萬科時一區 尋找它能賣4萬的理由

地王年年有，今年特別多。2013年11月4日，位于北京亦莊（五環外）的一宗地拍出近6萬元每平方米的樓面價，業內外一片驚呼“要瘋了”，要知道在此之前，同等地段的樓面價不到3萬元。如果按此瘋狂的邏輯，本文的主角——萬科時一區，是不是也要有售價直奔8萬的節奏？回歸理性，北京地價的瘋狂已經讓人看不懂，上海不少樓盤的房價也超乎想象。萬科時一區，報價已經達到37500元/平方米，直逼四萬，有人覺得外環以外的位置它不應該這么貴，但首批房源迅速去化的現實也足以回應一切問題。我們不妨理性分析，審視虹橋商務區這個特殊的區域，解讀萬科的產品，尋找它能賣4萬的理由。

地段價值 | 虹橋商務區核心 尚未成熟的黃金地段

虹橋商務區是一個很特殊的地段，很長一段時間，這里的房地產市場都是伴隨著美譽于爭議?？春眠@里的觀點認為虹橋商務區將能成為一個比肩陸家嘴的城市中心；同樣，如何解決航空、鐵路對于城市割裂？是否有足夠的人口規模來支撐虹橋商務區中眾多超大型商業項目的運營？概念炒作是否會透支未來價值？鑒于此，不看好虹橋商務區未來的觀點也有不少。萬科·時一區，坐落在虹橋商務區中的核心區，地段絕對是黃金之地，但項目價格遠高于同區域其他產品，位于虹橋商務區核心區附近的招商·虹橋華府，精裝房源目前售價在27000元/平方米，不得不說萬科時一區的地段價值是支撐其價格的最關鍵因素。

地段價值關鍵點1 非常便捷的交通

早在20多年前，萬科剛來到上海，在閔行七寶首個的“城市花園”項目，距離虹橋機場僅有2公里，依托虹橋的對外交通優勢，萬科在上海的發展打下堅實的基礎；20多年后，虹橋機場早已從單一的航空港，轉變成為世界級的集航空、鐵路、公路、地鐵與一身的交通樞紐。無論是飛機前往國內外，還是高鐵通達長三角、內地各大城市，還是地鐵前往上海市中心各大商圈，虹橋樞紐的交通便捷程度可以說是目前上海最好的區域。因此，用“非常便捷”一次來形容萬科時一區的交通實在不為過。

筆者了解到，目前萬科時一區的主要客群還是來自于周邊的閔行、青浦、嘉定及上海市中心等區域，他們更看重市內的地鐵、高架交通。萬科時一區距離虹橋火車站只有1公里，步行前往火車站也僅需15分鐘左右，站內就有地鐵2號線、10號線，前去市中心比較方便。周邊揚虹路高架、嘉閔高架等主干道環繞，自駕出行也很快捷。

地段價值關鍵點2 未來配套規模宏大

4.7平方公里的虹橋商務區核心區，是目前上海市規模最大的在建商務區，其商業、商務建筑在規模上，已經能和建設初期的陸家嘴相媲美。虹橋商務區核心區規劃地上500萬平方米，地下280萬平方米（目前已經開工建設380萬方）。目前建設進度最快的瑞安虹橋天地，預計2014年就能完工。此外，萬科時一區周邊還有龍湖·虹橋天街，虹橋麗寶廣場、虹橋綠谷、虹橋萬通新地中心、金臣聯美項目等上十個大型綜合體項目；170萬平方米的國家展覽中心項目，為世界規模最大的會展中心，對區域價值的提升能量不容小覷；萬科時一區一路之隔就是虹橋·協信中心，這是一個集花園總部辦公、星光商業、地鐵上蓋為一體的商業綜合體項目，項目建成后預計能營造出繁華的商業氛圍；與此同時，萬科時一區本身也是一個集商業、辦公、住宅為一體的綜合體，含有6.8萬平方米辦公樓和1.3萬平方米的街區商業。當虹橋商務區的主要商業項目都建成運營時，萬科時一區的生活確實可以媲美上海市中心。

