對話于大衛

楊婧婉

王茜：作為祥泰實業的董事長，您認為祥泰的核心競爭力是什么？

于大衛：任何一個企業的成功制勝之本，首先在于是否能從客戶的需求著手考慮問題。從2009年我們進駐泉城的第一個項目——祥泰森林河灣，到現在的祥泰廣場、匯東國際、祥泰新河灣，短短幾載，祥泰在全體員工的不懈努力下在濟南可以說小有名氣，我能說的是：“做企業，誠信是首要的，資金是堅固的后盾，一群甘愿與我同甘共苦的員工就像是萬里長城中不可或缺的堅固基石?！?/p>

王茜：面對地產業相對萎靡的現狀，您如何帶領公司把握前進方向？

于大衛：其實我個人不太贊同您用萎靡來形容房地產業的現狀，十八大之后，加上這幾年的宏觀調控，我們國家龐大的經濟體必須保持健康穩健向上的趨勢，并且從目前的判斷來看，下行的慣性依然會持續，但是上行的苗頭和期待已經看到，上半年還依然比較嚴峻，但下半年開始，逐步向上走的苗頭已經日趨明顯。

對于我們來說，市場好或者壞就在那擺著，國家政策或松或緊也全在于政府把握。與其研究沉迷于市場和政策，倒不如靜觀其變做好自身。市場需求擺在那，只要前期定位做好，產品品質有保證，就一定會有市場消費的存在。所以我們一直秉承的是“練好內功，伺機而動”！機會是創造出來的。如今的房地產形勢很微妙，但祥泰的反應也很快，因為應變到位，我們在濟南幾個盤的銷售業績都還不錯，這讓我們有能力在很多人忙于應付眼前危機的時候，開始創造未來的機會。

王茜：關于當前國家對房地產行業調控和政策，您怎么看？

于大衛：關于政策的變化，這個很難說，從企業的角度來看，前幾年對行業的嚴厲調控，是綜合多種情況不得已而為之的政策，但肯定是階段性的，不可能長時間存在。但是即便在這種嚴厲的調控政策下，都能保持一定的市場活力，市場將迎來一輪良好的前景。我們在十八大報告中看到一個詞叫做農業現代化，農業現代化就意味著未來不會需要那么大量的農村人口，目前這種城鄉二元結構肯定會有很大的變化，這種變化的驅動力就是城鎮化。我們國家城鎮化率目前的統計數據是51%。專家估計，我們國家城鎮化的水平有望達到70%或者80%。假如每年的計劃是1.5%～3%，這就已經是不得了的數字。1.5%就相當于每年再造一個大上海，幾千萬人城鎮化。所以城鎮化的速度要加快，假設朝著3%這個目標走的話，對住宅，對商業地產的需求會產生很大推動作用。

王茜：我們知道近幾年祥泰實業在您的帶領下在山東尤其是濟南市場取得了不俗的業績，在整個過程中您有何感悟和收獲？

于大衛：論規模，祥泰實業還是一個中小型開發公司，是在濟南土生土長的，泉城人民為我們輸入了血液，輸入的乳汁，使我們不斷成長壯大，使我們在這幾年中發揮巨大變化，首先應該感謝濟南市民對我們品牌項目的認可和支持。談到我們在濟南包括整個山東的發展，我覺得最大的感悟和收獲用我們祥泰的價值觀來看就是：識時務、共榮辱、有愛心、說到做到來闡述最為準確。因為識時務，我們在市場不斷的變幻中占得了先機，因為共榮辱我們得到了一大批志同道合的團隊兄弟和一直追隨的職業團隊，因為有愛心，我們收獲了濟南市民的認可和較高的市場滿意度，因為說到做到，使得我們在競爭中游刃有余。秉承以上的價值觀不僅是對我個人，也是所有祥泰人的要求。

王茜：關于當前祥泰在售的幾個樓盤，我們注意到產品類型比較豐富，這樣的組合您是出于怎樣的考慮？

于大衛：目前我們在濟南的樓盤涵蓋了住宅、寫字樓、公寓、商業綜合體等多種類型。從地段位置上也提供了多元化的選擇。這也符合我們當初對市場的判斷和自身戰略的執行。長遠來看，單一的住宅產品已經不能滿足城市化發展進程的需要。所以我們的戰略執行在最初的堅持做住宅逐步轉向多元化產品戰略。隨著對房地產理解的不斷深入和自身隊伍專業水平的不斷提升我們在產品上不斷創新，南部地標性樓盤祥泰廣場作為綜合體項目，為城市中心發展注入了血液，東部的匯東國際作為商業項目，一是低總價的公寓為新步入社會的青年人和投資客戶提供了更多選擇，二是在東部辦公空間拓展上提供了渠道。新河灣項目定位剛需客戶，最大程度上滿足了青年置業、婚房的需要。多樣化的產品組合也使得我們在市場競爭中有了更多的選擇和機會?？蛻粲兴枨蟮木褪俏覀冇兴鶆撛斓摹?/p>

