從預算線分析看地鐵沿線房價問題及政府公租廉租房購地策略

劉希原

摘 要 隨著我國經濟的飛速發展以及城市軌道交通的不斷四通八達，地鐵站沿線房價漲跌已經成為人們茶余飯后最關心的話題之一。一旦一條新地鐵線路通車，隨之而來的是投資者和投機者對于地鐵房的狂熱追求，他們認為只要是地鐵沿線的房子價格漲幅一定都很大。然而事實果真是這樣的嗎？本文將引入交通便捷度的概念，應用微觀經濟學中的預算線理論，從改善交通狀況的角度得出在有些地方，地鐵通車會對地鐵房價格產生負作用，并給出政府應該采取的公租房廉租房建設用地購地策略。

關鍵詞 地鐵房 交通便捷度 預算曲線 政府公租廉租房購地策略

中圖分類號：F810 文獻標識碼：A

為了盡可能解決越來越嚴重的交通擁擠問題，一些城市開始注意到軌道交通建設的重要性。然而，城市軌道交通的興建，在緩解城市交通壓力的同時，也提升了其周邊住宅的價格。因此在分析地鐵房投資風險時需要引入人們乘坐地鐵時的通勤成本作為住宅主要特征進行觀察，而將其他變量設為定值。這樣的分析既有助于消費者進行購房決策，又會對政府進行公租房用地規劃與房租補貼提供積極參考。以往很多人都認為只要是地鐵站附近的樓盤價格漲幅就會很大，而很少關注交通便捷程度對房價的負方向影響。事實上，軌道交通狀況的改善，對于地鐵沿線房價的影響在一定區域內是負作用的。而政府應該根據地鐵房的這個特征選擇合理的時機購買廉租房公租房建設用地。本文將使用美國著名區域科學家威廉·阿朗索的方法，對預算線曲線圖進行研究，找出交通便捷度對房價正作用和負作用的兩個區域范圍，并根據兩個區域的房價特征指出政府應該采取的公租房廉租房建設用地購地策略。

一、地鐵房價格理性回歸

地鐵交通的完善對于一座現代化城市的意義是非比尋常的。地鐵的修建拉近了城郊與中心的距離，解決了中心城區擁堵現象，促進了經濟發展。對房屋購買者而言，地鐵的通車最重大的影響就是對他們置業觀念的轉變。交通是購房者在選擇地段上，所考慮因素中最重要的一點。許多選擇在軌道交通線附近置業的人，除看重出行方便之外，對房屋升值潛力也有很高的期待。但是本文認為，地鐵房在很多方面并非人們想象的那樣占盡優勢，毫無風險。事實上，地鐵房有三個方面的投資風險。第一是地鐵的建設周期長，其便利性和降低生活成本的功能需要一定時間后才能體現。當地下軌道交通資源不再稀缺時，新建的地鐵樓盤升值潛力開始降低。第二是其他交通工具的替代性。如果某個地鐵樓盤附近公交線路和站點非常密集，那么地鐵的優勢將不再明顯。而且乘坐地鐵存在擁擠，空氣質量差的問題，靠近地鐵周邊的住宅往往存在噪聲、震動、人流量大，治安差等問題，很可能對地鐵樓盤的價值進一步提升造成影響。第三是并不是所有地鐵站附近的樓盤價格都會上漲。如果一處樓盤距離最近地鐵站也要步行30分鐘，地鐵節省交通成本的功能將基本不復存在。以上三條是目前公認的地鐵房投資風險，目前很多研究都集中在考慮樓盤距離地鐵站的距離與其價值的關系上，很少有研究成果考慮地鐵沿線房價的空間布局所帶來的風險。本文將通過研究地鐵沿線房價的變化情況，給出地鐵房投資的第四種風險。

