小三房后遺癥

如果不是住了將近5年的時間，如果不是為了將來能讓父母到成都也能過上真正的舒居生活，如果不是如此深刻直接地感受到眼下這處76平米的套二戶型住起來是有多逼仄，余洋也不會如此急切地想要在成都的房地產市場上重新覓一處套三的房子。

“65平米能做出緊湊型套三？88平米可以打造舒居套三？”近期猶如雨后春筍般鋪天蓋地的“小三房” 廣告，著實讓飽受“蝸居”之苦的余洋有些摸不著頭腦，“之前的房子76平米，除去20%的公攤套內面積只有60.8平米，近幾年開發商在戶型打造上都有‘客廳大，臥室小的共性，之前的房子也是不能免俗地將客廳做到了近28平米，剩下的30余平米要由兩間臥室、廚房、衛生間、生活陽臺等基礎設施分攤。”回憶起當初裝修時的光景，余洋更是用“苦不堪言”來形容這段經歷，為了讓那兩間加起來還不足20平米的小臥室利用空間最大化，破墻、改線、封陽臺、做柜子……“幾乎是把能經歷的裝修流程全部走了一遍。”

65平米的套三戶型？贈送面積即使能達到充抵公攤的20%，“這套內的65平米又該怎么分？廚衛和陽臺怎么也要10平米吧，客廳20平米，剩下的三個臥室均攤每個11平米，放張1.5米的雙人床基本上就放不下其他東西了。”舒居之說從何說起？尚未下手的余洋尚對小三房存如此疑慮，那已經收房，著手裝修的“小三房”購房者又將是怎樣的一番光景？

曾經讓眾多購房者競相追捧、業界交口稱贊的“小三房”產品，其無法規避的后遺癥已是初現端倪了。

可變空間VS小三房：調控催生的“市場新貴”

也許是數年來從事房產媒體的“職業病”，當初第一次見到“小三房”產品時，記者總會不由自主地想到前些年同樣是“70、90”的房產調控政策下應運而生、且風靡一時的“可變空間”。

同為特殊時間背景下的“市場新貴”，或許我們可以把“可變空間”與“小三房”出現背景、產品屬性等多重因素重疊后細加梳理，更能直觀生動地了解“小三房”這一特殊產品形態的前世今生。

可變空間：“小三房”的前身名詞解釋

“可變空間”，又稱“偷面積”、“灰空間”，是在規劃報批確定項目控制性詳規的經濟技術指標后，從空中、從地上擴張的建筑面積，占用的大多是公共空間。】

政策背景

2006年，為進一步遏制房價的上漲勢頭，建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局等九部門聯合發布《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，其第一點中有如此描述：（二）明確新建住房結構比例。“十一五” 時期，要重點發展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。

這即是業界俗稱的“9070新政”，新政出臺不足半年時間，樓市的創新與應變在這段時間體現得淋漓盡致。2007年，新建商品房項目中所謂“可變空間”戶型便開始大行其道，尤其是2008-2009年之間，贈送面積的風氣在樓市愈演愈烈，得房率超過100%項目頻頻出現。時至2010年3月1日，《成都市建設項目容積率計算規則》對贈送部分進行了較詳細的規范，按規定，可贈送面積遠比過去的“不超過20%”更少。

權衡利弊

所謂“可變空間”，最開始的贈送面積主要以陽臺、飄窗為主，慢慢就從室外走進了室內，設計師在可變戶型的贈送上可謂煞費苦心。贈送范圍已從贈送景觀陽臺、采光飄窗、入戶花園發展到贈送地下室、挑高臥室、入戶客廳等空間，形式多樣，手法各異。得房率也水漲船高地從30%～40%一路上揚到了100%～150%，甚至更高。

與現下風靡市場的“小三房”頗有“異曲同工之妙”的是，大多數開發商在做前期設計時，都會提出各式各樣贈送的方式，并且研究這些贈送面積如何過規劃，如何演變成為賣點。一時間，60余平米的套二，80余平米的套三等產品形態猶如過江之鯽，在房地產市場大行其道。

“這也許就是現下小三房產品的前身了。”四川省社科院社會科學研究所副所長胡光偉表示，“可變空間”對于購房者，尤其是剛需的吸引力尤為強大。對于剛需購房者來說，多花幾萬元，即可在功能上多得一個房間，如此性價比著實誘人。

然而，天下畢竟沒有免費的午餐。“這樣的產品缺陷也是顯而易見的。”原成都市房屋產權監理處某工作人員表示。而這些缺陷，往往在購買后的使用過程中才會體現出來，變成剛需購房者的麻煩。

