房地產企業再融資開閘

無論如何，“新型城鎮化”已經讓嗅覺靈敏的房地產企業把握住了先機。充斥整個7月份的房企停牌潮，以及房地產企業再融資開閘的傳聞，終于在8月伊始被真正做實。獲得“放行”的首家上市公司——新湖中寶，推出的方案正是定向“新型城鎮化”。新湖中寶日前推出定向增發方案并復牌，募資投向為上海棚戶區改造項目，募集資金總額不超過55億元人民幣。雖然該方案最終能否獲得證監會審批通過，還有待觀察，但新湖中寶復牌后漲停報收，房地產板塊當日也處在漲幅榜的前列，顯而易見“新型城鎮化”對上市房企是重大利好。

申銀萬國證券研究所首席分析師桂浩明表示，有再融資需求的不止一家企業，進入7月份以來，也有多家A股上市房地產企業因“籌劃與公司相關的重大事項”停牌。之所以再融資開閘選擇的是新湖中寶，一是由于近期中央政治局開會討論經濟工作問題，談到房地產，但是這次沒有再融資、調控等字眼，也沒有過多地講到房價，更多的還是提它的健康、穩定發展，這表明我國房價的格局，肯定會出現某些變化。其次，這次新湖中寶55億元人民幣的投資目的很明確，主要是投入到上海的棚戶區改造。新湖中寶推出這種方案，應該說符合現在我國發展房地產、推動城鎮化的特征，在這種情況下出臺，更容易反映出市場或者公司本身，對于未來房地產的預期，以及投資者對于未來房地產發展重心的猜測。

上市房地產企業再融資暫停3年后，首次有新的方案推出，融資門檻一定很高。如這次新湖中寶的定向增發方案，明確指出募集的投向為棚戶區的改造項目，可能也會成為在這之后，房地產企業再融資的一個風向標。可知未來的監管層，即使能夠放開上市房地產企業的再融資，但是對于募集資金投向的監管，注定會異常嚴格、苛刻。

我們能夠明白，讓什么樣的公司上市，讓什么樣的公司進行再融資，這是一個技術問題，要符合上市或者再融資的基本條件。但是，這也有一個導向問題，與當時調控房地產的大背景有千絲萬縷的關系?，F在從事棚戶區改造的企業，首先讓它來進行再融資，正反映出這種益處。但對于政策本身來說，其只是一個導向，而導向并不等于政策的全部，只要符合條件，房地產公司再融資都應該得到肯定，或者得到相應的支持。因為對投資者來說，希望得到支持讓企業發展再融資，促進棚戶區改造，同時也希望能夠獲得盈利，如果一個項目有很好的社會效益，但沒有經濟效益，在市場經濟條件下，很難實現商業運作。當然反過來，如果只有經營效益，社會效益很少或者很差，恐怕這個項目一樣難以得到認同，因此最終應該是兩者之間的一種積極合作。無論大部分房地產企業，今后是否會恢復再融資，它的門檻相對來說肯定比較寬，而且要兼顧到社會效益和經濟效益兩方面因素，顧全大局、通盤考慮。

一位地方大型國資房企的負責人表示，地方國資背景的、保障房相關概念的、業務模式定位符合新城鎮化基本思路的房地產企業，因此將更有優勢。新湖中寶的定增方案有一定標志性意義，就是房地產企業的再融資開閘有一定條件限制，而這個限制很可能是“新型城鎮化”。他同時表態，募集資金投入什么方向，實際上還具有一定的導向性。值得注意的是，即使希望它投向“新型城鎮化”發展，但也要知道一家公司不可能只簡單地從事單一的舊房改造、舊區改造或者棚戶區改造，這當中可能還會有一個資金上的安排問題，也可能有商業樓盤開發的需求等。如果之前它幾個業務都在做，并且可以通過籌集到的資金從事棚戶區改造，那么相應地也能籌集其他方面的資金，從事商業、商品房的改造，以及從事商業計劃的開發等。所以，重點在于政策本身體現了對房地產行業健康、平穩發展的支持，并不等于其他領域都不能得到相應好處。

“新型城鎮化”建設，對房企的意義不僅僅是政策導向，還有生死攸關的龐大資金需求。新湖中寶敲開了房企在證券市場再融資的大門，而農行則打開了銀行業信貸支持之門，盡管近期“錢荒”成為社會熱議的焦點話題，但“新型城鎮化”仍然為房企撬開金庫之門，獲得信貸政策的“松綁”。日前，農業銀行出臺了中國農業銀行城鎮化建設信貸政策指引，這是農行針對城鎮化建設領域，出臺的首個綜合性的信貸政策，明確了支持城鎮化建設的信貸策略、基本原則、支持重點、信貸產品、客戶準入、資源保障，以及專項風險管控措施。

指引在對支持城鎮化的歷史經驗進行歸納總結的基礎上，結合當前“新型城鎮化”的建設要求，全面整合農行服務城鎮化建設的信貸政策、產品和流程。一是明確了農行信貸支持“新型城鎮化”的16字方針，即“依法合規、產業支撐、分類指導、風險可控”。二是重新梳理和整合了支持城鎮化建設的12類信貸產品。既包括城市基礎設施建設等傳統產品，又針對城鎮化進程中出現的“城中村”改造等新內容，創新了相應的信貸產品，同時圍繞“人的城鎮化”，突出了對新市民、新農民就業和消費的信貸支持。三是明確了城鎮化建設的信貸支持區域和業務重點，并根據不同信貸產品的風險程度，確定了差異化的準入標準，還對不同類型的城鎮化發展，配套了相應的信貸策略和信貸產品。

此外，《指引》還從信貸規模、業務流程、授權管理等方面，制定了信貸支持城鎮化建設的保障措施，并在項目合法性手續、資金監管、內部運作、監測分析等方面，明確了針對城鎮化建設信貸業務的風險管控措施。農行下一步將根據《指引》要求，抓緊改進和創新城鎮化建設專屬信貸產品箱，出臺針對不同類型城鎮化的綜合金融服務方案，確保對“新型城鎮化“建設的信貸支持，務必落到實處、取得實效。