軌交11號線浦東段淘房記（下）

軌道交通一直是新建住宅最大的賣點，離地鐵站的距離遠近也決定了這個樓盤的價格及熱銷與否，無論遠近只要周邊有軌道站，樓盤都自詡軌道房。一般情況，軌道交通線路規劃先發布，接著開發商建房子，居民們開始盼星星盼月亮等著軌道線修到家門口，多年之后軌道交通姍姍來遲，但不管怎樣真能來還是好的，就怕等到你都要搬走了，還是猶抱琵琶半遮面。這次軌道交通11號線二期真的要來了——而且據說，6月就要試運營。

11號線延伸段 點燃浦東樓市

軌道交通11號線將要開通的是北段二期工程，全部為地下線，是連接上海市西北地區中心城到浦東新區的一條主干線。全長約21公里，線路途經長寧區、徐匯區、浦東新區3個行政管轄區。共設13座車站。上期已經展示了11號線途經的浦東前灘、東三林兩個板塊，本期為讀者們帶來的，則是西三林、北蔡兩大房產區域，這里是近期房地產市場最火熱的區域，這里不僅有新盤在售，還有眾多次新房。6號線、8號線軌道交通已經通車，11號線開通之后，在更加完善其交通配套的同時，也實實在在地點燃了浦東住宅市場。

新房樓盤 美林別墅

美林別墅位于三林路楊高南路口，項目占地110000平方米，容積率0.3，綠化率約62.80%。已經建成多年，開發商當初拿這塊地時，樓板價應該只有幾千元/平方米，現在均價80000元/平方米，是三林區域最高的房價。250-350平方米獨棟別墅在售，贈送花園面積約600-1000平方米。社區設計為北美風格，之前社區四周用柵欄圍合，里面綠樹成蔭，木制房屋充滿民國情調。現在已經改為封閉式圍墻，有些老外租住在里面，在三林區域，如此高檔的社區與周邊格格不入，社區門口站立著穿戴整齊的保安，顯得很是神秘。

次新房 萬科、中房，品牌社區

萬科金色雅筑是萬科集團的金色系列之一，萬科金色雅筑房型有精裝mini情景花園洋房、產業化住宅90平方米三房二廳，多功能收納系統的戶型。目前二手房售價約為30000元/平方米。金色雅筑設計了當時少有的90平方米三房戶型，先不論戶型如何，它的開創精神值得稱道。另外產業化也是該樓盤的賣點之一，但后來由于技術的不成熟出現了許多問題，萬科的產業化住宅之路也就此打住。

中房櫻桃苑坐落于位于環林東路270弄（三林路路口）社區，占地面積7萬余平方米，總建筑面積10.6萬平方米，由16棟小高層組成總共約800戶，小區環境優美綠化率60%，容積率1.5，停車位950余個。從外觀看來中房櫻桃苑給人的印象是強烈真石漆的外墻非常明亮給人眼前一亮的感覺，開發商上海中房置業股份有限公司，房屋的質量及品質不錯，未出現負面新聞。小區以大面積戶型為主，小區目前入住率在65%左右，二手房價格約為30000元/平方米。

配套 成熟有余 定位尷尬

三林城市商業廣場，北臨永泰路，南臨泰環路，以東明路為界自然分割為東、西兩大塊，總建筑面積約160000平方米，呈扇形分布在永泰路。東地塊以商務為主，11層洲際酒店管理集團下屬的國際知名連鎖商務酒店Holiday Inn Express（快捷假日）、10層精品寫字樓、4棟商業用房（局部三層）為餐飲零售店、位于各上部單體建筑下的2層整體地下室。地下1層為蘇寧電器、地下2層為車庫。 西區最大一棟建筑是5層樓高的大型SHOPPING MALL，地下1層是沃爾瑪、地下2層為車庫。其它為單體商業用房。項目東西兩區總停車位約800個。該區域的規劃早在多年以前發布，它也成為周邊住宅開發商們銷售住宅時常常提到了一個利好。但這個規劃直到世博之前才現形，據說要在世博期間開業但由于各種原因并沒能趕上世博這趟車。

靠近永泰路的商業建筑群基本滿租開業，最大的一棟五層購物中心只有地下一層沃爾瑪、一層兩個邊位的主力店寶大祥、第一食品店、靠近商業內街的幾家商戶、二樓三樓還有些兒童培訓教育機構開業。大多數店都處于空置狀態，這里招商一直在進行中，據悉之所以遲遲不能開業是因為另外兩個主力店：影院和KTV不能確定，其它商家因此也不能下決心簽約。

目前商業廣場正在招商中，未來這里將會成為東三林區域的商業中心。商業廣場距離11號線大約十幾分鐘的路程，很可惜11號線沒有建在商業廣場內部，與金誼廣場相比略遜一籌，更加大了其發展的難度。

浦發御園

浦發御園位于東泰林路三林路，開發商為上海浦發澳麗房地產有限公司。社區為獨特新亞洲園林景觀、后現代風格建筑、全石材外立面，特邀仁恒御用設計師陳建中（香港）定制，定位為高端住宅。與旁邊美林別墅相比它的高端性體現并不明顯，雖然是天然黃銹石原石干掛立面，基座鑲嵌啡鉆花崗巖，但黃白色的外立面略顯陳舊，在眾多社區中并不出眾。

