豪宅新勢力

2月20日國務院出臺新“國五條”，緊接著3月1日，“國五條”細則發布，3月30日上海調控細則出臺，至此調控政策實施塵埃落定。

有專家認為，新“國五條”細則實施從長期來看，房企會加快普通住宅建設，甚至提高普通住宅的比例，豪宅、大戶型產品的建設將會放緩或暫停。當限購、限貸帶來的購房資格以及資金的緩慢流轉，高端物業的市場可能會進一步萎縮。但是，市場隱藏的另一面是豪宅、大戶型產品放緩讓稀缺的豪宅更加稀缺。供需間的不平衡，是否也會助推豪宅市場的成交呢？

2013年的變化

熱銷與豪宅的組合從來不是最佳搭配，然而今年豪宅style橫行上海市場，湯臣一品、萬科五玠坊、銀億領墅、嘉御庭、長風雅戈爾等項目掀起陣陣狂潮。為什么出現豪宅熱？難道豪宅客戶終于按捺不住購房沖動，無視限購政策了么？

分析上海出臺的房產調控細則，基本同全國其他一線城市相似，延續原先的調控政策，沒有更多的新意，揣測中的更嚴厲調控政策沒有出臺。值得開發商注意的是，未來客戶在改善居住的時候，可能更換房子將會花費更多的成本。在新的形勢下，客戶會更加注意樓盤的品質和細節。

有的開發商已經在考慮如何增加社區品質而不讓客戶付出更多的成本。這看似是無解的偽命題，但是若能換位思考下，也許能有新的解決思路。在某個房產公司的市場調查中，很多70后面臨改善居住需求的情況，他們大多事業有成，目前居住房子的面積和社區品質都和自己的理想有差距。怎樣滿足這一部分客戶的改善型需求呢？

在售樓現場，人們購買意愿回到了曾經一步到位的心態。難怪，在手上購房資格有限的條件下，購房者不得不為將來的事情考慮的更多、更仔細。如果一個樓盤能證明自己的建筑品質能經得起時間考慮，超越市場同類產品的水準，就會讓購房者大為放心，甚至可以慷慨解囊。

某樓盤項目老總曾經感慨，為什么自己的社區規劃、建材品質并不弱于鄰近的競爭樓盤，可以競爭樓盤比自己社區的價格貴上一截，購房者還是選擇了競爭樓盤。其中的關鍵原因是購房者感覺在競爭樓盤的生活會更好，哪怕銷售人員向購房者指出競爭樓盤再多的不足地方，購房者還是覺得競爭樓盤更好。真正的豪宅是需要經過時間檢驗的，時間積累也是一個豪宅開發商的必備要素。

在很多人的眼中，中國的通貨膨脹助推房價上漲，如果通貨膨脹在中國還將持續，意味著房價還將呈現上升的走勢。基于這樣的判斷，眾多的客戶紛紛出手購房，即使沒有購房資質，也在想盡了各種辦法來進行規避。唯一不確定的地方是，在政策調控的大背景下，對于改善型購房的限制最為嚴厲。如果繼續出臺政策，針對這一部分群體的政策可能性最大，這也將意味著改善購房群體相對購房成本還會增長，受到政策影響會更大一些。

不過，品質豪宅抵御市場的風險會更大一些，2013年上海豪宅市場依然值得不少期待的地方。

新勢力之一 精裝誠意

在房地產調控的時代，市場從“地段”豪宅向“品質”豪宅轉變的過程中，獨具品位、細致人性的豪宅精裝漸成趨勢。雖然市場上大部分豪宅都是精裝，但是精裝豪宅之間的模式也各不相同。一般房地產公司都是通用一個精裝模式，甚至有的開發商還會在成本上進行縮減，除了房間內的一些奢侈品牌外，房間內部很難有種不同尋常的豪宅味道。

比如說某一線開發商的豪宅社區，項目老總為了提升社區品質，背離了集團公司一貫堅持的成本標準，不斷向集團總部申請集團公司從未使用過的高端精裝品牌，甚至是一些堪稱奢侈品的頂級潔具。這些對于產品的好標準，使得項目開發周期變長，減緩了公司的售樓速度，甚至影響了年度的業績指標。沒有開發商不看重利潤，也沒有開發商不注重成本，豪宅社區的精雕細琢有時候更像一句口號。后來的結果是，項目大賣而項目老總調回來集團總部，成為了現實生活中的一幕悲喜劇。

