嘉定新城大戶型的窘境

近三年嘉定樓市回顧

2011年，被稱為“史上最嚴厲的調控年”，在這樣的大環境下，嘉定區的樓市可謂一波三折。從年初成交量大幅下跌，到第二季度剛需購房數量呈爆炸式增長，再到下半年剛需市場萎縮，成交數量持續走低。以龍湖為代表的房地產商紛紛打出“降價牌”，原來銷售均價在17000-18000元/平方米的項目，在當時降到14000元/平方米時，才能賣得動，曾一度引起前期購房者的不滿，導致售樓處被砸。2012年以來，房地產市場開始適應調控后的樓市，但該區域行情依然低迷。無論是高端別墅產品，還是一些瞄準剛需、首置首改的中低端項目，銷售情況都不是很樂觀。進入2013年，剛性需求呈現積極回暖跡象，嘉定新城的房價漲幅明顯。

現狀 | 小戶型受追捧 大戶型遭冷遇

嘉定新城板塊作為近年來較為活躍的板塊之一，吸引了保利、龍湖、嘉寶、綠地、盤古銀行和中信泰富等大型品牌開發商相繼入駐。該板塊以70—90平方米的剛需房為主，價格區間集中在12000—19000元/平方米之間。大量剛性需求支撐著該板塊的樓市成交水平。

中信泰富又一城位于地鐵上蓋，又是一個集住宅、商業、酒店、寫字樓于一體的城市綜合體項目，是人們居家生活的優選之地，其銷售狀況具有一定的代表意義。今年9月，中信泰富又一城加推了360套兩房和三房，毛坯房源，兩房均價18000元—19000元/平方米，三房均價15000元—17000元/平方米。目前兩房已經全部賣完，三房僅剩底層房源在售。其實早在2010年7月底，該項目首次開盤，400套89平方米房源，開盤即售出345套。當年10月加推75平方米一房、 90平方米兩房，開盤即售空，而一同推出的136平方米三房，去化緩慢。2011年1月項目再次加推90平方米兩房和136平方米三房，開盤當天兩房基本售空，三房市場依舊是不溫不火。與小戶型的剛需房受追捧不同，嘉定新城的大戶型遭冷遇已成事實。區域內其他剛需房也都是不愁賣的狀態。2012年11月27日，旭輝華庭開盤主推兩房產品，3小時熱銷近200套房源，累計銷售金額近2.6億元，一度成為嘉定新城板塊的銷售冠軍。2011年底，綠地瑅香公館開盤，戶型主要是 80—90平方米的2房，也火熱了一陣子。

嘉定新城剛需項目開盤“日光”的場面頻現，但大戶型住房一直不太“得寵”。 目前該板塊的常發豪庭國際毛坯3-4房在售，3房面積分別為137、161和181平方米，4房面積為237平米，折后均價17000元/平方米，九月到現在僅成交25套。一直以來，常發豪庭國際走的都是中高端路線，主打大戶型產品，但購房者卻并不買賬。2011年底以低于樓板價的單價開盤，最低價11588元/平方米，均價13000元/平方米，開盤一個月僅成交80余套。這是滬上地王首次出現低于成本價銷售的情況，與板塊內剛需項目“日光”形成強烈反差。

據統計，目前嘉定新城基本均是大戶型。除了上文中提到的在售的中興泰富又一城和常發豪庭國際，龍湖酈城于2012年10月中下旬推出15套160平方米頂層復式，均價13000元/平方米，已過去差不多一年的時間，卻仍未售罄。另外，綠地秋霞坊和東方豪園推出的別墅產品7月以來的累計銷量都停留在個位數。從這些數據可知，嘉定新城目前在售的小戶型住宅項目幾乎沒有。唯一在售的小戶型也只有位于嘉定新城雙單南路的卡米公社，在售52到63平方米的酒店式公寓。

記者在現場碰到幾個前來嘉定新城看房的顧客，他們表示面對嘉定新城19000元/平方米左右的房價，120平方米以上這樣的三房大戶型總價遠超出所能承受得的范圍。另外一些經濟能力尚可的家庭則表示考慮到換房成本太高，也希望在嘉定新城能買個大點的房子，但是對于遲遲未能完善的生活配套感到無奈。因此面積在90平方米左右、比較緊湊、功能齊全的小三房戶型為眾多購房者置業嘉定新城的首選。

周邊板塊稀釋強

從目前來看，嘉定新城板塊內剛需樓盤加推的幾乎沒有，年內新增入市的樓盤也沒有多少。但這是否意味著人們將退而求其次，選擇嘉定新城的大戶型？

從嘉定新城與周邊板塊的對比來看，嘉定新城位于上海市西面，距市區較遠，是傳統的剛需盤，大戶型高端項目未形成規模，位于區域內的部分高端項目，如位于勝辛路以西的常發豪庭國際，靠近嘉定新城站的綠地秋霞坊、東方豪園，毗鄰遠香湖的保利天鵝語、風荷麗景尚城等都零散分布在嘉定區域內，不利于對于圈層構建和生活氛圍的形成。且板塊內此類產品的同質性較高，受市場認可度普遍較低。

