陽光美林 區域不強 品質來扛

離軌交站點車行15分鐘 自駕更為方便

陽光美林位于月富路上，靠近蘊川公路川巷路。探盤當天，從1號線富錦路地鐵站下來，記者選擇了打出租車至項目，因為之前查閱樓盤的土地信息，發現四至范圍讓人有點摸不著頭腦，不僅月富路和月盛路這兩條規劃路在地圖上找不到，還有月巷路這條本來應該是南北走向的路，從四至范圍描述里看成了東西走向。由于描述不清，不熟的司機師傅很難找到，從地鐵站到項目距離并不遠，記者也折騰了20多分鐘才到。記者到現場看過沙盤才知道，陽光美林緊挨著中冶尚園和中冶祥騰寶月花園；月巷路即是川巷路的延伸，原本的路在這里拐了個彎。

為了實地體驗乘公交車到地鐵站的時間，在回程時記者選擇了公交車。從售樓處出來走到蘊川公路的公交車站，記者走了將近15分鐘。在馬涇橋站有寶山6路和寶山14路可以選擇，終點站在富錦路地鐵站旁的公交樞紐處，坐了3站路，路程10分鐘左右。

另外，如果想坐車至3號線江楊北路的話，在月羅公路或者月巷路上都有公交車可以前往。月巷路上有寶山12路塘北宅站乘坐6站至江楊北路綏化路下車，步行1分鐘可達。月羅公路靠近蘊川公路的沈巷站上，有寶山23路及淞嘉線都可到江楊北路地鐵站。

目前的情況來看，項目周邊的公共交通不算太方便。從項目到地鐵站花費時間將近半小時，平時有個急事，這邊出租車也很難打到。如果選擇自駕的話，項目緊鄰的蘊川公路是條交通主干道。這條路連接南北高架，S20外環線連接兩大機場。但是值得注意的是蘊川公路上集卡等大型車輛較多，有一定的不安全因素。另外，還需注意堵車因素。

周邊配套僅能滿足基本需要

幾年前，區域內居住區主要集中于月浦城區，沈巷和盛橋以較少的老公房和民房為主。隨著近幾年房產市場的不斷開發，一些新型居住區出現在沈巷和盛橋社區，而生活配套仍然集中在成熟的月浦中心鎮區上，沈巷做為月浦區規劃的中心區域，距離月浦城區2公里左右。這大概是大多數郊區新興板塊發展遇到的問題：成熟的片區沒有新房供應，新房集中的片區沒有生活配套，還是需要依靠老城區。

項目四周是新建的住宅區和待開發的荒地，緊鄰項目中冶尚園和中冶祥騰寶月花園已經交房入住，所以有一些簡單的臨街商業配套，如便利店等，可供陽光美林共享。范圍再擴大一點的話，由于陽光美林靠近老居民區沈巷村，所以也能共享一些生活配套，如發展得還比較成熟的寶江集貿市場等，市場兩側分布著不少商鋪，從五金店到餐飲等都比較齊全。

再遠一些的配套可至1號線沿線尋覓，1號線富錦路旁邊的招商海德坊的沿街商鋪已經逐漸發展起來，前段時間已經新入駐了一家麥當勞。在寶安公路站有百聯北上海購物中心，在共康路站有寶山萬達商業廣場，上海馬戲城站附近的大寧國際，然后就是火車站、人民廣場等。

區域環境拖后腿

一直以來，月浦臟亂差的工業園區形象深入人心。確實，月浦在區劃上屬于寶山產業片區內。身處月浦的開發商們，對樓盤所處環境較差毫不避諱，畢竟那些高聳的煙囪和突突往外冒的白煙是擋不住的。那就需要考慮怎么在既有的基礎上最大程度地降低對購房者的影響。于是新風系統成了月浦板塊樓盤的標配，早一批開發的社區如中冶尚園和寶華盛世花園都有新風系統。陽光美林的工作人員告訴記者，他們沒有預裝新風系統，“因為大家對新風系統不了解，新風系統是把室內的渾濁空氣排出去，把室外的新鮮空氣送進來，月浦這里的室外空氣本來就差，這樣不是適得其反了嗎？”

為此，記者專門查閱了相關資料，了解到新風系統的風機通過管道與一系列的排風口相連，風機啟動，室內受污染的空氣經排風口及風機排往室外，使室內形成負壓，室外新鮮空氣便經進風口進入室內，從而使室內人員可呼吸到高品質的新鮮空氣。在送風的同時對進入室內的空氣進行過濾、滅毒、殺菌、增氧、預熱（冬天）。從這個系統的工作原理看，平時不用開窗換氣，通過新風進入室內的空氣不是簡單的抽送，而是經過一系列處理的，不管是否真的有用，至少在心理上能給人以安慰。

可抗品質的要素

由品牌開發商靜安城投打造的近10萬平方米大型精品社區——陽光美林，整個社區由15棟西班牙風格小高層建筑組成，外立面采用干掛花崗巖和高級彩色鋁合金體，整體布局疏朗明晰，棟距開闊。