最明顯的缺陷有兩個。其一，可變空間與“小三房”的某些贈送部分屬于業主共有，最為常見的一種形式為屋頂的露臺，之后又出現底層架空送給二層業主，這些搭建后的空間，將面臨拆除或罰款的風險；樓盤其實是變相提高了容積率：由于沒有計入地塊規劃容積率，致使實際建筑容積率大大提高，比如一個社區的容積率為5.0，如果贈送空間達到40%，容積率將提高到7.0。這些偷出來的面積，開發商并不支付土地成本，沒有報規、報建等費用，會降低實際成本。這不僅會導致小區的建筑密度增加，還將嚴重

影響居住的舒適性。

其二，可變空間的改建費用往往昂貴，在后期使用過程存在一定的質量和安全隱患。比如挑兩層高的客廳，通常情況下面積就是20-30平方米，如果改為躍層，加結構板和樓梯的費用往往高達10萬～15萬元，而裝修公司的施工質量難以和正規土建施工隊伍相提并論，可能出現漏水、裂紋甚至倒塌的可能。這一“后遺癥”，在現下的“小三房”產品中，甚至體現得更為明確。

小三房：麻煩，從入住后開始名詞解釋

小三房，相對于面積總體較高的“大三房”，是指有三間小型臥室，一般建筑面積在90平米以下，功能實用，總價相對不高的新興產品形態。

政策背景

2013年3月20日，國務院常務會議出臺五項調控政策措施，要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標，建立健全穩定房價工作的考核問責制度。

限購范圍逐步擴張至一線城市的郊區（市）縣及更多的二、三線城市、二套房貸款首付六成甚至七成、二套房貸款利率為基準利率或是同期利率的1.1倍，三套房停止放貸……隨著房產調控政策的不斷升級加碼，換房成本與二套房購買成本也是水漲船高。

早在4月，本刊就在《單房時代 你準備好了嗎》一文中明言：在各種房產調控政策的綜合作用下，買房、賣房、換房的成本都大幅上漲，持有一套房屋將逐漸成為最近5～10年內最合理的置業方式，中國房地產市場的“單房時代”已經到來。自持資金少、家庭壓力較大、不堪承受一日千里的換房成本......“單房時代”的換房壓力下，越來越多的剛需購房者為了能達到置業一步到位的目的，將“小三房”產品作為了初次置業的不二首選。

權衡利弊

不可否認的是，僅需要多支出數萬元便可多出一間房，無論是父母和未來的孩子都能有自己的獨立空間，“小三房”產品為剛需購房者提供的便利有目共睹。然而，與 “可變空間”類似， “小三房”產品的弊端在收房后也是接踵而至。與當初在售樓部看到華麗美觀的樣板間大相徑庭的是，拿到手中的房子，已全然沒有當日看到的那般“高端、大氣、上檔次”，購房者不得不請設計師重新設計、砸墻、改線、甚至為了滿足居住功能不得不將兩間小臥室合二為一......林林總總的后續動作著實令人頭疼不已。

“原本打算買了這套房子，至少5年內省去了換房成本和辦理相關繁瑣手續的奔波之苦，現在才剛交房，我們就已經開始想著換房了。”一對才收房的林姓小夫妻向記者如是抱怨。

這對夫妻購買的這處僅64平米的“小三房”地處成都的西三環外，當初買房參觀樣板間時，兩人沒有注意到開發商在裝修時大面積采用了落地鏡，顯得使用空間較為充裕，結果收房后才發現效果遠不是那么回事。“我們自己在裝修時不可能用到那么多的落地鏡來裝飾，直到收房時，才體會到這樣的房間再裝修究竟要花多大的氣力。”兩人無奈之下，只有將能動的墻體全部打掉、水電全部換線改完，他們所期盼的那種時下年輕人想要的“自由空間狀態”，才勉強完成了冰山一角。后期裝修成本高、裝修時間長，夢想和現實沖突多，是小三房、小兩房不得不面對的問題。

這對八零后的小夫妻還告訴記者，收房后才發現這套小三房的廚房非常狹窄，想要個L型操作臺，就必須把生活陽臺和廚房打通，原本想要在生活陽臺安放洗衣機的想法就此化為泡影；而另一處與陽臺聯通后形成的近9平米房間，除了放置一張1米5的床以外，“連衣柜都只放得下布藝的，要是勉強把木質衣柜放進來，我這個1米83的大個子就只得從此過著頭頂床沿，腳踩衣柜的生活了。”小林不無辛酸的自嘲。更為悲催的是，這個接近9平米的房間竟然是三個“小臥室”中最大的一個，其中最小的一個僅為5.4平米，這樣的空間就連放置榻榻米都尤顯逼仄，除了當嬰兒房、雜物間外確是別無他法。更讓小林頭疼的還有即將到來的麻煩： “如果父母來幫著帶小孩，即使房間勉強足夠，衛生間只有一個，非常不方便。”