通過市場的種種表象來看，豪宅通過減配加入價格肉搏的時候，你所面對的客戶會逐漸離你而去。堅持“做加法”的豪宅，因為稀缺產品反而能收到頂層客戶群體的追捧。雅戈爾長風八號項目，在產品的精裝修品質上把握精準，很受市場的好評。在網上顯示的成交數據中，2013年2月成交111套，3月成交132套，4月至今28套，銷售可謂火爆。

筆者了解到，很多購買長風八號的客戶都是看中了開發商提供的精裝修。長風八號的精裝修理念與一般的豪宅有所不同，居住實用性成為開發商重點考慮的目標。在雅戈爾長風8號的樣板房中，一切裝飾都在化繁為簡，避免有太過奢華的感覺，整體呈現一種內斂通透的感覺。

項目的品質通過細節可以看出一二。以330平方米大戶型為例，衛生間全部采用德國頂級品牌，漢斯格雅龍頭花灑；淋浴房的頂灑直徑達到了60公分，配有4個側噴、恒溫龍頭；浴缸全部是內置式龍頭，采用卡達維鋼板浴缸；智能凱樂瑪馬桶輕松操作。廚房整套意大利Smeg系列，不但有烤箱還增設電蒸箱。

這樣的裝修水平，上海不少豪宅也能做到。不過長風8號的精裝修標準公布為6000元/平方米，遠遠低于其他豪宅的裝修報價，可謂厚道。

在業界內，綠城品質一直得到大家的認同，原因就在于綠城精裝除了注重表面上的材質，對于細節也極其的講究。建筑的外墻在長期熱脹冷縮作用下很容易產生裂縫，一般建筑往往會采用加氣混凝土砌塊，未來的裂縫會更嚴重。前不久央視報道了海砂筑房，在一些海濱城市用海水過濾磚灰也不罕見，同樣會對建筑產生危害。綠城公司為了防止外墻裂縫，改用蒸壓砂加氣砌塊，價格高出很多但效果很好。公司在不同材料的墻相交處特別的防裂措施，增加了難度。一個房間里不起眼的廚房煙道，為了防止各家做菜串味，需要用膠水膩子刷幾遍。這些細微之處，在一般的樣板房中你根本無法察覺，卻是能對業主未來生活產生切身的影響。

在2013年前4個月，精裝品質豪宅銷售情況都很不錯，每個月幾十套的成交也不鮮見。業主的認同，客戶的口碑對于豪宅銷售至關重要，精裝豪宅需要更多的向未來業主們展現自己的誠意。

闞炎磊

曾經的頂級豪宅裝修過于看重裝修材質、用料，而在人的自身居住需求上考慮的不多。今天人們的居住理念已經發生了巨大變化，家里的居住體驗要勝過奢華昂貴的裝修形式。在華潤公司的精裝修房系列中，以人為本是我們設計建造的目標，因為裝修材料的競爭終將走到它的盡頭，裝修標準不可能無限定的上浮。有的豪宅裝修標準已經到了上萬元一個平方，難道還要到2萬、3萬的水平么？

華潤推出的全能家居，注重居住的舒適度，在居住空間中的人與人交流。它不同于以往精裝修房提出的拎包入住的理念，而是在建造之初，從裝修、家居搭配、功能使用各個層面來考慮未來業主的感受。華潤提出給業主多提供30%的使用空間，就是在將一個住房進行三維立體考量后，精心設計出來的結果。

在精裝房中，我們不再追求多么高檔的裝修材料和奢華的視覺效果，對于人性的居住關懷將是我們追求的目標。這方面的競爭，將是永無止境的競爭。舒適體貼的人性細節、成熟的精裝工藝系統，舒適、放心的人居關懷，這些要素很受高端客戶的喜愛。

新勢力之二 異類的度假別墅

1922年英國艾略特在《荒原》中說：“四月是個危險的季節。” 91年后，這句詩成了中國大陸的讖語，人們滿大街的撲殺著飛禽，飛鴿與野鴨也不能幸免。聯想到前不久的黃浦江死豬及終日不去的霧霾，H7N9病毒也不算什么大事。

