影響房地產開發項目工程造價的因素及對策

孟新祺

摘要：房地產開發項目工程造價是指建設一項工程預期開支或實際開支的全部固定資產投資費用。本文首先分析了房地產開發工程造價的影響因素，進而有針對性地提出控制房地產開發項目工程造價的對策建議。

關鍵詞：房地產開發項目；工程造價；影響因素；對策

房地產開發項目的工程造價是指在房地產項目建設全過程所支付的費用的總和，它貫穿在項目立項到工程竣工交付使用的整個過程中。在項目實施的過程中工程造價具有不確定性，而僅從成本控制方面對不確定事項進行預防，很難在競爭中獲得優勢，所以需要深入剖析工程造價的影響因素，有針對性地對房地產開發項目的全過程進行有效的控制與管理。

一、房地產開發項目工程造價的影響因素

為了從本質上分析影響房地產項目全過程的工程造價的因素，把房地產開發項目工程造價的影響因素概括為四方面：工程造價構成要素、市場條件要素、經營管理要素和其他影響因素。

（一）工程造價構成要素

按照現行工程項目費用的組成內容來看，房地產開發工程費用的構成包括直接費、間接費、利潤和稅金四部分。其中，對房地產開發工程費用影響比較顯著的是直接費和間接費即工程的直接成本費。

1.工程直接費。直接費由直接工程費和措施費構成，直接工程費又是由人工費、材料費、機械臺班使用費構成的。

2.間接費用。間接費用包括規費和企業管理費。間接費用雖然不直接由施工的工藝和實施過程而引起，但與工程的具體條件有密切的關系，是為組織施工、進行經營管理以及間接生產服務的各項費用。

3.利潤。利潤是指施工企業完成所承包的建設工程項目獲得的盈利。在市場經濟條件下，利潤就是指施工企業的經營利潤，也就是承包合同價格減去工程成本和必繳稅費后的余額。

4.稅費。稅費是按照國家稅法規定的應計入房地產項目工程造價內的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加等。

（二）市場條件因素

市場條件的影響主要有兩點：一是供求狀況的影響；二是競爭狀況的影響。

1. 供求狀況的影響。對于房地產建設項目的工程造價，市場供求狀況對其的影響因素不是建筑產品本身，而是建造建設項目的各種生產要素。在各生產要素中，對工程造價構成影響較顯著的生產要素有人工費用、材料價格和機械臺班價格。

2.競爭狀況的影響。當今我國房地產建筑市場，施工力量供應遠遠大于施工需求，屬于買方市場。所以，建筑市場的競爭主要表現為承包商之間的競爭。而他們之間的競爭主要表現在價格上的競爭，在招投標條件下，一般都采用低價策略中標，為了能夠中標，承包商就會競相壓價。而投資者，會利用買方市場這一特殊的優勢壓價發包，并在施工過程中對工程變更和索賠導致的價格調整持保守的態度。這就使承包商承擔著比投資者更大的價格風險和壓力。

（三） 經營管理因素

房地產開發項目建設的經營管理與其它商品生產的經營管理有很大的差別。房地產開發項目的經營管理活動貫穿于房地產開發建設的全過程，科學有效的管理能夠減少項目的成本，提高企業的經營效益，所以高校的經營管理對一個開發項目建設來說非常重要。房地產開發項目建設的經營管理包括計價依據的使用、計價方式的選擇、合同的簽訂方式、投資者和承包商參與造價活動的關注程度和能力、竣工結算的方法等。

（四） 其他影響因素

工程造價的影響因素還有許多不可忽視的方面，如：國家的法律、法規、價格政策、金融政策、稅收政策、建設政策、外匯政策等國家政策方面的因素；建設行政主管部門的有關規定；國家制定的固定資產投資規模、方向、結構及方式因素；建設行業的技術發展水平；國家和地區的經濟發展水平和宏觀管理水平等因素。

