底特律的房到底能不能買？

鄒斌

有“汽車城”之稱的美國底特律市今年3月宣布進入財政緊急狀態后，樓市慘烈崩盤，數百元購置當地房產的消息引發中國投資客的興趣，國人有意爭先搶購投資房。“底特律，一雙鞋能買兩套房”的消息更是成為媒體各界關注焦點，帶著國人對底特律投資便宜房，甚至“1元房”的濃厚興趣，還原一個真實的底特律房產市場。本刊特約記者親赴底特律對當地房產市場進行深入調查。

抄底前先搞清“兩個底特律”，房價大不同

記者到達底特律后，當地華裔房產中介介紹，來到底特律購房前要首先明確底特律的范圍，而目前我們通常所說的底特律是兩個概念。一個是目前人口70萬，面積370平方公里的“底特律市”（Detroit City），這里也是今年3月份宣布進入財政緊急狀態的城市。目前底特律市居住了大批低收入群體以及無業游民和黑人，城市治安更是糟糕，犯罪案件頻發。便宜房和 “一元房”也都集中在這個區域。

另一個是430萬人口居住、面積超過1萬平方公里的“大底特律都市區”（Metro Detroit） ，大底特律都市區由底特律市和周圍數個“衛星城”組成，這里有四五百萬中產階級，大底特律都市區仍然是美國具有影響力的大都市區之一。大底特律都市區的房子并不便宜，例如華人聚集的大底特律地區特洛伊（Troy）或諾維（Novi）等地，一般家庭別墅都在25萬美元左右。

中介說，目前媒體報道的便宜房或“一元房”主要集中在底特律市，而大陸投資客計劃投資抄底的房產也基本都集中在底特律市。但那里的廉價房和大底特律都市區的房產市場完全是“冰火兩重天”。底特律市房產市場對于很多地產中介來說基本都是“禁區”，很多華裔地產中介甚至放棄了該地區業務，因為在他們眼里，底特律市房屋市場根本不能帶來經濟效益，除了大集團和財團外，個人購房者很少，房產嚴重供大于求。另外當地人口不斷減少和惡劣的治安環境也讓很多有益購房者望而卻步。底特律市房屋價格也因此一直處于低位，數百或幾千美元買一套房屋沒有任何意外。

相反，在距離底特律市車程30分鐘左右的特洛伊（Troy）、諾維（Novi）、卡頓（Canton）、北維爾（Northville）等“衛星城”，人口卻每年不斷增加。而這些地區也因為越來越多從底特律市遷移而來的民眾，將房產價格炒高。一位朱姓華裔地產經紀向記者表示，很多之前居住的底特律的華裔以及其他族裔不斷從底特律搬出，遷往附近的“衛星城”，加之每年華裔、韓裔等新移民的不斷涌入，讓這些衛星城的房價逐年攀升。以Troy地區為例，2008年左右15萬就能在當地買下一套獨棟別墅，而目前20多萬的房源已經基本沒有了，30幾萬的房子也是比較老舊。

小心買房不成，買到了“一身債”

底特律市當地房產經紀王小姐向記者表示，地產經紀帶客人去看底特律市中心的便宜房，很多人都要攜帶槍支才敢進入房內，因為那里藏匿著很多無業游民以及罪犯。另外底特律市的便宜房也主要聚集在貧民窟附近，整個街道荒涼不堪，甚至人影難覓。記者隨后又聯系了多位房地產經紀，聽到記者有興趣投資購買底特律市便宜房，要求看房的要求，都紛紛表示，不做底特律市區房產生意，讓記者通過網絡自行前往看房。

記者隨后通過全美地產網站ZILLOW登出的底特律市便宜房地址，走訪了數個便宜房，場景讓記者大為震驚。記者一路驅車來到底特律市Beatrice街附近的一處“一元房”，吃驚地發現這里的“1元房”兩邊的房屋破爛不堪，門窗破損嚴重，門前雜草叢生。整條破爛的街道沒有一個人，社區環境顯得陰森落寞。記者隨后又來到位于底特律Kentuckey街的“1元房”房源所在地，場景和第一站如出一轍，整個街道幾乎看不見一個人，偶爾在人行道上見到提著牛仔褲，雙手邊比劃邊唱著HIPOP的非裔男青年在自我陶醉。周圍的商店也都關門大吉，廢舊的墻壁上都到處都是涂鴉。

旅居大底特律地區超過20年，現任福特汽車公司產品設計工程師的鄭良根表示，在底特律5美元肯定能買到房，1美元買到也不奇怪。但買家買到的房根本住不了，必須大規模維修后才能入住。買家花1元或數百元買到的其實不是房子，而是債務。在底特律市投資購房看不到任何前景，即使在底特律市的上班族，下了班也驅車離開底特律市，回到附近的大底特律都市區的“衛星城“居住。