業內人士分析，隨著年末“小三房”交房潮的日益臨近，類似的“后遺癥”發作將呈愈演愈烈之勢。

“小三房”之四宗罪

時尚簡約、甜蜜溫馨、一步到位滿足全家人的居住夢想......聽著平面、網絡、戶外廣告等各類媒體在宣傳“小三房”產品時的甜言蜜語；看著傾其所有購得住房、想要從此安居樂業的剛需們在收房后欲哭無淚、愁眉深鎖的表情，委實讓人有天壤之別的感覺。

如此反差的始作俑者，是“唯銷售論”主導下的房屋設計理念。作為特定市場環境和政策背景下的產物，很多“小三房”產品顯然難逃設計不合理之罪。這一點，孰是孰非，市場業界自有公議。

一宗罪居住舒適度較低

5平米究竟有多大？最直觀的表述應該就是一處能勉強放置馬桶和洗漱臺的衛生間而已。衛生間也能算是一間臥室嗎？在現下的成都樓市中大行其道的“小三房”戶型中，5平米是作為“臥室”定位的存在。

業界曾有人用這樣一番不太中聽的言論為“小三房”的戶型設計寫下了生動注腳：“同樣大小的布料，原本是要做成一條長褲，但裁縫卻煞費苦心地將它做成了三條短褲，到往外賣時卻想賣出兩條長褲的價格和一條長褲的舒適度。最后才發現，三條短褲始終是三條短褲，即使價格再怎么變化，也達不到一條合身長褲那般的舒適。”

60余平米的面積，不管你再怎樣包裝和打造，它始終只有60余平米的面積，做成套一能達到現代都市的舒居標準，做成套二還能說是緊湊經濟型小戶，做成套三就基本上是為了炒作項目，拉近與剛需距離的手段了。

二宗罪基礎配套大都不完善

曾經有幸在8：30～9：00這一時間段在東大街的一處號稱“五星級甲級寫字樓”中，體驗了一把排隊15分鐘才能上電梯的感受，當時的情境歷歷在目：人聲鼎沸、接踵摩肩的“侯梯大廳”里，看著或大牌、或大眾的白領們手持豆漿油條、牛奶包子等形狀各異，氣味迥然的早餐排隊等候上電梯，套用星爺的一句話：“場面何其壯觀。”

究其根本：需求旺盛，供給太少。說白了就是人多梯少，“小三房”的資源配置又何嘗不是這樣。有些項目甚至能做到兩梯六戶、三梯八戶。試想，一棟33層的住宅，如果5樓以上的住戶均有在上班時間搭乘電梯的需求，按兩梯六戶、每戶三人計算，上班高峰期將有504人跟你爭搶這寶貴的一席之地，按每部電梯最多搭載10人，每次上下樓需要2分鐘計算，你在等候電梯的時間極有可能超過20分鐘。長期以往，睡眠少了是小事，經常遲到產生的不良后果卻是無法估量的了。

三宗罪遷入戶口受到限制

隨機采訪的近30位剛需購房者中，超過九成的購房者之所以會選擇“小三房”，其根本原因是想給老家的父母、未來的孩子留下獨立的居住空間，讓辛苦了大半輩子的父母老有所依，孩子們能在更為廣闊的天地中自由發展、茁壯成長。然而，坐享天倫之樂的同時，絕大多數的剛需卻忽略了一個至關重要的問題——購房入戶。

根據成都市的現行購房入戶政策，凡在成都市購買商品房（含二手房）面積在70平方米以上的市外人員，可申請本人、配偶、未成年子女的常住戶口，但遷入人員人均住房建筑面積不低于上年度我市城鎮家庭人均住房建筑面積（27.89平方米/人）水平。即70平米以下的商品房（含二手房）只能遷入一人的戶口而已。

即使是“小三房”產品暫時滿足了全家人的居住需求，然而70平米的購房門檻，令眾多的“小三房”業主想讓孩子享受到更為權威優良的教育，想讓父母享受到周到優質醫療服務的念想，成了可望而不可即的鏡花水月。