去年9月高層公寓已經銷售一空，今年3月16日推出全電梯全石材花園洋房，110、130平方米兩種戶型，均價37000元/平方米，精裝修，配備全屋水地暖（廚房除外）。目前，約120套房源只剩幾套低層大面積戶型。

配套 交通還行 其他都趴著

附近的公交線比較零散，浦發御園售樓處的斜對面有一條219路，開往福山路世紀大道。沿著西泰林路往南，大站線路比較多，572、784、986、988、南南線等等。從楊高南路可以直接上中環，楊高南路是三林主要交通干道，有時會有擁堵現象。

地鐵站附近是新華都購物中心，去年這里還是易買得的地盤，轉眼已經換了主人。易買得被新華都收購，易買得本來生意就很冷清，換新華都之后，仍然沒有起色。居民們都說，之前覺得易買得不好，現在新華都還不如易買得，又掉了一個檔次。國內超市品牌在管理方面不及國外品牌科學，成長的空間還很大。11號線開通之后應該會有所改觀。

未來域金域美食街已經破敗不堪，遙想當年未來域剛建成時，開發商把這條商業街裝飾的又時尚又小資，給人無限的遐想。現在街還是那條街，歲月已經將它的濃妝洗去，留下的是空空的店鋪。這里生活配套還有明豐花園及日月豪庭的社區沿街商鋪，大菜場有些遠，在三林城，買菜還是不太方便。

小區南面永泰路邊就是上南中學南校和綠晨小學，西泰林路上有未來之星幼兒園。不過，學校的品質不算高，區域內居民還是選擇到區域外就讀，希望以后這里能夠建真正有實力的學校。

萬科海上傳奇

萬科海上傳奇是萬科聯合復地共同打造的精裝海派社區，位于中環路以南，滬南路御橋路口，整個地塊占地面積為12萬平方米，建筑面積達28萬平方米。項目共分三期開發，由13棟高層和6棟多層組成，共計有2256戶，綠化率達45%，容積率為2。項目自身規劃了一條海派風情商業街，未來將為業主提供日常生活所需。去年年底首次開盤的房源已售罄，3月23日加推85平方米2房、105、125平方米3房、145平方米4房，共300多套房源，價格為32000-33000元/平方米。開盤當天上午就被搶購一空，是近期很少見到的“日光”盤，除市場因素之外，成熟的地段、萬科品牌的號召力、社區的品質都是其熱銷的因素。

建平中學、東昌幼兒園、上師大附小以及小區自帶幼兒園，均在小區步行10分鐘范圍以內，且都是對口學校，讓業主子女就近享受到12年的公立教育。

經中環高架到羅山路高科中路，15分鐘就可到張江高科；經中環到上南路，最后到世博商圈約18分鐘；經滬南路到浦建路，再由楊高南路到世紀大道，自駕車約半小時內可到陸家嘴，或者經盧浦大橋到人民廣場、靜安寺、中山公園方向均在45分鐘以內，自駕車上下班時間完全在可控范圍內。值得注意的是因項目靠近華夏西路高架，車流量大，尾氣、灰塵、噪音影響大。小區旁邊的主干道滬南路車流量較大，早晚高峰時容易堵車。據悉，下半年還會有房源上市。

次新房 地杰國際城

這里也有許多二手房可以選擇，從御橋路海上傳奇向東行，是地杰國際城一期二期項目，入住率非常高，是已經滿五年的二手房，目前市場售價約27000元/平方米，小區內有設幼兒園，社區內部商業配套不足，但由于它離滬南路不遠，生活也算方便。不過，社區配置車位不足，車位難求，記者在雙休日去那里拜訪朋友，很難找到車位。買二手房的購房者，在買房時應該留意是否可帶車位。

配套 未來會很好

百聯東郊是御橋路站最大的一個購物廣場，去年年底開業，與西郊百聯相比檔次要低許多，筆者去過兩次，覺得亂亂的，地面總有污漬。可能一方面是管理者的問題，另一方面是消費者的素質使然。這里每到中午及休息日人滿為患，吃飯都要排隊，餐飲很火爆，雖說品牌沒有特別之處但都是大眾品牌區域接受度很高。

浦東第一家宜家店。夏天，宜家就是附近居民避暑的勝地，賣場的沙發上、床上躺滿了人。阿姨媽媽帶著中飯，帶著茶水在這里可以舒服地度過一天。曾經有段時間宜家提供免費咖啡，來喝咖啡聊天的人擠滿了宜家的餐廳，嚴重影響其正常營業。賣場初衷是想增加人氣，提高銷售額，沒成想人氣是爆棚了，可銷售額不見長，還影響了正常運營，不得已只好取消免費計劃。紅星美凱龍就在宜家旁邊，生意就差了許多。

浦東汽車城、車王二手車市場、北蔡蔬菜水果批發市場也在滬南路上，所以這里整體感覺偏亂，居住的氛圍不夠理想，再加之有高壓線與垃圾發電廠的影響，很多人都認為萬科的樓盤銷售會受影響但事實勝過雄辯，應了那句話姜還是老的辣。