華明鎮宅基地換房中的問題及對策分析

糜嘉敏

摘要：宅基地換房是破解城鎮化建設中土地與資金雙重約束難題的有效途徑，是華明鎮推進城市化進程的關鍵之舉。本文通過總結華明鎮宅基地換房工作中存在的問題，并通過對問題深入剖析，找出問題癥結，提出切實可行的解決對策，從而對華明鎮未來發展指明方向，并對天津其他近郊區縣開展宅基地換房提供有益參考。

關鍵詞：華明鎮 宅基地換房 對策

1 “宅基地換房”的含義

“宅基地換房”是指在國家現行政策框架內，堅持承包責任制不變、可耕種土地不減、尊重農民自愿的原則，通過對農民宅基地的整理，高標準建設一批現代化、有特色、適于產業聚集和生態宜居的新型小城鎮。農民以其宅基地，按規定的置換標準無償換取小城鎮中的一套住宅，遷入小城鎮居住，原有的宅基地由村民委員會組織農民復耕后，實現復耕占補平衡。新的小城鎮除了農民住宅區外，還規劃出一快可供市場開發出讓的土地，用土地出讓收入平衡小城鎮建設資金。通過“宅基地換房”形式，可以破解城鎮化建設中土地和資金雙重約束的難題。

2 華明鎮宅基地換房情況

華明鎮位于天津市東麗區，是天津市首批宅基地換房試點項目。該項目南依空港物流加工區，北靠北環鐵路，東臨東麗湖旅游度假區，西接華明經濟功能區，距離天津市中心10公里，天津港30公里，濱海國際機場3公里，具有優越的地理位置。華明鎮共有宅基地12071畝，原戶均宅基地0.8畝，建設新鎮只需新占耕地8427畝，尚有大量土地節余，完全可以實現耕地占補平衡。

具體來說，華明鎮“宅基地換房”是由國土資源部率先安排6402畝周轉用地，然后由東麗區政府牽頭，由區建委成立天津濱麗公司，負責征地、融資、建設，政府負責制定政策、做群眾工作，企業向銀行貸款融資，房子建好之后，農民按相應的標準以宅基地置換城鎮商品房，力爭做到“政府不撥錢、企業不虧錢、農民不出錢”。

宏觀來說，“宅基地換房”做法解決了兩大矛盾——土地占用矛盾與資金困難矛盾，實現了兩大平衡——耕地占補平衡、城鎮建設與百姓利益的平衡。從微觀來看，“宅基地換房”政策給當地農民帶來了實實在在的實惠：

一是房屋性質改變：原來的農房為小產權房，而置換之后的房子是按經濟適用房標準建設的，5年之后可以上市，農民獲得的房子是擁有產權證的商品房。

二是財產增值：原來50平方米的農房價值不足10萬，而置換之后的90平方米房子，價值30-50萬，房屋明顯增值。

三是享受城鎮生活實惠。農民換房后，住進了統一規劃的城鎮，可以享受便利的城鎮公共設施，農民轉變為社區居民。

3 宅基地換房工作中的難題

3.1 村民生活成本提高

傳統的農民生活方式很大程度上依賴于自給自足方式，糧食、蔬菜、肉蛋一般都能夠依靠種地或養殖得到，日用品也可以通過出售富余蔬菜取得，日常生活開支較小。遷入城鎮新區以后，水、電、煤氣、供熱、物業等費用支出提高了他們的生活成本。特別是對于那些低收入家庭和農村“五保戶”，生活壓力較大。

3.2 村民就業困難，收入下降村民在換房前主要以農業收入為主，經濟來源較單一。換房后，由于耕地離居住區較遠，交通不方便，村民就把耕地租了出去；由于受文化素質、技能水平等條件制約，村民在空港物流加工區、華明工業園區等企業很難找到滿意的工作，而對政府安排的保安、物業也不愿意做，這樣導致其就業困難，收入普遍降低。

