農村居民點土地整理潛力分析

徐紅娟　姜曙千

摘 要：本項目在完成膠北鎮10個農村居民點地籍和變更調查的基礎上，分析農村居民點土地開發利用潛力，從提高土地利用強度和調整土地利用總結構兩方面來研究農村居民點土地利用潛力，研究表明農村居民點具有較大的土地整理潛力。本研究為農村居民點土地整理及城鄉建設用地增減掛鉤政策提供了理論依據。

關鍵詞：農村居民點； 土地利用結構；土地利用強度；潛力；潛力系數

中圖分類號：F301.2文獻標識號：A文章編號：1001-4942（2013）09-0150-04

根據國土資源部《關于開展2010年度城鎮土地利用現狀與潛力調查試點的通知》與《山東省2010年度城鎮土地利用現狀與潛力調查項目試點實施方案》中的要求，本研究在完成膠州市10個農村居民點地籍調查和變更調查的基礎上，以集約、協調和可持續發展為目標約束，以農村居民點土地利用結構、利用強度、質量等級、經濟效益等為綜合評價指標，對農村居民點開展土地利用現狀與潛力研究。其目的是通過開展土地利用現狀與潛力調查，摸清農村居民點土地利用現狀，總結土地利用開發經驗，研究土地利用開發中存在的問題，分析土地開發利用潛力，提出農村居民點土地開發、保護方向，為土地利用總體規劃、村鎮體系規劃等提供決策依據。

農村居民點土地集約利用潛力分析結果可以直觀地反映各農村居民點土地利用集約水平的高低，根據分析結果合理增加土地利用面積，提高土地利用率，減少農村宅基地面積，為實施建設用地增減掛鉤政策提供理論參考。

1 研究區概況

膠州市膠北鎮位于山東半島南部，地處平原地區，地勢平坦，土地肥沃。主要河流有墨水河、小新河、碧溝河等，另有攔河壩多座。全鎮面積73 km2，轄46 個行政村，總人口3.2萬。研究對象為轄區內的岳頭屯、后柏蘭、柏蘭、北趙家、小溝底、李家、瓦屋莊、于家、袁家和王家10個村莊用地，總面積88.56 hm2。

本地屬海洋性氣候，年平均氣溫13.5℃，無霜期120天。2010年，10 個村莊總戶數1 612戶，總人口5 560人，其中從事工業1 185 人，從事建筑業541人；實現農業總產值7 099 萬元，工業總產值17 844萬元，農村經濟總收入17 685 萬元，農民人均純收入9 493 元。

2 研究方法

農村居民點土地利用潛力來源于土地利用程度低下和利用結構不合理兩種潛力。因此提高低度利用土地的利用強度和合理調整土地利用結構，成為居民點土地利用潛力開發的主導方向。

根據農村居民點土地利用潛力開發的主導方向，土地利用潛力評價從兩個方向三條途徑進行。一個方向和一條途徑是以《山東省建設用地集約利用控制標準》中關于農村居民點建設用地控制標準和住宅用地控制標準為依據，以提高建筑容積率為目標，評價與測算農村居民點的土地利用潛力。另一個方向是評價與測算調整土地利用結構所釋放的潛力。其中，一條途徑是以《山東省建設用地集約利用控制標準》中關于農村居民點建設用地控制標準為依據，以農村宅基地整理為途徑，評價與測算農村宅基地整理潛力；另一條途徑評價與測算散閑土地整理潛力。最后根據測算潛力計算農村居民點土地利用潛力系數。

2.1 提高土地利用強度的潛力

根據山東省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法中關于農村居民點建設用地規劃控制標準和《山東省建設用地集約利用控制標準》中關于住宅用地控制標準，再參照各農村居民點平均建筑容積率，確定法規允許的容積率標準值為0.5（低目標）和0.8（高目標）。

農村居民點提高土地利用強度潛力評價與測算，以宗地為評價單元，采用面積潛力法，以容積率為標準測算土地利用潛力。測算公式為：

式中：Qc—評價單元土地利用潛力，單位為m2；Q—評價單元現狀土地面積，單位為m2；Rc—規劃或法規允許的容積率；Fc—評價單元現狀容積率；Qz—總潛力，單位為m2。

2.2 調整土地利用結構的潛力

一方面將土地利用結構的調整以《山東省建設用地集約利用控制標準》為依據，從規范戶均宅基地用地標準和整理農村居民點散閑土地兩個方向來測算農村居民點土地利用結構總潛力。另一方面將農用地中的耕地和園地、空閑地及設施農用地劃為散閑土地，這部分土地面積是農村居民點土地整理的橫向潛力。

2.2.1 農村居民點宅基地整理潛力 10個農村居民點宅基地總面積434 319.47 m2，占農村居民點用地面積的49.04%。根據山東省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法中關于農村居民點建設用地規劃控制標準，以戶均宅基地面積166 m2/戶作為農村宅基地整理的標準，10個農村居民點戶均宅基地面積均超過標準中的規定。其中李家戶均宅基地面積達到350 m2/戶，超過標準110.8%；最小的是于家255 m2/戶，超過標準53.6%。農村居民點宅基地整理潛力以單個農村居民點為評價單元，對農村居民點宅基地整理潛力進行評價。測算戶均農村居民點宅基地整理潛力的公式：