稀缺性 | 虹橋商務核心區首發住宅

物以稀為貴，虹橋商務區核心區內，大型商業、辦公項目鱗次櫛比，但住宅卻極為的稀缺。整個虹橋商務區核心區內，目前沒有純粹的住宅小區，皆為商住混合型，且住宅的總面積僅有18萬平方米，其中，僅萬科時一區占據其中10萬平方米，占比55%。這在一定程度上提升了萬科時一區的“身價”。就現在來看，萬科時一區的住宅部分和商業、辦公做出了很好的分割，從而營造出更好的住宅小區氛圍，這在未來的虹橋商務區核心區內，也不會再有第二個能與萬科時一區相比肩的住宅了。

核心區內的住宅是非常稀缺，但核心區附近還是有很多住宅的。整個虹橋商務區內規劃居住用地規模達1900萬平方米，還有大量的別墅社區，包括已經成熟的徐涇別墅區及西郊別墅區。僅僅萬科一個項目，遠遠不能滿足虹橋商務區的住宅需求。更看重價格優勢的購房者，會選擇在核心區周邊的項目，如華漕的虹橋一號，徐涇的招商·虹橋華府、南山雨果、新虹橋雅苑等項目。

萬科的品質 | 萬科2049的生活

萬科時一區主推78平方米兩房，89平方米兩房和105平方米三房，所有房源皆為精裝交付。項目的戶型面積雖然不大，但精裝的標準頗高，配有全屋地暖、中央空調、新風系統，該案似乎也超越了傳統的萬科國際系產品。萬科品牌的美譽度在上海市場已經得到比較廣泛的認可，多年專注于主流住宅的開發，萬科所擁有的筑家經驗和能力也足以保證小區的建筑設計、園林綠化、戶型設計、商業配套等各方面的品質。 尤其是萬科的2049街區商業，是萬科經過多年打造出的社區商業品牌，正式運營后可以為業主提供一站式的商業配套，時一區目前已經有羅森、Costa Coffee有意向入駐。此外，小區還有萬科第五食堂、健身中心等配套設施。

未來價值

基于各種氣勢磅礴的規劃，虹橋商務區的區域價值還有很強的發展空間。預計到2015年，虹橋商務區核心區（包括國家會展區域）的建設就將基本完成，商務區每平方公里的投資額約380億元，地區生產總值預期達到370億元（不包括國家會展區域），第三產業增加值在總增加值中所占比率達到95%，引進各類企業總部、功能性投資貿易機構50家左右，其他各類配套企業500-700家，主功能區（26平方公里范圍內）就業人口達到20萬人左右。

虹橋商務區憑借超強的交通優勢和商務區內部的各項政策優惠，還規劃有眾多優秀的總部辦公項目，虹橋對于長三角的蘇州、杭州、南京等江浙一帶的企業很有吸引力。萬科時一區的工作人員告訴筆者，項目首發時，一棟花園洋房，共16套住宅被一位企業客戶購買，為的就是以后企業總部搬遷至虹橋商務區后，方便企業高管的日常生活。

今年10月11日，正榮集團以23.8億元競得虹橋商務區一宗商業用地，集團總經理章建波在接受《租售情報》采訪時也透露，這宗地將打造成為財富中心，而未來正榮集團的總部也將會搬至此處。可以看出，在眾多房地產開發商眼中，虹橋商務區的未來價值也非常值得預期。如此一來，萬科時一區自然就有高價，漲價的理由。

編后

我們討論萬科時一區到底價值幾何，實質上是對虹橋商務區的價值進行探討，因為這個地方太特殊，我們很難準確把握虹橋商務區5年、10年后，乃至更長的時間里它會發展成什么樣。看好它的人可能會義無反顧的選擇在這里買房，但也有可能要經歷漫長的時間等待這里成熟；不看好它的人放棄了這里，但也有可能會陷入“錯過了陸家嘴又錯過了虹橋”的無盡遺憾。萬科時一區能賣4萬的理由很多，，這些理由固然成立，但充不充分就還有待時間去檢驗。正如章建波先生所說，選擇虹橋商務區需要智慧，也需要勇氣。