高境 寶山霸主地位穩(wěn)否？

根據(jù)規(guī)土局公告顯示，本地塊四至范圍分別為東至高境路，南至恒高路，西至動遷安置基地，北至規(guī)劃幼兒園；土地總面積為51555.90，容積率2.0。土地用途為普通商品房。這則消息像一顆微炸彈將高境的房產(chǎn)市場炸開了鍋，土地成交樓板價24000元/平方米，2年后上市的樓盤價格怎么地也要35000-40000元/平方米。那些持有該地區(qū)房產(chǎn)的人士樂了，那些觀望該地區(qū)的人士急了——現(xiàn)在市面上20000多30000左右單價的房子，還不快買？一時間，高境將成為寶山霸主的事實似乎堅不可摧，而如今板塊內(nèi)商業(yè)配套尚可，軌道交通不便的情況能否支撐其霸主地位。

高境板塊發(fā)展歷程

寶山作為傳統(tǒng)制造業(yè)大區(qū)，一直都是工業(yè)重鎮(zhèn)，經(jīng)濟(jì)、文化、生活更多集中在東城區(qū)，淞南鎮(zhèn)、高境鎮(zhèn)在上海樓市區(qū)域劃分中約定俗成地成了一個區(qū)域板塊。淞南高境二鎮(zhèn)地理位置上更靠近市區(qū)，一直以來受到的扶持就少，更多依靠自身內(nèi)生力驅(qū)動發(fā)展，沒有驚天動地的巨變，更多是一種漸進(jìn)式積累。其房地產(chǎn)市場的發(fā)展分幾個階段發(fā)展。

墾荒期

從上世紀(jì)90年代初開始，由農(nóng)村發(fā)展為城市住宅區(qū)以來，便有大批外區(qū)和本地失地、動遷居民搬遷至此，成就了高境一、二村，淞南一村至十村，華浜新村等這樣的以新村形式呈現(xiàn)的新興居住社區(qū)，現(xiàn)在依然承擔(dān)著最初的角色。

積累期

在2007年前后一大批大型居住區(qū)集中建成交房入住，集中在殷高西路、新二路和淞發(fā)路，主要樓盤有美岸棲庭、幸之苑、逸仙華庭、三花現(xiàn)代城、杰圣家苑、四季綠城、嘉駿花苑、萬臨家園、新梅淞南苑、新城尚景苑、鎏園、尚城匯景園等。以現(xiàn)在的目光來看當(dāng)時的價格的確很“便宜”，基本在6500-7500元/平方米左右，從產(chǎn)品來看，重點都在滿足最原始的居住功能，對戶型設(shè)計、社區(qū)營造基本不講究。

蟄伏期

在2007年之后上海房地產(chǎn)市場風(fēng)云變幻的那幾年里，淞南高境幾乎消失在人們的印象中，除了高境的三花現(xiàn)代城、美岸棲庭、盛世寶邸和逸居苑等幾個樓盤外，幾乎沒有新房源可供選擇，雖然如此，在上海整體市場火熱的帶動下，區(qū)域均價也由2006年的7183元/平方米成交均價上升到了2008年的11803元/平方米，期間漲幅達(dá)到了64.32%，而到2009年房源最少而市場最火熱時，均價再上漲到了13830元/平方米，較2006年漲幅達(dá)92.54%，幾乎翻倍。

飛躍期

2010年11月底全新開盤的三湘海尚可以說拉開了淞南高境樓市飛躍發(fā)展的序幕，別墅公寓混合型社區(qū)，無論是對戶型設(shè)計、社區(qū)規(guī)劃還是建筑立面，抑或是景觀營造等各方面都讓區(qū)域居民眼前為之一亮，當(dāng)然價格也實現(xiàn)了跨步飛躍，三花現(xiàn)代城銷售均價20412元/平方米，而三湘海尚第一批公寓成交價達(dá)23453元/平方米，足足高出了14.9%。自此之后的三花現(xiàn)代城、美岸棲庭的后期社區(qū)品質(zhì)也完全脫離了早期的影子，而象嶼、保利、三湘、恒盛等一大批品牌開發(fā)商的進(jìn)入，成為了區(qū)域社區(qū)品質(zhì)實質(zhì)性提升的關(guān)鍵。隨著這一批樓盤的開盤——熱銷——售罄這樣循環(huán)往復(fù)，這一區(qū)域的市場關(guān)注度直線上升。