二、控制房地產開發項目工程造價的對策建議

在進行房地產開發項目工程造價科學管理和有效控制時，應在全面考慮其影響因素的基礎上，對房地產建設的各個階段對工程造價進行針對性的管理和控制，從而使工程造價達到科學合理有效控制。

（一）前期準備階段的有效控制

1.項目可行性研究階段造價控制

房地產開發項目可行性研究是指對所建項目有關的社會、技術、經濟等條件進行深入的市場調研，進行全面、系統的技術經濟分析和論證，得出項目投資是否可行的結論。在做可行性研究時，一方面要注重功能定位，滿足市場需求；另一方面要設置有效的組織機構，優化配置專業性人才。一項房地產投資決策的完成集中了多方面專業人才的集體智慧，如需要市場營銷人員提供市場需求偏好；需要規劃設計人員提供產品設計方案；需要工程技術人員提供施工的技術可行性和進度預測；需要造價人員提供成本的預算；需要財務分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預測；還需要能與上述專業人員進行溝通協調并能整合他們思想的綜合管理人才。

2.設計階段的工程造價控制

設計階段的造價控制是整個房地產項目工程造價控制的重點。設計費用雖然只占工程建設成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響度達到了75%以上。可見，把握好設計階段的工程造價，就把握住了項目造價控制的關鍵。加強設計階段的工程造價控制應重點把握以下環節：（1）項目造價管理部門要對設計階段的預算把好關；（2）在滿足設計任務書和相關標準的前提下，設計人員要采用科學合理的工藝技術、材料設備和結構形式進行設計，最大限度地降低成本；（3）采用設計招標形式，對設計方案進行比較，選擇經濟合理的設計方案，來降低工程費用。

（二）實施階段工程造價的控制

1.招投標階段的工程造價控制

招投標階段的工程造價控制主要包括三方面內容：工程量清單招標、材料設備招標和施工合同的簽訂。工程量清單招標是指對工程造價進行較快速和準確的計量和計價，對申請投標單位的實力、業績、信譽、管理水平等進行審查和考察，保證“優中選優”；做好材料設備招標，要求對商品混凝土、水泥、鋼筋、電梯等主要材料設備組織單獨招標采購，做到既保證質量，又節約成本；建設工程施工合同的簽訂是招投標階段工程造價控制的最終成果，包括工期、質量、造價、安全等方面內容。

2. 施工階段的工程造價控制

項目施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。做好項目施工階段的造價控制需要從以下方面著手：（1）技術措施。通過提出多個不同的技術方案，并對不同的技術方案進行技術經濟分析來完成技術糾偏過程。（2）施工組織設計。作為施工建設的綱領性文件，是保證工程工期、工程質量、控制工程造價的重要工具。（3）編制資金使用計劃，確定、分解施工成本管理目標。

（三）竣工結算階段的造價控制

竣工結算階段工程造價控制的內容主要包括：竣工結算的編制與審查，竣工決算的編制，保修費用的處理，建設項目后評估等。加強工程聯系單的簽證審核管理，盡量減少施工變更費用；合理計取各項費用。建筑安裝工程的取費標準應按合同要求執行，或按項目建設期間與計價定額配套使用的建筑安裝工程費用定額及有關規定執行；落實實際變更簽證。設計修改變更應由原設計單位出具設計變更通知單和修改圖紙，設計、校審人員簽字并加蓋公章，經建設單位和監理工程師審查同意后才能列入結算；按圖核實工程數量。竣工結算的工程量應根據竣工圖、設計變更單和現場簽證等進行核算，并按合同規定的計算規則計取工程量。

結論：

在進行房地產開發項目工程造價科學管理和有效控制時，應從多角度、多方位全面考慮影響房地產工程造價的各種因素，對房地產建設工程的各個階段有針對性提出對工程造價管理和控制的對策建議，從而使房地產開發項目工程造價達到科學合理有效控制。

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