減輕業(yè)主等的后顧之憂⑥。

為了解決更換電梯費用問題，建議集合業(yè)主、開發(fā)商、政府力量共同承擔(dān)這筆費用，但主要的還是政府承擔(dān)。小區(qū)電梯安全也是公共安全的一部分，政府有義務(wù)保障公共安全，細(xì)化到電梯維保更換方面，政府應(yīng)實行電梯更換補貼政策以鼓勵物管等人采取積極措施更換電梯，保障業(yè)主的人身安全。此時所要解決的問題就是如何防止惡意攫取國家補貼款以及過度頻發(fā)更換事件出現(xiàn)。出臺補貼條例嚴(yán)格審查申請報廢電梯是否達(dá)到屆滿使用期限、報廢條件以及由政府來處置報廢電梯，防止業(yè)主將報廢電梯再次拼裝轉(zhuǎn)讓危害他人，對于審查合格者給予補貼并將處置報廢電梯的款項一并返還，納入維保資金用于后續(xù)的維保活動。

3 電梯維保費用保值措施

電梯維保費用來源與支出問題只是物業(yè)管理機制問題的一個方面，對于當(dāng)前因維保費缺乏導(dǎo)致電梯事故突出的電梯費用問題不能讓臨時措施占主角，研究長久可行性方案才是落腳點。從電梯維保費用自身屬性出發(fā)，以期達(dá)到電梯維保費用利用率的最大值。筆者就電梯維保費用保值問題從影響電梯維保費直接與間接因素進(jìn)行分析，提出可行性的長久方案。

3.1 維保費投資與基金細(xì)化菜單制

《辦法》第27條規(guī)定“下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：1）住宅專項維修資金的存儲利息；2）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；3）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；4）住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。”物管將電梯維保基金妥善運用可以額外增加業(yè)主的收益，但這關(guān)鍵要依賴物管的業(yè)務(wù)管理水平，若條件欠缺者可以委托專門理財機構(gòu)進(jìn)行投資。賦予物管權(quán)利的同時應(yīng)該克加不作為義務(wù)，嚴(yán)格禁止物管濫用維保費，否則維保費收不回后果更加嚴(yán)重。維保基金應(yīng)投資于無風(fēng)險的行業(yè)，這是由其自身的公共性所決定的。投資只是管理的一種變換方式，維保基金真正的狀態(tài)還是應(yīng)該回歸穩(wěn)定。

并不是所有的電梯維保基金都能用于投資，維保基金細(xì)化也是投資的一個問題，將基金細(xì)化可以明確知道可以用于投資部分的資金。基金細(xì)化菜單制，就是根據(jù)電梯服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量、范圍等綜合考慮，將電梯維保的項目費用細(xì)化成菜單收費模式，業(yè)主可以根據(jù)自己需求選擇電梯服務(wù)套餐，選擇不同收費也不同，各需所求，有效解決電梯使用問題。此外，能夠讓業(yè)主了解所有維保資金走向，具有公示的透明作用，當(dāng)電梯維保資金不足時，業(yè)主也能夠及時主動的交納費用。

3.2 規(guī)范房屋買賣合同文本

實踐中大多購房者在簽訂商品房買賣合同時也附帶接受開發(fā)商為其選擇的物管，但在商品房買賣合同中并沒有凸顯出物業(yè)方面的協(xié)議，而是在辦理網(wǎng)簽合同后就物管服務(wù)方面的協(xié)議另行提供單獨的協(xié)議。筆者曾親自到四川大學(xué)房地產(chǎn)公司實習(xí)目睹很多購房者都是被動的簽訂物管協(xié)議，因為物管公司的工作人員就在旁邊指導(dǎo)簽字，很多業(yè)主連物管協(xié)議的內(nèi)容都不知道，姑且都認(rèn)為這是買房的必經(jīng)手續(xù)，因為物管公司在房地產(chǎn)公司內(nèi)辦公。殊不知，可以選擇物管服務(wù)內(nèi)容及物管公司，并不是由開發(fā)商包辦。由于房地產(chǎn)公司在售房連物管服務(wù)一并售出，導(dǎo)致很多事后因物管服務(wù)引發(fā)的糾紛得不到妥善的解決。可以肯定房產(chǎn)公司的作為可以為業(yè)主節(jié)省麻煩，但有關(guān)物管服務(wù)的協(xié)議必須在房屋買賣合同中體現(xiàn)出來，規(guī)范房屋買賣合同文本可以保證業(yè)主的知情權(quán)和選擇權(quán)，避免因物管服務(wù)不符合合同的要求導(dǎo)致業(yè)主拒交物管費的案例發(fā)生，結(jié)果也因此導(dǎo)致電梯維保費不到位，從而引發(fā)后面的的連鎖反應(yīng)。

規(guī)范合同文本最簡便可行的辦法就是將合同分為主合同條款和附合同條款兩部分。主合同條款內(nèi)容仍是目前商品房買賣合同的條款，這部分內(nèi)容基本維持不變；而增加的附合同條款內(nèi)容應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的條款，如房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備安裝、附屬配套設(shè)施、房屋周邊環(huán)境、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、爭議解決辦法及小區(qū)內(nèi)相關(guān)公共建筑的權(quán)屬關(guān)系等目前容易引發(fā)糾紛的條款，凸顯附合同條款在商品房買賣合同中的地位，讓業(yè)主知道物管費構(gòu)成，有利于業(yè)主入住后就爭議內(nèi)容及時解決，盡早恢復(fù)收取維保費用保障電梯維保費用來源。

