中國房價：命運多舛

時文

上世紀90年代末以來，中國開始了住房貨幣化改革，在10多年的房地產發展中，房價在政府的幾次宏觀調控中不斷出現著短期的上下波動，盡管當年作為消費者的我們對房價是漲是跌摸不到頭腦，但二十年后回頭來看，無疑意識到了房地產行業從未因為政策而有過大變動，房價的總體趨勢始終是一路上漲。

盡管不少專家出面聲明，房地產是一個明顯的周期性行業，因此房價總會下跌的，只是時間早晚問題。然而房價不斷攀升的事實無疑讓專家的聲音變得愈發蒼白。房價過去十多年的上升已經使不少人形成思維定式，在像北京、上海等這樣的一線城市房價只會上升。

中國房價走勢回顧

中國的房價走勢大致可以分為這樣幾個階段：

2003年—2004年：為房地產業正名。2003年7月，國務院會議發布“18號文”，開啟十年調控序幕，“地王”這個詞第一次出現在我們的概念中。

2005年—2008年：為房地產業降溫。2005年4月，國務院開始著力限價，銀行限貸、“限價房”等應運而生。盡管如此，房價上漲的“黃金期”

2008年下半年—2009年：拯救房地產業。為應對全球性金融危機對中國經濟的沖擊，樓市成為支持經濟穩定增長的關鍵。“政府托市”使大中城市房價進入報復性反彈階段。

2010年至今：全面出擊力穩房價。2009年12月至今，國務院先后五次常務會議研究房地產市場調控。但得到遏制的顯然不是房價，而僅僅是其上漲的速度。

事實上，從2009年年底開始，中央政府就加緊了對房價的抑制。然而每次收效甚微，尤其在一線大城市。不斷涌現的高價地塊，不斷上漲的土地價格卻讓人們對未來的房地產市場充滿了疑慮與擔憂。房市與調控究竟誰能拯救中國的房奴，而不斷出臺的舉措還能依賴嗎？對于中國房價的走勢，房市中呈現了兩種不同的聲音。

唱空PK唱多

大體來說，中國的房價預測分為“唱空派”和“唱多派”，但辯駁了十過年后，唱空派似乎是屢戰屢敗，因為房價始終未跌，傳言中的“崩盤”似乎真的只能存在于傳說中了。

持續上漲

房價已經卯足勁地上漲了多年，盡管面對這個無非議的事實，眾多房奴只能無奈接受。但他們更關心的不是過去，而是將來房價是否依舊如此。不少專家認為目前房價正處于逆生長狀態，從政策來看，房地產行業盡管屢遭詬病，但在中國經濟的地位和作用不言而喻，因而房地產不會受到實質性打壓。另外，供不應求始終是問題的癥結，盡管“房嫂”等出現不少，但不可否認的是市場中始終存在很多剛性需求。要想降低房價，恐怕滿足人們的購房需求才是關鍵。最后，土地成本的增加無疑主推了房價上漲。房價之所以居高不下，高地價、高成本、高開發強度、高門檻都是重要原因。

而不斷出臺的政策卻讓人難再信任，也有諸多原因。調控房價似乎只是重要政府的“一廂情愿”，作為經濟支柱的房產，自然備受地方政府的青睞。而政府的金融、財稅以及土地政策，并不完全配套的，著力點也不一致。不可否認的是房地產存在兩大壟斷：土地被政府壟斷，政府定價是中國特色；二是房地產的經營是開發商壟斷，如何運營，沒有統一的方式。

“大跌”終將出現

結合當前中國房市情況來看，房價早已超出普通消費者的購買范疇，自然不可能這樣一直漲下去。而不少對房子有剛性需求，真正需要購房的年輕人中已經有不少轉變了觀念。與其承受貸款壓力去還貸，不如用已有的錢享受生活。這些購房主力學習了國外租房模式，摒棄“居者有其屋”等傳統觀念。這些想法盡管看似抽象，但卻對未來的房市形成了巨大的潛在威脅。

中國新興的“421”典型家庭模式已經開始。兩個獨生子女家庭結合后只有一個孫子，因此他的房子不止一套。從一般規律來看，25—35歲是結婚的高峰，也是第一次購房的最高峰。2008年之后，當1978年出生的人口年齡超過30歲時，我國的人口高峰期出生的人口將結束他們買房、結婚的高峰期了。2008年前后的人口結構變化將非常明顯，2008年之后的結婚人口比2008年之前下降30%多。人口結構的轉變，對房子需求的降低，使得房價下跌是情理之中。

另外，隨著科技的發展，節能建筑的推廣等，建設成本的發展必然的越來越低，所以房價自然會下跌。

盡管房價從現在看來仍是堅挺，而那些唱多的人也信心滿滿。但從未來十年來看，無論是市場需求還是建設成本等，房價下跌都是必然趨勢，毋庸置疑。