“麗娜模式”評(píng)析

陳一丹

摘 要 麗娜模式是一種物業(yè)管理的新模式，“區(qū)分窮盡、物權(quán)自主、量化公開”的核心內(nèi)容是對(duì)業(yè)主自治的成功創(chuàng)新，也對(duì)我國的公共產(chǎn)權(quán)改革有很大的啟迪意義，但同時(shí)我們不能忽略模式可能遭遇到制約其發(fā)展的困境。本文通過對(duì)麗娜模式的基本概念、成功之處以及局限性進(jìn)行探析，以期促進(jìn)模式的進(jìn)一步完善，實(shí)現(xiàn)社區(qū)和諧的總目標(biāo)。

關(guān)鍵詞 麗娜模式 成功 局限性

一、“麗娜模式”的基本概念

“麗娜模式”是天津崔麗娜女士創(chuàng)造的社區(qū)業(yè)主自治模式，這一模式的基本特征是：“區(qū)分窮盡、物權(quán)自主、量化公開”。“區(qū)分窮盡”指的是明確地劃分小區(qū)內(nèi)共同的管理和分不出去的管理，區(qū)分物權(quán)，厘清小區(qū)的共有財(cái)產(chǎn)，將除專有部分以外的共有部分，能區(qū)分的全部進(jìn)行區(qū)分，明確權(quán)利責(zé)任主體，同時(shí)將分不出去的由全小區(qū)的物業(yè)費(fèi)來管，小區(qū)物業(yè)則選擇由外包的市場(chǎng)機(jī)制來管，最終使得小區(qū)物業(yè)的管理形成自然協(xié)調(diào)機(jī)制。“物權(quán)自主”是基于使用者付費(fèi)原則，根據(jù)物的客觀性和使用特點(diǎn)來決定物的“自主性”，誰使用誰維護(hù)，由業(yè)主對(duì)產(chǎn)權(quán)證外的共有部分負(fù)責(zé)管理，擁有相當(dāng)?shù)淖灾鳈?quán)。“量化公開”即物業(yè)管理的成本和收益都量化并公開，科學(xué)地界定和劃分物業(yè)費(fèi)，全過程公開、透明且程序化。

二、“麗娜模式”的成功之處

1、將物業(yè)費(fèi)降到最低管理成本。通過“區(qū)分窮盡、物權(quán)自主、量化公開”的管理模式，把個(gè)體層面的收益和付出量化到每一戶業(yè)主的物業(yè)費(fèi)都是不一樣的、業(yè)主大會(huì)集合體層面的物業(yè)費(fèi)刨除了專有部分和可區(qū)分出去的部分，只剩下了核心部分，也就是不可分的部分。這樣一來，雖然物業(yè)水平降低了，但由于權(quán)責(zé)分明，物業(yè)費(fèi)的使用效率大大提高，少花錢、辦好事，從而提升小區(qū)物業(yè)管理的水平。

2、有助于培養(yǎng)公民意識(shí)，擴(kuò)大公民參與。在公共財(cái)產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的區(qū)分后，要求每一個(gè)公共財(cái)產(chǎn)的相關(guān)利益人都要參與到公共財(cái)產(chǎn)的自主管理當(dāng)中，比如樓道內(nèi)的共有財(cái)產(chǎn)就由同樓道的居民共同管理，誰不積極參與自主管理，就會(huì)影響到自身利益，就這在客觀上就迫使每個(gè)業(yè)主走出家門，開始關(guān)注小區(qū)內(nèi)的公共事務(wù)，公民意識(shí)也在業(yè)主積極參與的過程中得以培養(yǎng)和確立，“搭便車”現(xiàn)象由此減少。