商業(yè) | 消費自成體系

區(qū)域內(nèi)小規(guī)模的滿足日常生活所需的商業(yè)設(shè)施如：聯(lián)華、華聯(lián)和中小便利店較多，中小型餐飲多，主要的兩個商業(yè)街區(qū)商業(yè)氛圍已經(jīng)初步形成，但總體而言沒有大型的綜合商業(yè)設(shè)施，離的最近的是一二八紀(jì)念路上的萬達(dá)廣場。

殷高西路商業(yè)街以殷高西路為軸線，規(guī)劃之初，這條路上有長江商貿(mào)，景瑞生活廣場等綜合商業(yè)設(shè)施。如今景瑞生活廣場內(nèi)涵蓋了沃爾瑪、麥當(dāng)勞、老鳳祥等優(yōu)質(zhì)商家，基本成了附近主要的綜合消費場所。遺憾的是，該商業(yè)街加入的長江商貿(mào)運營并不成功，商業(yè)氛圍也沒有達(dá)到預(yù)期。記者在最近一次的走訪中發(fā)現(xiàn)，該廣場的原址已經(jīng)全部封閉進(jìn)行內(nèi)部整頓，看樣子是要重新調(diào)整業(yè)態(tài)，這也從另一方面說明該板塊的商業(yè)氛圍不足以成大氣候。

北部的祥騰生活廣場與世紀(jì)聯(lián)華大賣場隔街相望，包含了吃、喝、玩、樂、購、住、辦所有生活配套需求，是一個真正的一站式生活主題廣場。特別是項目中庭廣場的設(shè)計，增加了購物、逛街的情趣，同時聚合強勢人流。

交通 | 自駕有優(yōu)勢 軌交需換乘

淞南高境距人民廣場約8公里，到靜安寺、陸家嘴也都在10公里以內(nèi)，與大柏樹、五角場、四川北路等城市副中心和商業(yè)圈的距離則更是在2—5公里范圍內(nèi)。距離最近的快速交通干道就是逸仙高架，駕車到市中心從這里上內(nèi)環(huán)、中環(huán)高架都比較暢通。另外一個選擇則是由殷高西路—保德路或者長江西路走南北高架路，只是常年擁堵。不過，從現(xiàn)狀來看，板塊內(nèi)很多道路的路況較差，通行不暢，鐵路道口過多，直接影響了區(qū)域發(fā)展和地面的來往通行。

軌道交通方面，該板塊雖然靠近地鐵1號線和3號線兩條線路，但實際乘坐起來還是不太方便。軌道交通3號線在本區(qū)域內(nèi)共設(shè)五站：殷高西路站、長江南路站、淞發(fā)路站、張華浜站和淞濱路站，多數(shù)的居民區(qū)集中在前三站。由于這條線路是沿著逸仙路高架走向，近幾年新開發(fā)的樓盤都離這條路比較遠(yuǎn)，步行距離在15分鐘以上。泰禾、恒盛、三花所在的位置距離殷高西路站的距離稍微近一點。

高價板塊的夾擊之下

高境淞南這塊區(qū)域東臨炙手可熱的楊浦新江灣城、南接虹口涼城和閘北彭浦，西邊還有寶山共康通河這些要么高端、要么成熟的板塊社區(qū)，周邊的板塊均價一直以來都對高境板塊形成不可忽視的影響。特別是在逸仙路以東的貨運堆場逐漸搬遷進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)、新江灣城發(fā)展西進(jìn)的雙重作用下，由傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變成新興高端居住區(qū)的雛形逐漸顯現(xiàn)，對這一區(qū)域的思考更多從發(fā)展的維度而不是當(dāng)前呈現(xiàn)角度來展開。

東有新江灣城

高境板塊的東面緊靠楊浦新江灣城板塊，因為淞南高境和新江灣城之間的界限模糊，以至于很多淞南高境板塊的樓盤對外宣傳都傍上新江灣城概念，很多購房者也是這么認(rèn)為的。

