閔行馬橋 萬科駕到

馬橋鎮位于上海市西南、黃浦江上游北畔。靠近顓橋和江川，緊鄰閔行開發區。如果以申嘉湖高速為界，將馬橋劃分南北，則南部夾在江川和閔行開發區之間，有著老閔行的生活氣息；北部則是以旗忠為標志，體育運動氛圍濃厚的高端居住區。橋和顓橋的房產市場頗為相似，發展都不是很平衡。區域的價值升級主要依靠幾個高端的項目支撐。顓橋借上海星河灣這樣的頂級豪宅項目來撐門面，馬橋的名聲也是依靠旗忠村的四大頂級別墅。

在房產業內，一講到馬橋板塊，就會提及網球上海ATP1000大師賽，印象中的馬橋就是佘山外的又一個頂級別墅居住區。旗忠村里少則3000萬，多則2億元一套的別墅那樣顯眼，使我們一度忽視了旗忠以外的馬橋。如今萬科帶著他的VICTY來到馬橋，讓上海等來了又一座萬科城，也讓我們重新去了解那個完整、真實的馬橋。

旗忠村頂級別墅的鏖戰

馬橋旗忠村早已名聲在外，旗忠村是像江蘇華西村、河南南街村這樣的全國明星村，有著“華東第一村”的稱號。這里的村民收入，在上世紀就超過不少市中心的居民收入。明星村強大的經濟實力。奠定了這里建設頂級別墅居住區的基礎。旗忠不止是ATP賽事舉辦地，還有上海的“森林體育城”。規劃建設2000棟容積率在0.2以下的超低密度別墅，配套建設6000畝高爾夫球場、國際網球中心、馬術俱樂部、游艇俱樂部、運動員村及旗忠森林體育城兩座公園。旗忠擁有“塔尖人士”所青睞的高爾夫球場、國際網球中心、水上運動中心、馬術中心，成為上海最頂尖的別墅社區之一。

旗忠區域最后一個容積率0.175的項目一一中星紅廬也已上市。這里正上演著中星紅廬、綠城玫瑰園、森林溪谷、御濤園四大頂級別墅鏖戰的大戲。它們共同的特性是：物以稀為貴，別墅以容積率為最。這其中，最貴亦是最佳的莫過于綠城玫瑰園。玫瑰園容積率為0.175，是上海最大的精裝別墅社區。每棟別墅占地2.6-10畝，面積較小的“典藏大宅”也要3500萬元一套，最大的“島嶼莊園”戶型售價達到2億元。綠城玫瑰園后，中星紅廬、森林溪谷、御濤園三足鼎立，容積率分別為0.175、0.20、0.18。這樣的超低容積率獨棟別墅，目前在馬橋旗忠唯此四家耳。未來，也只有這四家。

馬橋旗忠有著滬上其他別墅區所不具有的體育運動優勢。佘山、淀山湖都有高爾夫，但馬橋旗忠不僅有高爾夫，還有最為知名的旗忠森林體育城網球中心，這里是舉辦網球上海ATP1000大師賽的地方。此外，這里還有世界級的游泳、馬術等眾多比賽場地。這里的人們也因擁有眾多高端體育設施，更親近地享受運動的樂趣。

不該被遺忘的馬橋

也就是因為綠城玫瑰園這樣的別墅存在，馬橋南部的區域被遺忘了很多年。但除卻這些高端項目，這里也確實沒有什么具有市場熱度的項目。2004年的夏朵小城算是離現在最近的“熱點”。此后的多年，這里的房產市場一直都沒有活躍起來。相對于莘莊春申、顓橋、江川平均每月200多套的二手房成交量，整個馬橋平均每月只有40多套，公寓新盤更是少得可以忽略不計。但馬橋南部作為老閔行的一部分，2003年5號線開通以后，這里就早已不是人們印象中作為“城鄉結合部”的存在。雖然沒有都市的燈紅酒綠、無限繁華，但居住在這里的居民也有屬于自己的“老閔行”式的生活狀態。隨著交通的擴展，規劃的完善，周邊大量產業區的人口導入，這片區域的價值將會不斷提升，不該被人們遺忘。

產業聚集是馬橋最顯著的特點，區域內有閔行經濟技術開發區。1983年創建的閔行開發區，是1986年國務院批準的全國首批14個國家級開發區之一。開發區占地350公頃，距離市中心約有30公里，目前已經形成三大主導產業：以軌道交通、電站設備為代表的機電產業；以血制品。常用藥物為代表的醫藥、醫療產業；以食品飲料為代表的輕工業。經過近30年的發展，閔行開發區已經有40多家國際知名的跨國公司，如美國強生、可口可樂、百事可樂，法國的圣戈班、米其林。還有英國的聯合利華，日本三菱等數十家全球500強企業。

