房產“去杠桿”也藏黑手

王晶

在中國，地方政府視房地產開發商如“財神”，將這種堆砌鋼筋混凝土的產業視為經濟支柱，大力扶持；銀行信貸閘門寬松，利率優惠；房地產開發自有資金門檻低，與“炒房”者一樣以小投入博大收益，如魚得水、底氣十足……致使人們的住房夢總是遙遙無期，雖然中國金融系統的“去杠桿”效應，正在深刻地影響房地產業。卻也催生放大了開發、投資和需求規模，進一步加快了房地產業獨大、獨熱的畸形經濟結構形成，暴露了不少的問題和風險。

呈高“杠桿化”融資態勢

盡管我國的金融市場相對封閉、監管較為嚴格，信用金融不夠發達，再加上我國房地產資金多集中于銀行系統，融資渠道過于單一，也呈現出令人擔憂的高“杠桿化”融資態勢。

如一二線城市的中小房地產企業自有資金率一般在20%至30%，其他運營資金主要為銀行貸款。北京中坤投資集團董事長黃怒波說，房地產業現在普遍實行預售制，一個20億元的項目，自有資金有5億元就行了，其他可以通過預售來解決。如果以自有資金計算，一個項目的利潤率可能高達100%到200%。

銀行業統計數據也顯示了房地產開發投資中的高“杠桿化”融資態勢。據了解，房地產開發投資資金來源中，銀行貸款占比23.4%，自籌資金占比40.8%，其他資金占比35.3%，而仔細分析，所謂“其他資金”，其主要構成為購房者的定金、預付款和個人按揭貸款，而這部分資金來自銀行貸款的比例在60%左右。總體概算，房地產開發資金來源直接或間接來自銀行貸款的比例在45%以上，此外還有部分資金來自于民間融資。而在一線城市房地產業協會進行的抽樣調查也顯示，即使在房地產業最不景氣的2008年，當地房地產開發中融資借款的比例仍達到60%以上。

此外，房地產市場與地方政府債務之間也存在著千絲萬縷的聯系，地方政府的負債也相當于房地產市場資金杠桿的一個延伸，這將房地產市場的杠桿化水平放大了幾倍甚至十幾倍，如果房地產市場出現較大的波動，將可能產生一定的社會動蕩。

“低首付、低利率”投機心理

近年來，我國房地產價格一路狂飆，從不少一線城市到二、三線城市的房產銷售情況來看，明顯出現了“外來購買者增多、投資性購房增多”的趨勢，而在投資性購房中，依靠“低首付、低利率”實現“杠桿化”融資購房的情況十分突出。

與外來購買者增多的趨勢相比，本地投資性購房增多的態勢更加明顯。近年來，悄然崛起“炒房團”也如火如荼，約50%以上的當地居民擁有兩套以上的住房，“炒房”與“放貸”已經成為當地居民的兩大投資方向。而“不差錢、不缺房”一族也成為追漲購買的主力。

深圳市民劉云飛說，近幾年來，他分別以夫妻倆的名義在市區和郊區購置了4套房，其中60%以上的房款靠貸款。其實他和妻子每年做生意可收入近20萬元，一次性清償貸款沒啥困難，但是劉云飛卻認為，“貸款買房更劃算。”他算賬說，4套房子，每月需還貸款約1.3萬元。其中兩套房子出租后每月可得租金約8000元。他利用節省下的錢放貸款，以月息2%計算，每月可得利息1.8萬元，扣除月供還可凈剩不少錢。“只要手頭的錢夠首付，從銀行貸上款，幾年后不僅能白落幾套房子，房價也會漲不少，只賺不賠何樂而不為？”

其實，房地產業不良貸款客戶數、不良貸款余額、逾期貸款客戶數、逾期貸款余額、風險預警信號客戶數均居各行業之首，折射出的各種風險仍在不斷積聚。縱然 “去杠桿化“能使房價下跌，但是其中的風險問題也是不能忽視的重要部分！