“金九銀十”成色十足 市場(chǎng)供需兩旺，創(chuàng)近6年來(lái)的高峰

唯恐政策收緊加緊推盤，成交趨緩，房?jī)r(jià)攀新高

在熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅顯著超過(guò)年初設(shè)定的極限值之后，市場(chǎng)上有關(guān)地方政府自行收緊樓市政策的風(fēng)聲越來(lái)越緊，加之9月份可謂“井噴”的市場(chǎng)表現(xiàn)，10月份個(gè)別樓盤更是厲兵秣馬，加緊可售房源的市場(chǎng)投放，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看到，10月上海共有43個(gè)樓盤新開(kāi)或新推，新增供應(yīng)新建商品住宅12498套，較9月份還增加1227套，環(huán)比增幅10.89%，同比增146.27%；新增建筑面積142.71萬(wàn)平方米，較9月份增加3.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅2.8%，同比增124.59%。從成交方面來(lái)看，總體成交量呈上升趨勢(shì)，延續(xù)9月份的市場(chǎng)熱度，新建商品住宅成交11740套，其中別墅成交832戶，成交套數(shù)較9月份增加241套，環(huán)比增幅2.1%，同比增幅59.53%；累計(jì)成交建筑面積139.81萬(wàn)平方米，較9月份減少3.5萬(wàn)平方米，環(huán)比減少2.45%，同比增幅60.01%。從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，成交增速明顯放緩，甚至成交面積呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。創(chuàng)下了年內(nèi)僅次于3月份的又一個(gè)成交新高點(diǎn)，前10個(gè)月共銷售1040萬(wàn)平方米，總銷售面積已經(jīng)超過(guò)了去年全年的水平。

在成交均價(jià)來(lái)看，各項(xiàng)目?jī)r(jià)格明顯上漲，10月全市新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)為25005元/平方米，較9月份上漲464元/平方米，環(huán)比漲幅1.89%，較去年10月份上漲3126元/平方米，同比漲幅14.29%，房?jī)r(jià)創(chuàng)下歷史新高。

與此同時(shí)，熱銷樓盤層出不窮，并且覆蓋各個(gè)檔次，剛需項(xiàng)目如松江大學(xué)城板塊的萬(wàn)科夢(mèng)想派200余套房源當(dāng)天售罄，奉賢南橋板塊的中糧南橋半島300套房源3小時(shí)內(nèi)售罄；豪宅項(xiàng)目方面，綠城的兩個(gè)項(xiàng)目上海御園和玉蘭花園都創(chuàng)下開(kāi)盤當(dāng)天10億元以上的銷售業(yè)績(jī)，在上海市場(chǎng)投資熱度持續(xù)攀升之后，受益于地鐵11號(hào)線延伸至昆山花橋段開(kāi)通，位于花橋板塊的萬(wàn)科MIXTOWN更是創(chuàng)下3小時(shí)內(nèi)認(rèn)購(gòu)1405套的驚人記錄！

中高檔項(xiàng)目成交漸熱，區(qū)域、戶型和總價(jià)段集中度提高

從成交項(xiàng)目層次來(lái)看，中高檔項(xiàng)目成交漸熱，月度成交占比顯著上升，總價(jià)在700萬(wàn)元以上和單價(jià)在4萬(wàn)元/平方米以上房源成交占比分別達(dá)13.72%和15.61%；從面積段、戶型分布來(lái)看，中小戶型產(chǎn)品成交占比一直獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。保利香檳苑、萬(wàn)科VCITY等剛需戶型項(xiàng)目的熱銷，使得中小戶型項(xiàng)目成交占比大幅上升，尤其是在限購(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行的情況下，一步到位的購(gòu)房者越來(lái)越多，三房戶型成交占比幾乎與二房并駕齊驅(qū)，成交4115套，約合52.19萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)106.37%；而二房戶型的增長(zhǎng)同比值僅32.13%，顯著低于三房的市場(chǎng)需求量；90-120平方米面積段成交4281套，遠(yuǎn)高于70-90平方米的3164套 ，120-180平方米面積段的需求也達(dá)到了2557套，說(shuō)明中高端需求持續(xù)釋放。

從供需項(xiàng)目的區(qū)域分布來(lái)看，寶山區(qū)近期眾多樓盤新增供應(yīng)，購(gòu)房者可密切關(guān)注，其次是青浦和浦東項(xiàng)目；就需求來(lái)說(shuō)，集中在浦東原南匯地區(qū)，受益于上海自貿(mào)區(qū)的利好刺激，原來(lái)鮮有人問(wèn)津的幾個(gè)板塊成了香餑餑，房?jī)r(jià)短期內(nèi)水漲船高；其次是寶山區(qū)域項(xiàng)目需求同樣集中，中環(huán)國(guó)際公寓、旭輝瀾悅灣、新城昱翠灣等項(xiàng)目快速熱銷。

經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)，房?jī)r(jià)高漲，倒逼“滬七條”樓市收緊政策跟進(jìn)出臺(tái)

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值38.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.7%，其中，一季度GDP增長(zhǎng)7.7%，二季度增長(zhǎng)7.5%，三季度增長(zhǎng)7.8%。從季度增速來(lái)看，在經(jīng)歷了今年一、二季度的緩慢下行之后，三季度開(kāi)始實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有升。在國(guó)家一系列“穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革”政策措施的推動(dòng)下，三季度經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一些積極的變化，社會(huì)預(yù)期積極向好，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)中推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量和效益均有所提高。

在十八屆三中全會(huì)召開(kāi)前夕，市場(chǎng)普遍猜想是國(guó)家指導(dǎo)性政策應(yīng)該會(huì)趨于平靜，反倒是迫于房?jī)r(jià)上漲壓力的熱點(diǎn)城市會(huì)出臺(tái)地方性政策。10月14日“深八條”出臺(tái)，23日“京七條”緊跟出臺(tái)。隨后央行上調(diào)深圳二套房首付比例至七成，落實(shí)“深八條”意見(jiàn)。11月8日上海出臺(tái)“滬七條”，除了上調(diào)二套房貸首付比例至七成外，還進(jìn)一步收緊限購(gòu)，非滬籍購(gòu)房人社保繳納年限由1年提升至2年，毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)將一部分需求再次壓制。

在三種全會(huì)召開(kāi)的前夕，三大一線城市相繼出臺(tái)收緊政策，一方面的確是迫于房?jī)r(jià)漲幅過(guò)于巨大，例如據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月數(shù)據(jù)，北京房?jī)r(jià)同比上漲20.6%，位居各大城市之首。上海、廣州、深圳分別同比上漲20.4%、20.2%、20.1%，上漲幅度都非常大，出臺(tái)政策也算是對(duì)中央的一個(gè)交代；另一方面也可以理解為：今后房地產(chǎn)調(diào)控的主體可能由原先的中央政府轉(zhuǎn)向到地方層面，各個(gè)地方政府將更多地根據(jù)自身情況因地制宜地制定地方性政策，而不是如同過(guò)去那樣由中央政府大包大攬、全國(guó)一刀切式的調(diào)控。