鄭良根舉例稱，如果你花100美元買了一套房，不僅面臨接管前屋主所留下的債務以及房屋維修費用，還要面臨政府每年大約數千美元的地稅和每年房屋檢查費用。因此平均每年你花在房子上的成本就要近萬美元，而底特律市的房地產稅又是出奇的高，政府依靠地產稅收入來維持政府運作以及社會福利分發。

當地地產經紀給記者算了一筆賬，買家在底特律市中心如果花2000美元購買了一棟別墅，政府每年要對該房屋進行價格評估來確定地產稅。因為該房屋地處市中心，即便你只花了2000美元，政府對該處房屋的估價價也會在20萬左右。而底特律市房產稅是每年3.35%，這樣算下來一年買家向政府交的地稅大約在6700元，買家每年地稅支出要高于房屋價值。

底特律，一個失敗城市的樣本

在底特律市購買一套便宜房不是什么難事，但買家購房后可能將面臨意想不到的瑣碎事，讓人頭皮發漲。

底特律市政府樓宇及安全環境部門負責人哈默爾說，在底特律有很多這樣的便宜房子，不過購買前，必須要做好功課， 很有可能你用500元買房子后，之后每年你要花數萬元去維修它。

哈默爾表示，在底特律市購買任何房產之前，賣方和買房都需要向市政府樓宇及安全環境部門提出房屋檢測申請，這是在買房之前的必經程序。很多房屋長期無人居住后，房屋內的馬桶、水龍頭、窗戶甚至地板磚都會被人盜走或拆卸，政府評估房產也是為了房屋能夠適于購房者居住，政府一旦評估完畢后會出具評估意見書。

政府出具的房屋檢測報告會在數天內送達買房和賣方手中。而買房要根據房屋檢測報告，知道自己的權益和買房后應該承擔的維修責任。買房如果認定房屋檢測報告的內容后，需要簽署一張表格，并必須保證承諾維修房屋。

哈默爾說，根據底特律市的法律，任何屋主購房后如果在6個月內沒有履行房屋檢測報告的要求，承擔維修責任，或沒有重新預約新的房屋檢測申請，屋主將面臨90天牢獄之災和500美元罰款。任何新屋主購房后，如果在6個月內按照房屋檢測的要求完成維修義務后，市府將向屋主發放批準許可，隨后屋主才可以自住或再次出售。

當地地產經紀還向記者表示，大陸投資客來底特律市投資便宜房，看中的是它未來的升值機會。但其實，在底特律買房投資看不到任何希望，想出租更是基本不可能，因為這里居民人人都有房，即使是貧困戶也“不差房”，房屋出租市場有限，租金更是低得可憐。另外買家如果買了房子放在那里，等待升值，不管理不維修，房子很快就要垮掉。這里社會治安不好，很多犯罪份子一旦發現屋子長期無人居住，便會進入屋內盜竊水龍頭、門窗等，變賣換取現金。另外底特律市冬天很冷，夏天酷暑難耐，天氣影響加上蝗蟲、螞蟻侵蝕，房子不管理很快就會壞掉。

汽車工程師鄭良根告訴記者，底特律市的人口不斷減少，到了晚上基本成了“空城”。底特律的人口從上個世紀50年代的170萬人縮減到如今人口總數不到70萬，而之前供170萬人口居住的房子，現在只需供60余萬人居住，造成供大于求的現狀。大量房子空置后，政府收不到地稅，還要拿出錢救濟窮人，發放社會福利，政府當然要破產。

他有一個朋友上個世紀50年代在底特律買了一套價值100萬美元的高級別墅，十年后房價一點沒漲，20年后開始大幅貶值，30年后，也就是上世紀80年代，因環境等原因，已經不適合居住。朋友搬離了底特律，房子一直扔在當地，市價也就幾千每元。

鄭良根感慨說，底特律市曾經有過輝煌，但單一的產業結構，畸形的人口結構，違反了城市多元化的本性。一旦產業結構鏈條斷裂，將最終減低城市吸引力，導致大量人口外遷，留下大批無人居住的房屋，最終形成現在底特律市房屋泛濫的格局。

插排

中國人無法享受買房優惠

美國當地房產中介經紀人稱，美國政府推出了許多政策來照顧首次購房的本國居民，比如減免稅收。美國2008年開始對首次購房者提供個人所得稅抵免或退稅優惠，并在2009年和2010年2次延長了這一政策的執行期限，同時將7500美元的抵免限額提高到8000美元。

但政府對于優惠措施也做出嚴格界定，其中“不能申請稅收抵免的人”包括9種情形，如住房的購買價格超過80萬美元，調整后的毛收入超過14.5萬美元（夫妻聯合申報的，超過24.5萬美元）；外國人等。而政府明文規定外國人不能享受稅收減免，所以說針對大陸投資客在美國購房，基本不享受任何購房優惠，每年還必須交納房產稅以及房屋的管理費等各項費用。