3.3 “因地制宜”安裝電梯型號

《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》附則可知電梯類型分為乘客電梯、載貨電梯、液壓電梯、雜物電梯以及自動扶梯與自動人行道電梯等，筆者主要研究的是乘客電梯，這也是生活中經(jīng)常接觸的，其他電梯可以參考適用。電梯用途型號不同適用的人群流量也不同，小區(qū)在選擇電梯型號時應(yīng)根據(jù)實際乘坐電梯每次的平均人數(shù)計算，可以安裝最大容量人數(shù)不同的電梯，有效利用電梯的最大值，可以節(jié)省電梯來回的次數(shù)及磨損率。設(shè)置兩臺以上大小容量搭配電梯，就能同時或交替使用，人流非高峰時開小容量電梯，高峰時再開大容量電梯，就能大大降低耗電量。此外，電梯輪流維保期間也不會影響業(yè)主的日常生活，并能節(jié)省能源和日常維修管理費用。

電梯安裝策略得當(dāng)，電梯使用效率會達(dá)到最高值，但是在選擇電梯型號時不能因節(jié)省購置電梯成本選擇質(zhì)量差的電梯，這會為后續(xù)維保費增加更大的投入埋下禍根。對質(zhì)量差的電梯嚴(yán)格實行“禁入制度”，除了會因此付出高額維保費外，隨時會造成人身傷害。

4 結(jié)語

中國人口在未來幾十年內(nèi)還會繼續(xù)增長，糧食總產(chǎn)量減產(chǎn)已經(jīng)敲響警鐘，很多農(nóng)村集資蓋樓房以騰出土地改成良田。農(nóng)村尚且感知土地的緊張，城市的建設(shè)用地更是稀缺，土地是有限資源，少占地多利用空間是發(fā)展潮流趨勢。支持開發(fā)商修建高層建筑，鼓勵業(yè)主住高層樓，確保樓房的住宅率是當(dāng)前城市房產(chǎn)的面臨現(xiàn)狀問題，而電梯安全通行能夠解決業(yè)主通行后顧之憂。但是目前克服電梯故障前景還是不容樂觀，若能夠從小小電梯維保出發(fā)，保障業(yè)主上下通行安全，才能激勵業(yè)主愿意入住高層建筑。同時對于高層樓售價可以給予適當(dāng)優(yōu)惠，改革創(chuàng)新物業(yè)管理機制，如實行物管評比獎勵資金制度、維保基金細(xì)化菜單制、預(yù)防為主普及化（法院電梯故障提示免責(zé)⑦）等，我想大部分業(yè)主也是愿意購買高層樓的。電梯維保費用不僅僅解決電梯問題，還能夠間接帶動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，物業(yè)管理機制改革，緩解土地稀缺性問題。名符其實的“上上下下電梯享受”，感知“小政府，大社會”的安定和諧社會環(huán)境仍需要其他相應(yīng)措施與改革，電梯維保問題僅是物業(yè)管理機制問題中的部分。

注釋：

①1992年，周仁偉為上海三菱設(shè)計了“上上下下的享受”這條精典廣告語。

②http://gx.people.com.cn/n/2013/0520/c179461-18691 723.html，《電梯“奪命”事故頻發(fā)需制度規(guī)范更需依法追責(zé)》，訪問時間2013年6月2日。

③http://www.chinasdi.cn/news.aspx?newsid=11511&ty pe=G，訪問時間2013年6月2日。

④小區(qū)廣告收費70%歸小區(qū)業(yè)主所有[N],合肥晚報,2006,12.

⑤http://news.dichan.sina.com.cn/2013/01/22/633923. html，《電梯安全已成“民生工程”》，訪問時間2013年6月5日。

⑥http://news.dichan.sina.com.cn/2013/01/22/633595. html，《盼著加裝電梯的業(yè)主希望政府能“補貼”》，訪問時間2013年6月5日。

⑦h(yuǎn)ttp://www.21cbh.com/html/2013-5-31/4mntg3xzy5njk 4mw.html,《法院電梯貼"生死狀"稱發(fā)生意外后果自負(fù)》，中國廣播網(wǎng)，訪問時間2013年6月23日。

[1]張紹培.對一起物管退費案的思考[J].現(xiàn)代物業(yè)，2006，（07）.

[2]符振彥.美麗園業(yè)委會遭“彈劾”我們該思考什么[J].北京房地產(chǎn)，2006，（11）.

[3]呂燕慧.在責(zé)任與監(jiān)督中和諧共生——由業(yè)主委員會成員集體辭職引發(fā)的思考[J].現(xiàn)代物業(yè),2008,(02).

[4]張弘，楊承志.業(yè)主委員會監(jiān)督難問題的探討[J].中國物業(yè)管理,2006,(7).

[5]佚名.近九成小區(qū)沒有開過業(yè)主大會[N].北京青年報，2006-12-27.

[6]楊遂全.比較民商法學(xué)（修訂版）[M].北京：法律出版社，2007.

責(zé)任編輯：張隆輝

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1672-2094(2013)06-0024-05

2013-10-06

王曉麗（1988-）,女，四川仁壽人，四川大學(xué)法學(xué)院2012級民商法碩士研究生。