除了閔行開發區，馬橋周邊還有大量的產業區。如以IT產業為主的莘莊工業區、國家863產業孵化基地，以生命工程為主的紫竹科技園區，以高新技術產業、機械制造業為主的漕河涇工業園區，吳涇工業區，航天基地等。產業的聚集極大地有利于人口的導入，整個閔行區的產業區人口有20多萬人，與馬橋直接相關的產業人口也超過8萬人，這為馬橋居住市場的興起提供了充足的人口支撐。

筆者在夏朵小城里走訪，了解到這里的很多業主都是閔行開發區的上班族，在紫竹科技園區上班的也大有人在。有車一族開車前往紫竹也就15分鐘，前往閔行開發區10分鐘就能到達。加之馬橋南部區域也是上海房產市場的價格洼地，周邊的新房諸如濱江御景、嘉怡水岸單價約為17000元/平方米；區域內的二手房，如夏朵小城、飛碟苑單價大多維持在12000元/平方米。這樣的價格也是很多新上海人、開發區內工資不算很高的上班族都可以承受的。馬橋在交通區位和價格上，對于產業區的人群有著較大的吸引力。

5號線 交通動脈

馬橋南部的公共交通主要依靠地鐵5號線，2003年通車的5號線。北起閔行區莘莊站南至閔行開發區站全長17公里，共11個車站。相對于上海其他軌道交通，車輛編成只有4節，是上海第一條真正意義上的輕軌。五號線票價為2元起價，全線乘坐單程3元。但區域公交通勤能力不足。以夏朵小城為例，僅有閔行19路前往地鐵站華寧路站，江川2路前往5號線東川路站這樣的郊區線路，“交通靜脈”需要盡快完善。

5號線也是沿線顓橋、江川板塊居民前往市區的主要交通線，由于輕軌5號線的運營能力相對于普通的地鐵有不小的差距，因此早晚高峰時段，擁擠程度也令人難以忍受。到莘莊換乘的人流量更是達到頂峰。于是從去年3月28日起，工作日每天上午7：30至8：30莘莊站都會采取限流措施。

遠期規劃的5號線將向南延伸至奉賢海灣，（原規劃向北延伸至虹橋樞紐已被原軌道交通17號線替代）閔行到奉賢南橋新城站段目前正在建設中。依托于軌交的建設，馬橋南部的輻射范圍會更廣區域發展也會有相應的提速，區域價值將逐漸顯露。

萬科駕到 馬橋加速奔騰

萬科VICTY的到來，沉寂了很久的馬橋再一次引起市場的關注。筆者從人民廣場出發，乘坐1號線到莘莊，換乘5號線到華寧路站一共20站路，用時1小時，再轉乘閔行19路，不到10分鐘就到達萬科VICTY的工地現場。然而。筆者在現場卻并非發現任何萬科的字樣，唯一的樓牌上標注的是“馬橋景城”。

事實上。萬科VICTY是屬于“馬橋景城”的規劃范圍。馬橋景城位于華寧路銀春路，是目前馬橋板塊所規劃的最大規模的居住區。項目由政府主導規劃、市場化運作、市區聯手建設、定向供應，是上海保障性住房閔行馬橋基地。整個居住區地塊面積約為3平方公里，總建筑面積200萬平方米，居住人口約8.8萬人。

整個社區內有51萬平方米經濟適用房、40萬平方米動遷安置房、76萬平方米普通商品房（萬科VICTY占其中約55萬平方米）、20萬平方米的公建服務設施和17萬平方米的商業配套設施。集中綠地覆蓋率達到25%以上。整個項目由上海保利地產、上海城建建設等多家品牌企業聯合開發建設。馬橋景城的整體規劃由美國JWDA設計事務所擔綱，建筑風格以“現代、典雅”為主題，全部建成后將成為上海南部重要的生活區域之一。

萬科VICTY所在的馬橋景城居住區內規劃學校19所，其中幼兒園10所，高中2所，初中3所，小學3所，九年制學校1所。項目兩宗地之間規劃有幼兒園、小學和初中3所學校，教育資源優越。集中的商業配套波士頓風情街區，可以為業主提供一站式的商業服務。社區被大面積的公園綠地環繞，形成良好的整體生態環境。

馬橋南部目前雖沒有新建的住宅，但前期的社區入住率較高，區域內還有不少零星分散的產業工廠（筆者沒有發現有煙囪之類有損于自然環境的設施），整體人氣較旺，居住氛圍也很濃厚，各類基礎的生活、商業配套比較完善。當地的居民對新建住宅也有著強烈的渴望，有居民向筆者表示：很想把自己在夏朵小城的房子出手，換一套稍微大一點的，但由于這里沒有新樓盤，也就作罷。

萬科VICTY是馬橋景城開建較早的部分，現在有幾棟建筑已經成形。周邊的保障房和配套暫未開始施工。雖然眼下還看不到什么。但憑借科學的規劃、萬科品牌開發商強大的市場號召力、地鐵5號線的交通優勢、產業人口的不斷導入以及萬科公寓產品的吸引力，VICTY將成為閔行南部最受關注的產品，馬橋也將以VICTY為起點，奔向快速發展的道路。