月浦的新樓盤都欲打“綠海”牌，想通過小環境的優美展示讓購房者忘記外圍的大環境，這一點上陽光美林做得最到位。整個小區的綠化覆蓋率達55%，足以媲美很多別墅社區的綠化率。小區建筑設計由浙江綠城東方設計公司主筆，以中央大草坪景觀為東西軸線，向南北擴散，形成遙相呼應的整體視覺效果，再加上社區西側約300米河道和約7000平方米的公園，大大拓展了居民散步、活動的場所。在景觀細節處理上，幾十種植物通過七層景觀種植手法，展現出層層遞進的畫面。

除了高綠化率外，陽光美林在社區服務方面也下了功夫，采取一樓全部架空的設置，將這部分公共空間拿來做兒童玩耍空間、老人鍛煉場地，住戶們在樓下即可活動交流，實現即使下雨天也不用窩在家里的體驗。

戶型多樣 三房意外熱銷

陽光美林戶型多樣，適合不同需求的剛需置業者。樓盤首推房源為74平方米1房、94平方米2房和125平方米3房，均價13500元/平方米，主力戶型約74-94平方米緊湊型公寓產品，總價百萬元起。售樓處推出了2個樣板房，為87平方米的全朝南2房及125平方米南北通透的3房戶型。

87平方米為2房朝南戶型，這種戶型在市面上還是比較常見的。選購這種戶型的2房，主要還是看細節設計。入戶門進來之后為餐廳，樣板房內做了一個玄關過道出來，增加了戶型的私密性。廚房為U型設計，窗戶相對較小，而且位于樓宇的凹進去的部分，采光和通風略差。餐廳的另外一邊是次臥，窗戶也是位于樓宇凹的部分，而且次臥門對餐廳，私密性略差。主臥在房間的最里面，為了避免主臥門直面入戶門，開發商在戶型設計上增加了一面儲物柜墻，正對主臥門。這樣既增加了儲物空間，又避免了戶型缺陷。臥室沒有設計飄窗，不過因為外立面的關系，在主臥窗外設計了一個放置空調外掛機的位置。此部分面積算作公攤面積。

125平方米三房的最大亮點也許是附贈面積和主臥里朝南的衛生間。主要體現在朝南書房的面積有一半是附送的，在樣板房里面可以看到一條黃線表示，黃線外的區域面積有一半是不計入產證的，業主可自主封閉。

對于哪種房型賣的比較好，工作人員告訴記者，“我們三房的房型賣的最好，開盤200多套房源里面只有20多套三房，全部賣完了。這一點我們開始也覺得奇怪，后來分析下來是這種產品在區域內比較稀缺，新城昱翠灣開盤推出的房源全部是100平方米以下的戶型，中冶尚園雖然有三房在售，但房型偏大且裝修房單價較高，所以我們三房的優勢就凸顯出來了。10月份新推兩棟樓，產品只有三房的大戶型，希望借這波熱銷勢頭延續下去。”

置業人群分析：北區為主

月浦的住宅市場用“自產自銷”來形容一點都不為過。雖然近兩年該情況有所好轉，而且月浦新城的規劃也是躍然紙上，但只看那邊廂吆喝著美好前景，這邊廂買賬的仍然還是以寶山，楊、虹、閘為輔的泛北區原住戶為主。

簡單點說，這些人可以分為兩類，一類是有一定購買力的市區年輕族群。這些人主要是剛畢業不久、收入中等，和有父母資助的年輕置業者，相對年長者來說，比較容易接受新興區域。還有一類，也是占大多數的是周邊改善居住條件的居民。他們基本上屬于在郊區收入相對較高，希望通過購房實現居住條件的改善，獲得一種身份上的升級。熱衷于選擇既有規劃又靠近原來生活地的區域置業。

價格分析：全區價格洼地，板塊內有優勢

月浦板塊是寶山區的價格洼地。根據克而瑞房價數據顯示，整個寶山區的指導均價在20000元/平方米左右，價格最高的共富共康板塊已經達到30000元/平方米以上。月浦板塊在售房源的價格在13000-14000元/平方米之間，而且距離地鐵站不過車行15分鐘的距離，房源價格還比較劃算的。

從時間上來看，還未開盤的新城和中冶這兩個地塊是在2012年11月28日同時拿到，而城投的那塊地（陽光美林項目）是在2008年1月24日就已經取得，樓板價1934元/平方米。時隔5年，它要與后來中冶以3750元、新城以3518元的價格拿到的地塊競分市場，這場仗還沒開始打，就已經贏了個大半，因為最不濟，它可以做最便宜的那個樓盤。

編后

在整體偏向剛需的板塊內，陽光美林自身品質較佳，55%的超高綠化，依傍天然河道設計的7000平方米的生態公園等亮點都十分突出。總價百萬的宜居剛需樓盤，在整個上海樓市來講，都是非常熱銷的產品。雖然月浦板塊未來的規劃尚不明朗，板塊產品升值潛力相較于其它板塊來講稍顯薄弱。不過，隨著時間的發展，月浦新城規劃的完善及1號線延伸段的通車等因素，板塊的商業及交通發展都會更上一層樓。