在惡劣的環境下，人們變得有些焦躁，反而更容易接受度假地產的概念。在2013年，上海的納米魔幻城異軍突起，成為了度假地產中的耀眼明星。

定位佘山，面向全國，依托豐富的旅游資源，融合度假、休閑、居住為一體的納米魔幻城是目前國內極為罕見的復合地產。項目的推行入市，意味著滬上商旅生活模式有望被重新定義。項目的賣點很多，地處佘山、深坑酒店、魔幻城堡都給人不小的想象空間。

2013年3月，歷時7年設計規劃的佘山“深坑酒店”全面開工。根據規劃資料顯示，佘山“深坑酒店”將邀請迪拜帆船酒店設計團隊——英國阿特金斯進行設計。項目選址人工采石坑形成的深坑，從地表下探80米，依附深坑巖壁而建。酒店的主體部分會建造于深坑的南側崖壁上，另有兩層建于深坑的水下，建成后將成為負70米的超五星級度假酒店，是世界海拔最低的酒店，也是世界首個深坑酒店。這個建筑吸引了美國國家地理頻道《偉大工程巡禮》節目組前來做跟蹤紀實拍攝，記錄其建造過程向全球播放。

項目中的兒童商業中心命名納米假日城，是華東最大的室內親子主題商業中心，以家庭多元生活體驗為核心，融匯消費、娛樂、教育、健康等四大親子趣味主題消費區，包括國際體驗與早教中心，親子IMAX影院，兒童玩樂王國，高端美食及購物區等。

很多看過項目的人都覺得規劃很有吸引力，買一個度假別墅空閑來度假，閑暇時候出租將是很好的方向。

從納米魔幻城產品特點來看，項目融合了旅游、休閑、度假、居住為一體，具有主題體驗式的全配套、宜居功能的復合地產，酒店、購物中心、兒童樂園等成為產品配置的必備模塊，甚至是主角。在社區中，住宅反而成為配角，成為人們休閑、度假生活的配套。開發商對于社區的長期的、持續投入，更會增添人們的信心。根據報道，項目開盤至今銷售金額11億元，博得了滿堂喝彩。

陳爍

在房地產市場中，我認為高端客戶對于市場的影響力最大。這部分客戶和剛需客戶不同，剛需客戶對于價格的彈性很敏感，而高端客戶對于價格不敏感，對于稀缺的產品，他們的購買意愿很強。上海的高端別墅用地很多年沒有新增供應量了，市場上的產品賣一套少一套。如果未來出臺房產稅，反而會強化高端別墅的吸引力。人們會考慮手中房產數量的取舍，如果留下的一定會是品質最高的，而不是最差的。

新勢力之三 高端別墅的吸引力

市場大多數豪宅的開發模式，就是做市場大眾的產品，降低標準，壓縮成本，快速去化。很可悲的是，豪宅社區也不能脫離這個宿命。屢屢爆發的各種事件門，幾乎囊括了所有的開發商。在以后很長一段時期，甚至可能是永遠，高端豪宅的數量不是在增多而是在減少，上海出了一個湯臣一品，更多的湯臣一品卻沒有出現，這或許就是豪宅的宿命。對于喜歡品質豪宅的人們來說，好的社區是值得珍藏的。

在上海，高檔別墅的銷售態勢一直很平穩，每年的銷售數量不可能有爆發性的增長，慢工出細活成為了高端別墅的一個寫照。在未來的高端別墅，高檔聯排別墅或許會有一個爆發。幾年的時間里，獨棟別墅都沒有新增供應量出來，而聯排別墅在經歷多年的打磨后，整體的規劃設計將會有一個飛躍。

在購買別墅的人群中，大多人有著豐富的生活閱歷，對于自己的生活模式也有很好的設想。滿足這樣高要求的客戶需求，開發商就需要考慮的非常仔細。要考慮客戶精神層面的東西，也要考慮社區物質層面的東西。比如說別墅的層高要盡量的高，想要實現良好的裝修效果，別墅的層高越高越好；可以在聯排別墅中設計有電梯，方便一家人的室內通行；前后住家的私密性要保護好，如果能通過自然的隔斷最好；建筑的橫向面寬比例，雙主臥設置考慮，社區全地下車庫。也許這樣的全能型高端別墅社區會在某一天出現在上海，我在觀摩一些別墅社區的規劃資料，很受震撼，心中也在期待這樣的產品對于市場到底有個什么樣的沖擊。