王茜：商業綜合體是地產業找到新出口的重要法寶嗎？

于大衛：不能說是法寶，但從目前來看，隨著城市經濟的持續發展以及城市人口的不斷膨脹，單一城市中心已經很難滿足城市發展的需要，逐漸向城市多中心方向發展，更多的商業項目被規劃在原有城市中心以外的區域。綜合體項目因為其較高的整合性和資源聚集性，會成為城市發展和增長的需求點。

王茜：祥泰的未來十年發展規劃是怎樣的？

于大衛：我們的愿景是成為最受尊重的房地產公眾公司，這也是我們不斷努力的方向。既然要受尊重，就必然要在品質上取勝。為此我們在產品品質、服務品質、工作品質和職業品質上都提出了發展要求和戰略，以此來實現愿景，完成品質筑就美好生活的企業使命。作為在山東發展土生土長的地產企業，戰略上我們首先要穩步做好山東市場，扎根濟南并逐步拓展外部空間，力爭成為山東房地產企業的領軍品牌。

王茜：有人說，未來十年，地產業會進行新一輪的洗牌，而留下的一定是與融資良好結合的商家。您怎么看？

于大衛：現在房地產調控，隨著貨幣政策逐漸收緊，房地產開發企業的資金鏈迎來了空前的挑戰。以前，主要依靠銀行貸款和抵押貸款來獲取資金，但在當前緊縮的金融政策下，房地產企業急需開辟新的融資渠道。關于融資，本人認為是可以作為增強中小房企產能的有益嘗試，但不可過于依賴。任何一種融資的模式都離不開誠信和回報率做基礎。我們祥泰實業作為一個年輕創新型的房地產開發企業，在過去幾年的項目開發經營過程中，并未急于開始融資渠道的探索，而是堅持利用高比例的自有資金，以雄厚的資金保障，在行業內和市場中樹立起誠信經營的口碑。相對于同行業的一般做法，祥泰實業仍會控制融資幅度，保持較高的自有資金比例。

王茜：作為企業一把手，您認為一把手最重要的素質是什么？

于大衛：在祥泰實業我們有一個關于“一把手”的文化概念，這不僅是對于我個人的要求，也是我對我們帶隊伍的專業高管的要求。我們提出了“務實、創新、榜樣、協作、擔當”十字五點要求。作為“一把手”首先要務實，認清現實、把握機會；其次要善于創新，不墨守陳規；再次要做好榜樣，已正則令行，身正則運至；然后還要善于協作，不僅是內部也包括我們外部的資源整合；最后要敢于擔當，敢作敢為，敢行敢擔才能有所作為。

王茜：對濟南的房地產市場，您怎么看？

于大衛：濟南城市格局的大發展、道路暢通工程、舊城改造、各種環境的治理、城市副中心及CBD建設的全面啟動。目前，濟南房地產市場正處于蓬勃發展階段，房地產市場逐步走向成熟和完善。在競爭方面隨著一線品牌大鱷房企的進駐，市場競爭會更加激烈和白熱化。一線房企的不斷進入對于我們本土企業來說是挑戰也是機遇。很多人都在喊“狼來了”。要想不被吃掉，首先要正視“狼”的存在，其次要學習“狼”的習性，最后要做好與“狼”共舞或者成為更猛的“狼”的準備。

王茜：作為地產領域的企業家，也承擔著強烈的社會責任感，您如何看待企業的社會責任？

于大衛：企業發展要穩字當頭，誠信取勝！我們公司從成立那天開始就是按照這八個字走下來的。任何企業開發一個項目都要做好前期考察，要有一個合理的利潤空間。但是，最后獲得的利潤一定要回報社會。因為土地資源非常寶貴，不可再生，我們作為開發商開發每一片土地都一定要對消費者負責、對老百姓負責。我們認為做好企業就是對社會的最大回報，做好產品就是對消費者最大的責任。