二、預算線的概念

在微觀經濟學中，預算線是指在消費者收入和物品價格既定的條件下，消費者的全部收入所能購買的兩種物品的不同數量的各種可能組合。它又被稱為預算約束線或價格線。如圖1：

圖1

從圖1可以看出，X軸和Y軸分別代表消費者購買兩種不同商品的數量，因此曲線上每一點都代表一種商品購買組合。接下來考察房價與到市中心距離的關系，阿朗索在他的書《區位與土地利用——地租的一般理論》中提出了著名的區位理論和反映房價與距市中心距離關系的模型，認為房價與到市中心距離成負相關關系，即：地段越靠近市中心，房價越高。在這里，我們將房價看作是購買者愿意花費在住房需求上的最低支出。基于這個假設，我們可以把房價和到市中心距離視為兩種商品，房屋購買者由于通勤到市中心上班的需要，對所購住房到市中心的距離有不同偏好，而這個距離需要通過支付房價來購買。于是房價可以看作是購買者選擇不同距離后所要付出的機會成本。所以我們可以把房價和到市中心距離的組合作為預算線上的每個點。X軸代表距市中心距離，Y軸代表房價，如圖2：

圖2

三、交通便捷度對預算線的影響及分析

交通便捷度可以定義為物體從一點到另一點所用時間長短和路線選擇多樣與否。根據阿朗索的理論，城市居住區位于中心商務區和工業區之間。所以對于城市居民來說，從居住區前往商務區和工業區上班的路線選擇多樣性和所需時間長短可以作為城市交通便捷度的衡量標準。交通便捷度直接決定居民在通勤上所花費的成本，我們把這種成本稱作通勤成本。一般的，居民對于住房距市中心距離的偏好來源于對通勤成本大小的偏好，因此當選擇住房位置時，通勤成本往往作為主要考慮因素之一。為了方便起見，在下面分析中提到的房價都只受交通便捷度的影響，其他影響因素保持不變，而且只考慮軌道交通便捷度對于其交通線沿線房價的影響，而不考慮其他交通方式對軌道交通的替代作用。在預算線上，人們可以通過增加通勤成本來減少在房價上的支出，即選擇遠離市中心的地區置業。下面來看交通便捷度如何通過影響通勤成本來造成預算線的移動。造成預算線移動的原因有兩個，第一是消費者收入發生變化，反映到預算線上就是X軸和Y軸上的值同比例增大或減小，這種情況我們不考慮。第二是其中一種商品價格發生變化，導致預算線以預算線與價格不變的商品對應軸交點為軸順時針或逆時針旋轉。我們考慮第二種情況。如圖3：

圖3

從圖3可以看出，由于政府通過興建更快捷的軌道交通而導致通勤成本減少，購買者認為沒有必要通過縮小到市中心的距離來減少通勤成本，而只需在相同的到市中心距離上使用便捷高效省時的軌道交通即可，比如說，在城市軌道交通不發達的時候，從距市中心50公里的地方到市中心，和城市軌道交通發達時從10公里外到市中心所用時間是相同的，所以購買者將不會去租距市中心近但價格高的房子，而會選擇距市中心遠而價格低的房子。因此，預算線的任意一點上的購買者將選擇比此點離市中心更遠的地段置業，所以愿意支付在該點的房租上的成本也減少，反映在預算線移動上就是預算線繞與X軸交點逆時針旋轉，因為房屋具有不可移動性，所以X軸上不發生變化。與通勤花費高的時候相比，房價的確受到了完全的負影響。但是，由于通勤成本的下降，人們的時間被節約了出來，可以在額外時間中從事兼職工作來增加收入，收入一旦增加，對于土地的需求也會增加，預算線的兩軸所表示的商品需求量等比例增大，如圖4：

