教你在海外買套好房子

中西方不同的生活習俗、消費習慣、法律法規，不同的市場規律與經濟環境，造成中西方房地產投資的衡量指標及購房技巧也截然不同。

第一步：選國家。美國、加拿大還是澳洲？

“在海外購房，一定要用當地人的思維判斷這個房子是否值得買。人口增長、失業率、針對外國人購房的法律、租售比、當地房屋供應與需求都要考慮。”高銳地產產品經理稱。

比如，截止2010年，美國、德國、俄羅斯三大移民輸入國；美國移民人口4千萬，華裔排名第二，第一是墨西哥，投資移民是第一。美國的優勢：永久產權、房屋比較大、賦稅相對英國等國家并不重。未來40年，澳大利亞是人口增長最多的國家，其次是美國。在這樣的背景下，這兩個國家房地產的長期升值趨勢才可以保證。

租售比主要是判斷當地房產是否存在泡沫，如果200個月至250個月的房租租金可以購買一套中等價位的房子，就說明當地樓市安全。

家庭年收入與房屋均價比——幫你判斷當地房價是否合理

一般情況下，4～6年的家庭年收入是購買本區域中等價位房產比較合理的價格。這個數字在美國是4年，在澳洲是6年，在香港則是8年。

失業率——幫你判斷未來3～6個月房價走勢

通常情況下，失業率處于下降周期時，房價處于上升周期；失業率處于上升周期時，房價處于價格調整或者下跌周期。

第二步：你的需求。是投資還是自住？

以投資為目的的購房者，需要考慮的是如何以最低價格購房，獲得最高收益。

投資：8萬-15萬；每年空置率低于10%，也就是至少一年10多月都租出去的，美國是押一付一，入住后第二個月月初付上一個月房租；不收稅更好；當地法律傾向買主。在國內，如果你以租養貸，可能租金在還貸后還會有結余。但是在國外，單純看租金回報率是無法判斷出房地產市場的走勢的，還要另外參考通脹率、銀行存款利率和按揭貸款利率等。

自住：教育資源、人際關系、便利性。“比如華人都喜歡華人聚集區，這樣今后人際交往和生活互幫互助上都有幫助。其次美國也重視學區房的。”高銳地產產品經理稱。

第三步：在哪個城市買？是不是只有洛杉磯、紐約可選擇？

美國的房價也是跟人口分布相關，一般而言，東西兩岸，主要是紐約及周邊的城市，還有加州貴一點，中間地區便宜。除了人口之外，還有一個原因就是美國幾乎人人有車，這讓每個人的生活范圍擴大了很多，買房時候的選擇余地也很多

美國房子的中間價目前在20萬美元左右。前面說過，東西兩頭貴，所以美國中間大部分地方的都不到20萬美元。美國的兩個中部城市，一個是底特律，一個是堪薩斯城，就人口而言，這兩個城市在美國排在10-50之間，算是二線城市。房價也便宜，一個樓都只要10幾萬，甚至不到10萬，20萬出頭都是很好的房子了。

美國是一個大企業主導的城市，因此每個城市幾乎大同小異。買東西，都去沃爾瑪；吃飯，都去subway；買家電，都去Bestbuy。這些大企業幾乎壟斷了美國人所有的日常消費，是個無處不在的巨無霸，因此自然也要在每個地方聘用當地的員工。再加上電信、銀行，小城市里的美國人有很大比例都是在這些大企業工作，收入也都很均衡，大約在3-4萬一年，因此選擇有大企業進駐、雇主實力雄厚的城市是必須的。

各國購房政策

到海外購房之前，你要仔細研讀每個國家對于非本國居民購房的法律法規、限制條款以及貸款和稅費要求。否則你通過各種購房技巧獲得的收益，都被當地政府“收走了”。

澳大利亞：外國人只能買新房

在澳洲購房不代表你可以移民，但在申請移民時可以加分。此外，在澳洲購買公寓期房可以只付10%首付款，買現房則為20%～30%，沒有限購和限貸的要求，貸款利率和本國居民相同，還款方式靈活，允許貸款人在前5年內只還利息，不用還本金。

房子的租金通常可以支撐“以租養房”的投資目的，但是澳大利亞政府規定，非本國居民只能購買新建住宅，包括還未建成的期房及建成后12個月未經出租的現房。購房不滿一年出售，需要繳納50%的資本增值稅。澳大利亞沒有物業稅，但需繳納土地稅；直系親屬沒有遺產稅，可以世代擁有；非直系親屬需要繳納高達50%的遺產稅。

美國：外國人貸款難

美國的銀行現階段對房屋抵押貸款的審批非常嚴格，尤其是海外投資者，很少能夠成功。

加拿大：貸款最合適

魁北克、聯邦、薩省投資移民都和房產無關。外國人能夠從銀行獲得最高60%～65%的貸款；貸款利息低于國內，因此很多在加拿大買房的中國投資者都會選擇銀行貸款，首付多在50%左右，貸款成本和首付壓力都比國內要小。

英國：外國人也得交遺產稅

購房最高可貸到房款的70%，貸款利率較低，但外國人較難貸到。不同地區、不同房產類型的房產稅征收標準不同，共分8檔，以倫敦地區最高，一年從幾千到幾萬英鎊不等。英國居民在世界各地的所有資產都需要支付遺產稅，而非英籍人士只有在英國國內的資產才需要支付遺產稅，起征點為32.5萬英鎊，稅率為40%。

中國香港：貸款比例跟房價走

800萬港元以下的物業，自住可以獲得70%的貸款；房價介于800萬～1200萬港元，首付起點為40%；房價在1200萬以上的，首付起點為50%。如果是投資類購房，不管金額多少，首付一律50%。香港目前房貸利率處于較低水平，年息在3%左右。香港物業稅是租金估值的15%；如果用于自住，則有稅率優惠，約為租金估值的5%；沒有遺產稅和資本增值稅。

新加坡：不能購買有地住宅

房產沒有列入移民條件中，僅作為個人資產而已。外籍人士在新加坡置業，可以申請貸款，最高為購房款的70%，最長還款期限35年。新加坡的房貸利率較低，長期維持在2%～3%，不能購買有地住宅（圣淘沙島的別墅除外）。

物業稅按照房屋租金評估值來進行一定比例的征收，如一套價值200萬新元的自住公寓，每年的租金估值約7萬新元；如果此房用作投資，每年繳納的物業稅為租金估值的10%，沒有遺產稅。

TIPS：這樣的房子不要買

小型投資公寓。國人喜歡的投資產品，卻是澳大利亞本國人摒棄的投資品種，即使購買也是用于房產退稅；投資公寓被銀行認為是商業地產，貸款利率會相應提高。

TIPS：這些和你想的不一樣

市中心的公寓增值快、風險低。

在海外情況恰恰相反。以悉尼和墨爾本這兩大城市市中心為例，過去10年，二手公寓平均銷售價格只增長25%～35%，而周邊5～30公里范圍內的二手房平均價格卻翻了一倍。此外，由于市中心很少有中產家庭居住，投資者的比例較高，流動人口較多，銀行認知的風險系數較高，因此對公寓的貸款比例較低，通常在60%左右。

人民幣升值，海外買房更劃算。

事實并非如此。最近十年，人民幣對美元持續升值，海外購房的投資門檻兒確實降低了，但是對長年在國內生活的中產投資客而言，終究要把收益轉回國內，去掉匯率損失和手續費后，能賺多少？