四宗罪裝修手續繁多 成本居高不下

根據2011年10月1日起正式施行《成都市房屋使用安全管理條例》中明文規定：實施房屋裝修、改造和維修加固的，應當向房產行政管理部門備案，并保證原有的整體性、抗震性和結構安全，不得擅自拆改房屋結構，不得危及毗鄰房屋的使用安全。確需拆改房屋結構、增加夾層，以及其他可能危及房屋整體性、抗震性和結構安全的行為，應向房產行政管理部門提出書面申請，取得《房屋結構安全批準書》，違反該規定的，住宅可處三千以上一萬以下罰款。

“小三房”收房后務必要“大動干戈”的情況幾乎已是板上釘釘的事實。重金聘請的設計師幾乎需要將室內布局重新設計，破墻改線，手工衣柜的制作......“小三房”的室內裝修，哪一樣不是價值不菲。有過裝修經驗的購房者一定會對裝修過程中“日出斗金”的流水賬記憶猶新，更何況是這樣一套甚至需要重新設計布局的小三房。

正在裝修新房的小林告訴記者，剛開始預計8萬將新房裝修出來，“現在甚至連做柜子的木料等材料都還沒有買就已經花去了近7萬元，光是改線改水電就花了兩萬余元。”一位裝修現場的潘姓負責人告訴記者，如果是同樣面積的套一小戶型，同樣的裝修標準，“小三房” 的裝修成本比套一戶型高出了一倍有余。

專家支招 剛需選“小三房”有訣竅

盡管“小三房”后遺癥風險頗多，但也有一些“小三房”產品是值得消費者選購和考慮的。作為市場的又一創新產品，剛需人群的首選置業類型，“小三房”還是有自己靈活多樣、可塑性強的優點。隨著竟爭加劇，開發商也紛紛給小三房增加不同的設計元素，例如增加了入戶花園、或者贈送面積較大的陽臺等，給有限的空間增加了不少附加值，增加了居住的舒適度。

而面對市場上魚目混雜、種類繁多的“小三房”產品，不免讓剛需購房者感覺有些“亂花漸欲迷人眼”的不知所措。一些形形色色的，并不是成熟有價值的居住產品，僅停留在華而不實的概念包裝上，空有房間卻毫無實用性。

在此，業界專家們給想要購買小三房的剛需們支招，在購買小三房產品時務必注意幾大訣竅：

訣竅一：戶型要方正 客廳開間不得小于3.5米

空間怎么才合理，怎么選才不至于使用過程中覺得浪費？專業人士認為，挑選小三房要特別注意看客廳開間的寬度，一般情況下，為了把三間房的面積做大，開發商往往會縮減客廳的面積，使客廳開間變窄，過窄的客廳就只能量身訂造家具，給業主增添不少麻煩。一般來說，客廳的開間最少要達到3.5米，主臥室最小也不得小于12個平方米，客房以及書房最好也能達到8個平方米左右。

無論是樣板間還是清水房，選小三房，就看最小的房間。戶型最好方正，大小以能放得下兒童床為標準。不少購房者并不計較作為書房的小房面積，但其實對于一家三口來說，建議小房還是能擺下一張床的位置為好，以增加小房的多功能用途。

訣竅二：房型緊湊 南北通透是首選

房型要緊湊，過道、陽臺等面積控制合理，客廳的進深不宜太小，一切從實際需要出發，避免無謂的面積浪費。從市場上的產品面積段來看，小三房普遍集中在90平方米以下的區間段，戶型有的是“2+1”戶型，有些是三房設計，但普遍表現為戶型十分緊湊，相對于大三房來說，其每個房間和客廳都顯得相對袖珍一些，但是可以實現主人房、兒童房和多功能房的功能，部分高實用率戶型還可以做到兩個洗手間。因此，對于三口之家來說，能夠滿足基本的日常需求就足夠了。

此外，挑選戶型時南北通透很重要，有良好的通風條件，居住起來會舒適很多。

訣竅三：采光很重要 明廚明衛最相宜

除了南北通透外，采光也是“小三房”戶型選擇中的重中之重。市面上有一些小三房戶型做不到南北通透，但一定要保證廚房和衛生間容易產生氣味的區域有窗戶。

訣竅四：不要輕信樣板間 實地測量是王道

購買“小三房”尤其不能一味輕信置業顧問的表述及樣板間的華麗，一定要親身前往現樓實地踏勘。“小三房”從在設計伊始，便將每一個功能區間縮小至最低限度，購房者最好能拿著皮尺到現場量度清楚，實地廚、衛、廳、房是否適合使用，購房時應根據自己的實際情況量體裁衣地選擇“小三房”產品。