圖4

從圖4可以看出，最初的預算線AB與交通便捷度提高后的預算線AB相交于C點，通過觀察發現，從原點到E點這段距離內，交通改善后的房價低于改善前的房價，而在OE距離以外的區域，改善前的房價高于改善后的房價。如果考慮其他影響因素，可以看出，如果不考慮其他城市交通的替代作用，軌道交通的交通便捷度對于總體房價的影響在OE區域外是正作用，OE以內是負作用。這是由于市中心的交通等配套設施較為完善，房價和租金處于較高水平，漲幅空間不大。而城市邊緣的樓盤由于交通問題的解決，具有比市中心地帶樓盤更大的價格優勢。這就為一些在市區內上班的普通工薪階層提供了更好的置業和租房機會，距離市區不到30分鐘的路程，很多人都愿意在房價便宜的軌道交通線的端點區域置業。這在現實中也是可以找到依據的，最近幾年，北京市政府加大力度投資修建城市軌道交通，使得很多遠郊區縣如房山的良鄉、通州的燕郊和北邊的天通苑地區等地的房價都有很大幅度的增長，其中天通苑地區的平均房價由于地鐵5號線的通車上漲了123%，而城區中心地帶的房價的漲幅并沒有遠郊區縣的漲幅大，比如5號線雍和宮站附近房價均價僅上漲57.24%。由此可見，通過改善交通便捷度減少居民的通勤成本可以使距離市中心較近的地帶房價漲幅降低，而使遠郊區縣的房價漲幅增加。

四、基于預算線理論的政府補助房購地決策

很多前人的分析都普遍認為通勤成本下降將只對交通線沿線房價產生正作用。但是由上面的分析可得出結論，當交通狀況改善時，在一定范圍內軌道交通便捷度的提高會對軌道交通線沿線房價有負作用，而對在此區域外的房價不但不會有負作用反而會有正作用。根據圖4可以看出，由于交通改善而對房價產生正作用的區域為OE區間以外的區域，影響程度大小為三角形CBB所圍出的面積，若已知交通改善前的消費者預算線函數為f（x），改善后預算線函數為g（x），則使用定積分公式可得所圍面積。我們認為這個三角區域的面積就是由于交通便捷度發生變化后對房價產生的影響大小，如圖5：

圖5

我們知道，房租的變化有該地區商品房價格的變化密切相關，所以商品房由于地鐵通車而表現的空間價格結構可以應用在地鐵沿線房租的分布結構的分析中。最近幾年政府制定了很多修建公租房和廉租房的計劃，在這些計劃中，應該將交通改善后對房價的區域差異化影響考慮在內。由于政府補助的公租房和廉租房一般建在城市邊緣，所以在購置建設廉租公租房所需用地時，應該盡可能避開地鐵通車前后的時間段，等到地鐵站點附近其他城市交通線較為完善后再行購買，此時其他交通工具與地鐵形成替代關系，地鐵優勢將不再明顯，房價漲幅將趨于下降，這樣就可以節省政府在廉租公租房建設中的開支。

五、結論

地鐵沿線樓盤一直是人們關注的焦點，由于其在交通運輸和通勤等方面的優勢，這些樓盤被認為是大幅升值的主力樓盤。尤其是當一條新地鐵線路開通前后，人們對于線路周邊的樓盤升值都給予了極高的期望。然而，經過上面的分析可以得出結論，并非地鐵沿線所有樓盤的價格都會大幅上漲，而且交通對于樓盤價值的影響在一定區域之外是負作用，并不能像很多人認為的那樣都是正作用。所以，理性的投資人在投資地鐵房時，應重點注意地鐵房可能的潛在風險，比如軌道交通以外的交通方式是否對軌道交通形成替代關系，樓盤距離地鐵站的距離，還有地鐵沿線樓盤價格的空間分布等等，而不是盲目跟風，否則很有可能大虧特虧。另外，政府在購買公租房兩租房用地時，應盡量錯開地鐵通車前后的時間段，選擇距離地鐵站較近的地段，這樣既能節省居民通勤成本，又可以將購地上的花銷減少到最低。□

（作者：北方工業大學理學院，研究方向：金融經濟安全與風險預警）

參考文獻：

[1]William Alonso，Location And Land Use——Toward a General Theory of Land Rent. The United States：Harvard College，1964.

[2]張遠超 韓慶華 楊傳彬 雷娟，微觀經濟學. 北京：經濟科學出版社，2005.

[3]劉亞臣 韓鳳 王靜 王秋菲 杜冰，房地產經濟學. 大連：大連理工大學出版社，2009.