“金九銀十”成色十足 市場供需兩旺，創近6年來的高峰

唯恐政策收緊加緊推盤，成交趨緩，房價攀新高

在熱點城市房價漲幅顯著超過年初設定的極限值之后，市場上有關地方政府自行收緊樓市政策的風聲越來越緊，加之9月份可謂“井噴”的市場表現，10月份個別樓盤更是厲兵秣馬，加緊可售房源的市場投放，從統計數據可以看到，10月上海共有43個樓盤新開或新推，新增供應新建商品住宅12498套，較9月份還增加1227套，環比增幅10.89%，同比增146.27%；新增建筑面積142.71萬平方米，較9月份增加3.9萬平方米，環比增幅2.8%，同比增124.59%。從成交方面來看，總體成交量呈上升趨勢，延續9月份的市場熱度，新建商品住宅成交11740套，其中別墅成交832戶，成交套數較9月份增加241套，環比增幅2.1%，同比增幅59.53%；累計成交建筑面積139.81萬平方米，較9月份減少3.5萬平方米，環比減少2.45%，同比增幅60.01%。從環比數據來看，成交增速明顯放緩，甚至成交面積呈現下跌態勢。創下了年內僅次于3月份的又一個成交新高點，前10個月共銷售1040萬平方米，總銷售面積已經超過了去年全年的水平。

在成交均價來看，各項目價格明顯上漲，10月全市新建商品住宅成交統計均價為25005元/平方米，較9月份上漲464元/平方米，環比漲幅1.89%，較去年10月份上漲3126元/平方米，同比漲幅14.29%，房價創下歷史新高。

與此同時，熱銷樓盤層出不窮，并且覆蓋各個檔次，剛需項目如松江大學城板塊的萬科夢想派200余套房源當天售罄，奉賢南橋板塊的中糧南橋半島300套房源3小時內售罄；豪宅項目方面，綠城的兩個項目上海御園和玉蘭花園都創下開盤當天10億元以上的銷售業績，在上海市場投資熱度持續攀升之后，受益于地鐵11號線延伸至昆山花橋段開通，位于花橋板塊的萬科MIXTOWN更是創下3小時內認購1405套的驚人記錄！

中高檔項目成交漸熱，區域、戶型和總價段集中度提高

從成交項目層次來看，中高檔項目成交漸熱，月度成交占比顯著上升，總價在700萬元以上和單價在4萬元/平方米以上房源成交占比分別達13.72%和15.61%；從面積段、戶型分布來看，中小戶型產品成交占比一直獨領風騷。保利香檳苑、萬科VCITY等剛需戶型項目的熱銷，使得中小戶型項目成交占比大幅上升，尤其是在限購嚴格執行的情況下，一步到位的購房者越來越多，三房戶型成交占比幾乎與二房并駕齊驅，成交4115套，約合52.19萬平方米，同比增長106.37%；而二房戶型的增長同比值僅32.13%，顯著低于三房的市場需求量；90-120平方米面積段成交4281套，遠高于70-90平方米的3164套 ，120-180平方米面積段的需求也達到了2557套，說明中高端需求持續釋放。

從供需項目的區域分布來看，寶山區近期眾多樓盤新增供應，購房者可密切關注，其次是青浦和浦東項目；就需求來說，集中在浦東原南匯地區，受益于上海自貿區的利好刺激，原來鮮有人問津的幾個板塊成了香餑餑，房價短期內水漲船高；其次是寶山區域項目需求同樣集中，中環國際公寓、旭輝瀾悅灣、新城昱翠灣等項目快速熱銷。

經濟回穩，房價高漲，倒逼“滬七條”樓市收緊政策跟進出臺

統計局數據顯示，2013年前三季度國內生產總值38.7萬億元，同比增長7.7%，其中，一季度GDP增長7.7%，二季度增長7.5%，三季度增長7.8%。從季度增速來看，在經歷了今年一、二季度的緩慢下行之后，三季度開始實現穩中有升。在國家一系列“穩增長、調結構、促改革”政策措施的推動下，三季度經濟出現一些積極的變化，社會預期積極向好，結構調整穩中推進，經濟增長的質量和效益均有所提高。

在十八屆三中全會召開前夕，市場普遍猜想是國家指導性政策應該會趨于平靜，反倒是迫于房價上漲壓力的熱點城市會出臺地方性政策。10月14日“深八條”出臺，23日“京七條”緊跟出臺。隨后央行上調深圳二套房首付比例至七成，落實“深八條”意見。11月8日上海出臺“滬七條”，除了上調二套房貸首付比例至七成外，還進一步收緊限購，非滬籍購房人社保繳納年限由1年提升至2年，毫無疑問會將一部分需求再次壓制。

在三種全會召開的前夕，三大一線城市相繼出臺收緊政策，一方面的確是迫于房價漲幅過于巨大，例如據國家統計局9月數據，北京房價同比上漲20.6%，位居各大城市之首。上海、廣州、深圳分別同比上漲20.4%、20.2%、20.1%，上漲幅度都非常大，出臺政策也算是對中央的一個交代；另一方面也可以理解為：今后房地產調控的主體可能由原先的中央政府轉向到地方層面，各個地方政府將更多地根據自身情況因地制宜地制定地方性政策，而不是如同過去那樣由中央政府大包大攬、全國一刀切式的調控。