淺析地下車庫的歸屬規則

一、地下車庫權屬現行法律規定概述

為了解決地下車庫的矛盾和糾紛，在《物權法》的制定過程中，立法機關根據實踐經驗的總結，并在借鑒其他國家和地區相關立法例的基礎上，針對地下車庫的歸屬及其權利取得作了專門規定（《物權法》第74 條）。第74條第1款規定了車位、車庫“應當首先滿足業主的需要”，但其表述過于概括，極易引起理解上的分歧，關于此項規定的解讀有同等條件下的優先購買權及不分條件的滿足業主需要等。這種規定的模糊性，導致司法與執法實踐難以操作。2009年出臺的最高人民法院關于《審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下稱“解釋”）界定了《物權法》第74條第1款規定的“應當首先滿足業主的需要”，但解釋仍欠具體，且根據筆者的檢索也并沒有根據該項規定裁判的法院案例。第2款是有關車庫、車位權利取得的規則，規定了一定程度的當事人意思自治；第3款則規定了屬業主共有的地面車位的歸屬。但地下車庫與地面車位不同： 車庫一般需要額外的投資，特別是地下車庫的開發建造，其成本不亞于房屋的開發建造成本，可能更甚。

二、地下車庫的屬性分析

（一）地下車庫的獨立性

地下車庫是否為獨立的物權客體，學界一直對此有爭議。王澤鑒先生認為：停車位不具有構造上的獨立性，不得作為區分所有之標的。謝在全先生認為要成為獨立的物權客體不僅要具備構造上的獨立性和利用上的獨立性，還必須具備法律上的獨立性。盡管《物權法》并沒有明確地下車庫是否構成專有部分，《解釋》第2條彌補了這一缺漏，規定建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為專有部分：（1）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（2）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（3）能夠登記成為特定業主所有權的客體。由此，地下車庫從其依附性演變為可以與業主土地使用權相分離的獨立物。

（二）地下車庫非為從物

我國立法上沒有主物、從物的概念界定，《物權法》只在第115條確立了從物隨同主物一同轉讓的規則，最高人民法院早在1988年的關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見的第87條確立了關于“附屬物”轉讓的原則。因此法律上規定從物的法律意義主要在于：法律沒有相反規定或者當事人沒有相反約定時，主物所有人處分主物時，效力及于從物，如轉移主物所有權，則從物所有權亦隨之轉移；在當事人沒有特別約定的情況下，因標的物的主物不合約定解除合同的，解除合同的效力及于從物，但不能與之相反；若對主物所有權為一定限制，則限制亦及從物，如設定抵押，則抵押之效力及于從物。

（三）地下車庫非為業主共有

有的學者主張，如果業主能證明，車庫的興建費用已經攤入了商品房成本，那么可以認為，車庫屬于全體業主所有。如果無法證明車庫興建費用已經攤入到商品房成本中，則不能認為共有或者單獨所有。但對地下車庫的修建，畢竟要利用地下空間進行投資才能夠建成。開發商在建造之后，如果沒有在合同中明確地保留權屬，業主不能僅僅根據其購買的商品房，或者根據土地使用權已經計入到其權屬中，來主張車庫的所有權。并且在實踐操作中，成本分攤的合理性和可操作性均受到質疑。成本分攤不具有現實可操作性，也不足以據此判斷地下車庫的權利取得方式，對此持反對觀點者居多。

三、國外地下車庫權屬規則的借鑒意義

從世界各國的立法研究現狀看，地下車庫的立法模式大概可以歸結為以下三種模式：一是民法模式，以德國、日本為典型代表；二是單獨立法模式，主要以美國為典型；三是“法律包裹”模式，以我國臺灣地區為典型。

1973年《德國住宅所有權法》增補了關于停車場的規定：“以持久性界標表明范圍之停車場，視為有獨立性質房間?！睂Φ叵萝噹?、停車位一般將其作為有獨立所有權的一個空間（如同建筑物的專有部分）出售，開發商也可以在售樓時與其他建筑物區分所有權人明確約定校區地下車庫、停車位歸其所有。

美國針對小區內停車位及其所有權的制度設計，一般遵循以下兩個原則：一是不允許小區以業主以外的任何人擁有小區內車庫和停車位的所有權。而是不允許小區內的車庫和停車位作為獨立的專有部分進行買賣。二是將停車位界定為房屋單元的組成部分，不得單獨轉讓，只能隨著房屋單元的轉讓而轉讓。

我國臺灣地區把區分所有建筑物附設的停車位劃分為不同類型并設置不同的規則：法定停車位、自行增設停車位和獎勵增設停車位。其中獎勵增設停車位是開發商依法按照鼓勵系數或一定公式計算，主要通過在區分所有建筑物中多建或多挖一層或數層而另行增設的車位，屬于區分所有建筑物的專有部分，可以通過登記取得獨立的產權證書，自由轉讓。但在使用上，負有供“公眾使用”的義務。

四、完善地下車庫權屬規則的建議

一，在《物權法》中明確地下車庫為專有部分?！段餀喾ā返诹聦Ｕ乱幎藰I主的建筑物區分所有權制度，但并沒有明確地下車庫屬于建筑物區分所有權的專有還是共有部分，后又把地下車庫的權利歸屬交給了開發商和業主之間的合同來約定。法律的界定不明給任意解釋留下了空間，有必要明確規定地下車庫屬于建筑物區分所有權的專有部分，以解決后續發生的所有權歸屬問題。

二，明確開發商作為車庫所有者所享有的土地權利為空間建設用地使用權。在今后的法律修改中，將這一立法傾向明確化，進而規定地下車庫與其地面以上的建筑物在所有權方面各自獨立，可以分別為不同的權利主體所有。

作者簡介：王曉廷（1988—），女，河北石家莊人，復旦大學法學院2011級國際法學專業碩士研究生，研究方向：國際貿易法和知識產權法。