淺析利率下調對房產的影響

摘要：論文從對利率的理解和認識及其對房產市場產生的影響展開討論。首先論述了影響利率變動的主要因素和利率對房產市場的影響渠道，包括對外匯市場的影響，對證券市場的影響，對房產價格的影響及對購房者和開發商的影響；其次，論文以當前利率下調為前提，詳細論述了當利率下調時對房產市場產生的有利影響和不利影響，其中，不利影響又包括因利率下降導致房地產市場價格不穩定、房地產市場產生泡沫、通貨膨脹甚至是次貸危機。

關鍵詞：利率 房產市場 通貨膨脹 次貸危機

一、引言

房地產價格上漲太快，房地產需求釋放過于迅速，使房地產業需求透支，影響其持續健康發展，部分低收入群體住房困難買不起房子，影響社會穩定。因此，調控房價很必要，為了穩定持續上漲的房價，促進房產市場的健康發展，央行采取了降息的舉措，尤其自世界金融危機發生以來，我國更是屢次降息，開始實施開放的貨幣政策，房產市場是資金密集型產業，其供給和需求都離不開銀行貸款，因此，利率對房產市場的影響至關重要，伴隨著利率的波動房產市場也在隨之波動，從而產生一系列的不利影響。

二、利率對中國房產的影響綜述

（一）利率的含義

利率是“利息率”的簡稱，是指一定時期內利息額同存入（籌資）或貸出（投資）本金的比率。利率直接反映的是信用關系中債務人使用資金的代價，也是債權人出讓資金使用權的報酬。從宏觀經濟分析的角度看，利率的波動反映出市場資金供求的變動狀況。隨著市場經濟的不斷發展和政府宏觀調控能力的不斷加強，利率，特別是基準利率已經成為一項行之有效的貨幣政策工具。利率體系是指一個經濟運行機體中存在的各種利率由各種內在因素連結成的有機體。

（二）決定和影響利率變動的因素

決定和影響利率變動的因素非常復雜，制定和調整利率水平時應考慮的因素主要有平均利潤率、資金供求狀況、物價水平、風險狀況、國家經濟政策以及國際利潤水平等。

首先，平均利潤率是決定利率的基本因素。在制定利率時，要考慮企業的中等利潤水平，不能因少數企業利潤低就降低利率，也不能因少數高利潤企業的水平而提高利率，而要根據平均利潤率制定利率。

其次，資金供求狀況，利率是信貸資金的“價格”。在成熟的市場經濟條件下，利率水平主要由資金的供求狀況決定。當資金供不應求時，利率會上升；反之，當資金供過于求時，利率會下降。

三、利率對房產市場的影響渠道

（一）利率調整對外匯市場的影響；

（二）利率調整對證券市場的影響；

（三）利率調整對購房者的影響；

（四）利率調整對開發商的影響；

（五）利率調整對房地產價格的影響。

四、利率下調對當前中國房產市場的不利影響

（一）利率下調可能導致房地產市場價格不穩定

房地產市場與宏觀金融政策密切相關，利率調整對房地產企業、房地產消費者以及房價都會產生重要的影響。下調利率就意味著購房支出的減少，這就大大減輕了購房者的購房壓力，增加其購買力，而購買力的增強必然會增加對房地產需求，這種對需求的鼓勵作用將最終決定供給，促進開發商在房地產的投資在供求關系下開發商大量建房，隨著供給的增加房價會有所下降，造成房產市場價格的不穩定。

（二）利率下調可能導致房地產市場產生泡沫

伴隨利率的下調將大大減輕購房者的還貸壓力，在某種程度上刺激購房者貸款買房。購房者對房產的需求就會變大從而激發開發商的投資熱情，而過度的低利率助長了開發商盲目投資，因為投資成本低而房價不斷上升，使他們產生了房產投資不僅包賺不虧而且利潤極其豐厚的預期，房地產盲目大量投資又引發鋼鐵、水泥等行業盲目發展，使國民經濟越來越失調。同時，過度的低利率造成房價不斷上升，遠遠脫離廣大居民實際支付能力，使房地產市場產生泡沫，如果高房價再持續走高下去，對中國經濟來說是一個非常致命的打擊，會制約中國經濟的發展，也將影響中國經濟的復蘇。

（三）利率下調可能導致通貨膨脹

中國目前處于高速經濟增長的時期。要停止經濟發展，勢必會引發失業浪潮。而中國目前降低利率的比例政策來看，是有意繼續保增長，下調利率將會讓經濟繼續上漲，伴隨著經濟上漲的同時，也會引發通貨膨脹的出現。前面提到的幾點因素，包括交通行業的投資規劃，和企業出口轉內需。都將導致原材料同比上漲。原材料的上漲，也會影響到方方面面。其中比較明顯的當屬房地產行業。作為房地產這種特殊商品，其本身又具備抵御通貨膨脹的特性。很可能導致更多手頭有資金的群體，進行投資。以抵御通貨膨脹帶來的損失。通貨膨脹將是明年主要影響房價上漲的重要因素之一。此外，利率下調將會使人們儲蓄的意愿降低，但是在市場競爭環境下，由于市場機制不夠完善，許多企業采取扭曲的定價方式，這在無形之中就抬高了物價，大型企業的壟斷現象也很明顯，這都會導致通貨膨脹的產生。

（四）利率下調可能導致次貸危機

利率下降會導致房價有所下降，對于國家而言，房價的30%下滑，就已經是市場底線。所以要嚴格把握利率的下降幅度，當目前市場下滑到這一時刻的時候，政府應該馬上出臺各種救市的政策。如果不出臺政策，房價繼續下跌，會引發很多中產階級出現零資產，或者負資產。如果出現負資產，很可能出現“次貸危機”的斷供現象。

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