酷暑之夏樓市“高燒不退”

邵萍

近期，受銀行“錢荒”的影響，北京、 上海、廣州等地，為了緩解流動性緊張，紛紛上調房貸利率，部分銀行取消首套房貸利率優惠，開始收緊房貸，甚至停辦房貸。但這一系列舉措，均貌似都沒有讓讓房價漲勢有“偃旗息鼓”的意向，依舊是肆無忌憚地藐視著購房者，繼續它的一路狂奔狀。

被高首付嚇跑的“購房者”

其實，北京、廣州等地執行限價政策以來，一些樓盤一直在以毛坯房和精裝修拆分形式進行銷售，以達到獲取預售證以及變相漲價的目的。其當前部分在售樓盤以及7月份即將入市的新老樓盤價格也出現不同程度上漲，更有部分樓盤排號需要進行“存款驗資”，以此來更準確的鎖定目標購房人群，劉旭便是這樣一位受害者。

以前購房者經常會碰到在苦苦等待開發商開盤賣房時，不是開盤的日子遙遙無期，就是有限的房源瞬間被搶購一空的現象，而近期劉旭碰到的情況相較之雖有不同，但也實屬尷尬。

本來他是參與某個新開樓盤的售房排號，但是當到搖號的時候，卻只能無奈地放棄了購房。原因在于，他們的首付款比開始時提高了太多，賣房價格分成了毛坯房和精裝費用，加起來首付就需要95萬元，房價也超過22000元/平米，比初始時高了太多。

劉旭是打算購買89平米的一套住房，售樓員開始報價約200萬，其中包括裝修費用50萬。除去精裝費用后，房款為150萬，首付三成即45萬。但是現在按要求他還需同時付50萬元的精裝修費用，加起來首付變成了95萬元。“多了50萬，這無疑是開國際玩笑啊！”劉旭說道。現在他只能選擇放棄，再去看別的樓盤了。

像這種通過拆分房價的案例在北京市場早已出現，特別是一些精裝修樓盤，購房者在簽訂了購房合同之后，還會簽訂一個每平米幾千元的裝修合同。有點類似二手房中的“陰陽合同”，在購房者簽署了購房合同，網簽后，再與開發商簽署一個補充合同。

樓市“熱浪”依舊

反觀房地產市場，雖然調控接連出臺卻仍擋不住節節攀升的房價。最新數據顯示， 70個大中城市中67個城市房價環比上漲，68個城市房價同比上漲，北京和深圳的房價近日漲幅竟達15%，這讓不少經濟學家預測，長期來看樓市仍然看漲。

北京是“國五條”執行細則最為嚴格的城市，但從其半年調控結果來看，除了新房市場受到限價影響，房價漲幅被明顯壓制以外，其二手房市場明顯量價齊漲，而這其中，20%個稅的嚴格征收起到了推波助瀾的重要作用。

據鏈家地產近日的統計數據顯示，北京市二手住宅成交量為93184套，較2012年同期上漲76.8%。2013年上半年二手房住宅成交均價為27089元/平方米，環比上漲12.3%，同比上漲24.7%，由于2012年上半年處在價格下跌后的低谷期，導致同比增幅比較明顯。

同時，由于新房限價，二手房房價漲幅已經持續超過新房。目前，北京市主城區二手房成交均價達到3.3萬元左右，比去年同期上漲26%；而新房成交均價在2.4萬元左右，與去年同期幾乎持平。

置換型客戶已成為目前二手房市場成交的主力客群，他們是剛需中的剛需，這些客戶在選房的過程中，往往要求目標房源必須“無稅”或者“少稅”。在這一背景下，“無稅”二手房，近期價格不斷攀高，并經常出現客戶看好房后業主臨時大幅跳價現象。例如：有一套房業主報價245萬，客戶決定購買后，業主又將價格漲到260萬，上漲15萬。還有一套69平米的房，年初140萬，現在已上漲到180萬，單價漲幅超過5000元。

同樣作為一線城市的深圳房價也是不甘示弱，近期，南山以52308元/平方米的價格躍居全市第一，環比上漲39.5%；福田價格環比微跌3.1%，以41690元/平方米的價格排名第二；其他區域多數出現環比上漲，羅湖、寶安、鹽田、龍崗的價格分別為35580元/平方米、20894元/平方米、17116元/平方米、16630元/平方米。

在成交價格上揚的同時，成交量也大幅增長。一手住宅成交5025套，環比小漲1.4%，同比上漲20%；成交面積為46.9萬平方米，環比上漲2.9%，同比上漲25.4%。剛需戶型依舊是市場主力，一房和兩房共成交3290套，占比達65.5%，90平方米以下戶型成交4073套，占比81.1%。此外，全市六區188個樣本樓盤成交均價為22596元/平方米，環比上漲1.4%，為歷史最高值。

從這系列的數據中，可以看出，一再加碼的行政調控以及加稅等方式，并未對遏制房價產生積極有效的作用，反而是弊端越來越明顯。所以或許這也表明，既往沿襲多年的房地產調控方式早已不適合市場形勢，政府盡早建立房地產調控的長效機制，加快住房信息聯網，同時加大普通商品房供應，合理抑制地價上漲等。