淮安市房價收入比實證分析

陳林　紀小艷

1998年我國停止了福利分房制度，房地產由此走上了市場化的道路。我國官方第一次提到“房價收入比”這一概念也是在1998年國務院頒發的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》中，其中規定房價收入比為一套建筑面積為60平方米的經濟適用房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比。自從2003年國務院在18號文中明確將房地產業定位為我國支柱產業以來，我國房地產業步入了一個快速發展的階段，房價也一路攀升，由此出現了“房奴”、“蝸居”等流行詞語，于此同時，國家也采取了一系列的宏觀政策去調控飛漲的房價，那么目前的房價是否已經高到老百姓無法承受的程度？這一問題成為了國內很多學者研究的熱點。要解決這一問題，首先就得分析房價的上漲與城鎮居民收入的增長是否匹配，換言之：城鎮家庭居民是否有能力去買房。這就是衡量房價水平高低的一個通用的指標“房價收入比”。房價收入比不僅考慮到了市場需求，而且還考慮到了市場供給，進而能夠較為全面地反映住宅市場的真實情況，并能有力地說明人們對房價的承受能力。

一、房價收入比的涵義、測量及其衡量標準

1.房價收入比的涵義。國際上，將房價收入比（Housing Price-to-Income Ratio）定義為：“某一住宅市場上特定時間內銷售的住宅的自由市場價格中位數和該市場上家庭年收入中位數之比”。由于從我國統計數據中無法得到與中位數有關的數據來源，因此，我國學者在做相關研究時，采用平均數代替中位數的方法。很多學者將房價收入比，定義為城鎮居民購買住宅的平均總價與其家庭年均可支配收入的比值。年均可支配收入是指居民家庭在支付個人所得稅之后，所余下的全部實際現金收入（不包括借貸收入）。如果居民的可支配收入全用于購買住房，那日常生活從何開支？因此，年均可支配收入當中有一部分是用于消費性支出，而不是用于購買住房的，在分析房價收入比時，必須將該部分扣除更為合理，故很多學者計算得出的房價收入比實際上都是偏低的。本文認為房價收入比是指某一時期，平均每套商品住宅的總價與這一時期內平均每戶可用于住房支出之間的比值。

2.房價收入比的測量方法。根據房價收入比的含義，可以得出計算房價收入比的基本公式：房價收入比=平均每套住宅的總價/（城鎮家庭年均可支配收入-家庭年均消費性支出）。

在這個基本公式中首先需要明確的就是“總價”中每套住宅按照多大面積進行計算，目前國內學者在計算房價收入比時采用的房屋面積主要是80平方米、90平方米、100平方米，還有學者分別按照80平米和 100平方米計算出兩個房價收入比。本文認為按實際計算更為合理，即采用人均建筑面積乘以每戶平均人口數。本文按照三口之家計算城鎮平均每戶人口數。

此外還需明確“收入”中的人口數，很多學者采用的是家庭總人口數，本文認為不妥，并不是家庭所有人口都有收入來源，大部分家庭都是三口之家，即夫妻二人，帶一個孩子。孩子若大學未畢業，又何來收入？若大學畢業，沒幾年又面臨結婚生子，組建新的家庭。因此本文采用的方法是：城鎮家庭年均可支配收入=城鎮人均可支配收入×2。

基于以上分析，本文將房價收入比的詳細公式表示為公式（1）。

3.房價收入比的衡量標準。國際上將合理房價收入比定位為4-6之間，即一個家庭用4-6年的時間購置一套住房。中國國土面積大，不同區域經濟發展存在嚴重的不平衡現象，經濟發達地區，人們的工資水平相對比較高，但房價更高；而經濟不發達地區，人們的工資水平相對比較低，房價相應當然也要較發達地區低。4-6年購置一套住房，中國有多少個家庭在自己所生活的城市能夠達到這個經濟能力呢？很多人都是按揭貸款買房，且大部分人都是考慮到現有經濟水平以及日常開支，最終采用20年的還款期限。由此可說明國際上的房價收入比衡量標準不適用于中國，本文認為房價收入比的合理區間在14-20之間。

二、淮安市房價收入比實證分析

淮安市地處江蘇省北部，是中華人民共和國第一任國務院總理周恩來的故鄉，中國國家歷史文化名城，南京都市圈緊密圈層城市。2012年淮安市實現地區生產總值1920.91億元，比上年增長13.1%，經濟實現快速增長。隨著2010年限購等政策實施以來，很多知名房地產開發公司如綠地、金地等紛紛進駐淮安，2012年完成房地產開發投資280.55億元，淮安的房價近年來也在成為老百姓關注的焦點。那么淮安的房價是否在老百姓的承受范圍之內呢？

從淮安市歷年統計年鑒中可得出2006-2012年淮安市住宅銷售面積、住宅銷售額、城鎮居民人均可支配收入、城鎮居民人均消費性支出以及城鎮居民人均居住面積的相關數據。根據相應數據，套用上文房價收入比的公式（1），計算出淮安市2006-2012年的房價收入比（表1）。此處每戶平均人口數按三口之家來計算。

從表1的數據中能看出即便是作為房價絕對值不算高的三線城市淮安，老百姓也要至少用25年的時間去購買一套住宅，若是想減少利息的支付，將還款期限定為20年，那么就意味著普通城鎮居民需要減少消費性支出，降低其生活水平。其實對于現今的高房價，又有哪個家庭不將房價視為整個家庭經濟開支中最為昂貴且耗時最久的一筆呢。

本文對整個淮安進行房價收入比的計算也存在一定的局限性，淮安市有很多區縣，例如清河區、淮陰區、開發區、漣水縣、金湖縣等，籠統地分析整個淮安的房價收入比，偏頗。但由于相關統計數據獲取困難，所以本文只能按照整個淮安計算平均的住宅價格以及用于購房的平均支出，從而得出淮安總體的房價收入比。計算房價收入比時所采用的公式不同，得出的結論當然也不同。本文在總結已有文獻基礎上，引入城鎮居民人均消費性支出，從而得出房價收入比的合理計算公式，并套用此公式，計算出了淮安的房價收入比。目前淮安的房價收入比超過25，遠不在房價收入比的合理區間內，可見對淮安的城鎮居民而言，房子已經成為了他們將近一生的一筆重大開支。淮安政府應當根據實際情況將房價收入比控制到合理區間內，在制定一系列措施控制房價過快上漲的同時，提高城鎮居民的收入水平，從而改善普通百姓的生活質量，使得淮安成為“宜居”城市之一。

（作者單位：淮陰師范學院城市與環境學院 深圳市蓮花山園林有限公司）