從地圖上看，高境確實是緊挨著新江灣城，但如果實地去走一圈就會發(fā)現(xiàn)，高境和新江灣城之間橫亙著逸仙路高架和何家灣鐵路，所以從何家灣路、長逸路、淞發(fā)路都是通不過去的，這條高架和鐵軌就像是區(qū)分兩個世界的界限，一邊是新江灣城的原生態(tài)濕地，雖然如今遭到破壞，卻也成就了新江灣城這個高檔社區(qū)板塊；一邊的高境地區(qū)雖然生活氛圍成熟，但和高檔社區(qū)的感覺相去甚遠(yuǎn)。

西有張廟

從寶山區(qū)最近一個月成交數(shù)據(jù)可以看出，最近表現(xiàn)強勁的中環(huán)國際公寓從10月1日二期全新開盤以來200多套的成交成績迅速站上成交套數(shù)冠軍的位置。中環(huán)國際公寓所在的共康板塊跟高境相距不遠(yuǎn)，一個位于共和新路的西側(cè)，一個位于共和新路的東側(cè)，往大了說這兩個板塊共享萬達(dá)廣場、沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)配套。

從價格上來講，該板塊的和欣國際花園成交價格34000元/平方米左右，可謂是整個寶山的公寓單價最高者，但該盤緊鄰地鐵，在售的是最后一批樓王位置的房源，而且是精裝修房。這也從另一個方面說明為什么再往西1000米左右的中環(huán)國際（25000元/平方米）能賣的如此之好。

板塊內(nèi)供應(yīng)匱乏

整個淞南高境板塊一直以來就沒有大開發(fā)商身影，板塊市場被幾個本土開發(fā)商們自己分食，直至2010年前后，三湘、恒盛的入駐，給板塊帶來些高端大氣上檔次的感覺。現(xiàn)在三花現(xiàn)代城、三湘海尚公寓、保利悅城等樓盤都是尾盤在售，剩余房源以個位數(shù)記，短期內(nèi)板塊內(nèi)將只有恒盛豪庭這一個樓盤會有新房源供應(yīng)。

恒盛豪庭去年12月底以均價22000元/平方米開盤創(chuàng)下幾乎日光的成績，這得益于其有保證的高品質(zhì)和親民的價格。（當(dāng)時周邊的三花售價約24000元/平方米，保利悅城約25000元/平方米）樓盤預(yù)計12月份左右會推出新一批房源，房型仍然以80平方米左右兩房和125左右的三房為主，不過按照周圍樓盤普遍漲價的行情，恒盛豪庭下一批房源的價格預(yù)計30000元/平方米左右。

霸主還需眾相撐

據(jù)資料顯示，此次在高境拿地的泰禾地產(chǎn)，今年1-9月已在全國拿地耗資160億元人民幣，平均每月拿地超過1幅，總計占地超1170畝，總建筑面積超160萬平方米。泰禾集團(tuán)如此瘋狂的“攻城略地”，也是有他的底氣的。其商業(yè)地產(chǎn)項目、住宅地產(chǎn)項目的高速運作可以說是功不可沒。同年，泰禾廣場創(chuàng)下1小時狂銷6個億的驕人戰(zhàn)果；其打造的有中國第一別墅之稱的“運河岸上的院子”，繼入選2013中國十大超級豪宅之后，再次由世界地產(chǎn)研究領(lǐng)域權(quán)威認(rèn)證，獲選2013《亞洲10大超級豪宅》，成為北京唯一入選的豪宅及中國唯一入選的中式豪宅。

這些成績似乎給泰禾在高境打造高端住宅板塊 做了一定的鋪墊，但一個樓盤的定位和區(qū)域發(fā)展還是密不可分的。隨著淞南高境的房地產(chǎn)開發(fā)漸入佳境，此地的新興人口也在大量導(dǎo)入，但可消費的商家還存在檔次不高的問題。公交出行確實方便，但主要樓盤分布地與兩條軌道交通之間都有點距離。要論性價比，這里有著和市中心不太遠(yuǎn)的距離、相對成熟的配套，改善性需求選擇這里也未嘗不可。如果在此區(qū)域打造一個引領(lǐng)整個寶山區(qū)的高端樓盤，從其占地規(guī)模和周邊環(huán)境來看，扶持霸主的眾相還有進(jìn)一步提升的空間。