3、有利于共同部分的確權(quán)問題的解決。從使用者與付費(fèi)關(guān)系中明確區(qū)分了財(cái)產(chǎn)權(quán)，分為私人專有使用、付費(fèi)使用（俱樂部物品）、組團(tuán)使用、整體使用，并依據(jù)“區(qū)分窮盡“的管理模式，使得使用者與付費(fèi)間的關(guān)系即便在最小單元和最直接關(guān)系中也有所體現(xiàn)。在物業(yè)管理實(shí)踐中，麗娜模式通過界定使用者和付費(fèi)關(guān)系的原則，有助于解決共有財(cái)產(chǎn)體制下因財(cái)產(chǎn)權(quán)界分困難造成的“公地悲劇”。

4、采用物業(yè)管理大包干，運(yùn)用市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)外包，將小區(qū)中共有的財(cái)產(chǎn)外包給專業(yè)的公司管理，這種物業(yè)管理大包干的方式，一方面有利于物業(yè)服務(wù)水平的提高，促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)的清廉；另一方面，對(duì)于社會(huì)來說物業(yè)外包在一定程度上有利于促進(jìn)全社會(huì)人力資本的分工合作，創(chuàng)造出新的社會(huì)就業(yè)。

三、“麗娜模式”的局限性

雖然“麗娜模式”可以說是業(yè)主自治的成功范本，但是仍然不能忽視模式在其實(shí)踐發(fā)展中存在著局限性，制約因素的存在也影響著麗娜模式的成功開展。

小區(qū)規(guī)模的大小 。“麗娜模式”的自治方式，是政府允許和鼓勵(lì)的，但并不一定適用于所有小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模大小，也影響著“麗娜模式”的推行，集體行動(dòng)的邏輯可以推見小集團(tuán)相較于大集團(tuán)有著更大的凝聚力和有效性，規(guī)模小的小區(qū)容易統(tǒng)一意見，規(guī)模太大的小區(qū)，社區(qū)建筑規(guī)劃與建筑物及配套也越加復(fù)雜，業(yè)主意見不一，管理起來難度也將更大。

沒有法律制約，“搭便車”現(xiàn)象仍然存在。有些業(yè)主在沒有法律制約下，即使是已經(jīng)很少的物業(yè)費(fèi)但是他們還是能不交就不交，而且對(duì)于不可劃分的物權(quán)所收取的物業(yè)費(fèi)業(yè)主委員會(huì)并無法采取任何有效的懲罰措施，例如剝奪使用權(quán)在共有財(cái)產(chǎn)上是不可能實(shí)現(xiàn)的。在原先物業(yè)費(fèi)由物業(yè)公司收繳時(shí)，若業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司可以作為訴訟主體進(jìn)行上訴，但“麗娜模式”中，分不出去的物權(quán)的物業(yè)費(fèi)由業(yè)主委員會(huì)收取，但一旦發(fā)生不繳的情況，業(yè)主委員會(huì)并不能作為一個(gè)訴訟主體提起訴訟。因此，要完全避免“搭便車”的行為的出現(xiàn)，不僅需要提高業(yè)主們自身素質(zhì)，糾正錯(cuò)誤觀念，更需要法律在相關(guān)方面做出詳細(xì)法規(guī)制約著實(shí)行。

四、結(jié)語

“麗娜模式”雖然是在小區(qū)的業(yè)主自治實(shí)踐，但是從中國體制改革的大環(huán)境看，對(duì)宏觀改革的現(xiàn)實(shí)啟發(fā)意義。其中關(guān)于使用付費(fèi)關(guān)系來區(qū)分窮盡財(cái)產(chǎn)權(quán)，落實(shí)責(zé)任主體，定量公開等方法可以適用于社會(huì)中其他方面的改革，例如城市存量公房改革，并且對(duì)于中國的公共產(chǎn)權(quán)的改革也有借鑒意義。同時(shí)我們也應(yīng)看到麗娜模式有其發(fā)展的制約因素，需要法律制度的配套補(bǔ)充以及模式自身的不斷完善，最終實(shí)現(xiàn)社區(qū)和諧，實(shí)現(xiàn)社區(qū)的長治久安。

（作者單位：華北電力大學(xué)）