周邊的南翔板塊以近市區、定位高端、成熟配套的三大優勢吸引了大量市區剛需客和嘉定區域內的改善型客源。在價格相差無幾的嘉定新城和南翔兩個板塊，改善型客源或許更青睞于居住在配套成熟、氛圍良好的南翔板塊，這也是嘉定新城大戶型改善型房源陷入窘境的一個側面原因。

距嘉定新城一站路的馬陸板塊，剛需房表現搶眼。10月份開盤的佳兆業壹號，已經推出500多套房源，主打剛需小戶型，滿足了部分購房者的需求，11份還將推出的駿豐玲瓏坊，均價在19000元/平方米。不管從距離上，還是從價格上，都是一個不錯的選擇。面對南翔、馬陸等板塊的擠壓，市場競爭激烈。

價格洼地遭逆

嘉定區作為郊區，一直是價格洼地，如今房價節節攀升，普通住宅直沖20000元/平方米大關，價格優勢已不明顯。中興泰富又一城毛坯房七月份均價為17000元/平方米，九月份推出的二期房源銷售單價上升到18000元/平方米左右，而十月底新城香溢瀾庭即將推出的精裝住宅銷售均價預計突破20000元/平方米大關，一路高歌猛進的房價，使整個大戶型房源陷入騎虎難下的窘境。一套150m2左右的房子，單價2萬元，總價就要300萬。400萬頂多買個大平層，而地段好的別墅總價至少800萬。試想一下，買得起總價在300萬元以上房子的人，身價起碼要在800萬到1000萬左右，這樣的人名下至少有兩三套房子，而根據上海限購限貸的政策，這類潛在客戶早已不具備購房資格。

軌交優勢不明顯

自2009年底軌道交通11號線通車，嘉定新城作為11號線在嘉定的唯一的市級中心車站，是11號主線和安亭支線的交匯點，主線北通嘉定主城區，支線西接上海賽車場、安亭、江蘇昆山。板塊內眾多項目對于軌交這一熱點已進行了輪番炒作，多個項目價格水漲船高，軌交利好因素被消耗殆盡。花橋段開通后，11號線運營狀況更加擁擠。考慮到目前沿線站點導入人口仍處于一個低位狀態，等到2015年后，嘉定、馬陸、南翔等沿線樓盤集中交房后，11號線的擁擠程度可想而知。盡管嘉定新城站和白銀路站附近設有公交樞紐，但其中大量公交只往返于嘉定新城和老城區內，而且車次間隔較長。如需前往稍遠一點的地方，只能依靠地鐵或自駕。

規劃落實腳步慢

改善型群體在購房時，首要考慮的因素之一即為居住環境的舒適度。整體的自然環境和商業配套等都必須達到一定的水準，才能夠滿足這部分群體對生活品質的要求。

嘉定新城最大的優勢在于政府規劃，現如今卻成了一大“雞肋”。從自然環境看，目前紫氣東來公園、遠香湖及其他景觀帶也已經基本修建完成，整體環境良好。嘉定區公安局、司法局等政府機關已經基本竣工入駐。保利臺北時尚風情街、保利大劇院、嘉定區工人文化活動中心等項目均未完成。規劃中的“347”商業配套布局。3條商業街（東云街、臺北風情街、西云樓），目前僅有東云街稍有雛形，開始招商，其余2個規劃目前仍處于初期階段。4大購物中心（中信泰富大型商業配套，新光百貨、新薈商業廣場、萬達）都還不見蹤影。7個鄰里中心，目前已經建成的僅有龍湖鄰里中心。記者采訪當天沿著地鐵11號線，從白銀路站走到嘉定新城站，發現沿路雜草叢生，嘉定新城站底下的沿街商鋪和年初時沒什么兩樣，一家聯華超市和一些小賣部、餐館，另外還有三四家房產中介公司。依據前期施工進度，保守估計，嘉定新城內成熟商圈和住宅環境的形成至少需要3到4年的時間。

嘉定老城的一部分改善型客戶可能會考慮購買嘉定新城的大戶型，但過慣了10分鐘步行到羅賓森廣場喝下午茶的嘉定老城人，能否忍受新城匱乏的商業配套，則不得而知。家，在不同人心中的定義是不同的。對于剛需客來說，家是兩個人的避風港，家是80平方米左右的幸福，不在乎有多大，但求經濟實惠。對于改善型購房者來說，家可能是改善生活品質的第一步，家是兩代同堂的其樂融融，不在乎有多大，但求舒適便捷。

對于購置婚房或首次置業者，時間或資金受限，70—90平方米的小戶型是首選。而考慮自住的改善型購房者，也不會在生活配套不完善、規劃遲遲沒有起色的鋼筋水泥森林里，壓上身家性命，買個大戶型房子，繼續受煎熬。

當夜幕降臨，記者站在嘉定新城站的入口，數了一下，30層左右的中興泰富又一城亮起的燈火不足百余家，周邊的樓盤也大抵如此。總而言之，規劃很美好，現實很骨感，嘉定新城大戶型陷入窘境也就不足為奇了。至于如何成功逆襲，《租售情報》將和大家一起拭目以待。