3.3 村民思想觀念仍然落后

農村城市化導致農民生活方式的急劇改變，但是要從“農民”變成真正意義上的“市民”，農民的思想觀念還需要盡快轉變，逐步與城市文明相融合。一是農民的政治素質有待提高。現階段，由于廣播、電視、網絡的普及，農民的政治素質、法制意識有了很大提高，但是從整體上看，農民的政治素養仍然不高，他們對國家的方針政策只是被動的接受，不能進行深入的理解，對農村城市化這一國家經濟發展政策認識也不深，往往不能主動地適應從農村走向城市的歷史潮流，甚至還會產生抵觸情緒，給農村城市化的推進設置障礙。二是不良習慣亟待改變。不少農民有著嚴重的封建迷信思想和賭博陋習，搬入新社區后，他們依然搞迷信活動、聚眾賭博，擾亂社會治安秩序。三是價值觀念亟待轉變。一些根深蒂固的價值觀無法在短期改變，特別是物業費、取暖費繳納問題，村民遷入新居后依然抱有免費享受物業服務的思想，加上農民失地后就業困難、經濟收入減少等因素，物業、取暖等收費率較低。

3.4 建新不拆舊

有些村民在簽署置換協議后，看到新房已經蓋成，遲遲不選房，以不搬遷為要挾讓政府提高置換標準。建新不拆舊不僅導致宅基地總量大幅度提高，而且舊的村莊成為外來貧困人口的集散地，村容村貌臟、亂、差，也給社會安全帶來隱患。

4 解決措施

4.1 政府財政補貼

為解決好還遷村民的住房問題，華明街黨委實施多項財政補貼。尤其是對于農村五保戶，還制定專項政策予以救助和救濟。具體辦法為政府在前五年替搬遷戶繳納部分樓房物業費；對于按規定時間拆遷的，以戶為單位給予一次性搬家費500元的補貼；對于在新區住宅中沒有安裝太陽能熱水器及沖水設施的，以單元房為單位給予搬遷戶一次性太陽能熱水器補貼2200元，沖水設施補貼每平米18元。

4.2 打造“四金”農民

街黨委積極整合社會力量，多渠道打造擁有“薪金、股金、租金、保障金”的“四金”農民，實現還遷村民安居、樂業、有保障。一是下大力氣打造“薪金”農民。建立農民就業長效機制。依托空港經濟區、示范工業園區和農業園區，通過建立區域企業就業聯盟、創辦公益性公司和勞動服務型企業，優先安置就業困難群體和被征地村民就業。依托街、村勞動保障服務中心站點，開展崗位技能培訓，確保農村勞動力有序轉移、適崗就業。建立農民創業服務指導中心，鼓勵自主創業，努力形成創業促就業的良好局面。二是創新舉措打造“股金”農民。建立健全農民財產持續增長機制，成立持股會，充分吸收農民閑散資金投資“三區”內重點經濟項目建設，增加股金收入。三是多措并舉打造“租金”農民。采取個人流轉、集體承包、全街統一流轉土地等方式，引導集體經濟組織或農業龍頭企業根據經營需要，租用農民的承包土地。為每位村民建設15平米的經營性用房，由街道統一對外出租，保證村民獲得長期租金收益。四是加大覆蓋打造“保障金”農民。完善農民養老保險、醫療保險和最低生活保險制度，與城鎮社會保障制度有序對接，實現農民老有所養、病有所醫。

4.3 加大失地農民培訓力度

如何促進失地農民實現就業，幫助其創業。關鍵在于加強失地農民的素質教育和技能培訓。其內容應該包括科學文化素質和職業技能素質，幫助他們提高就業技能和適應城市生活的能力。采取多渠道的培訓方式，既可利用現行的市、區職業技術培訓中心擴大培訓范圍，同時充分發揮社區學習點的作用，把培訓的觸角向街道和社區延伸，拓寬培訓的渠道和內容，對失地農民進行就業指導和技能培訓，以教育指導促觀念轉化，以技能培訓促就業、創業。

4.4 加強精神文明建設

加強農村的精神文明建設，提高農民的思想道德水平，逐步樹立與現代城市文明相適應的思想觀念。充分發揮鄉鎮和社區居委會在農村文化服務中的重要作用，不斷加強農村文化服務體系中的服務能力、服務質量建設，切實搭建起文化服務平臺，營造出群眾積極參與文化氛圍，讓群眾在廣泛的文化參與中享受文化、培養興趣，最大限度滿足各層次各領域的文化需求。辦好鄉鎮圖書館、閱覽室，使農民有書可讀，有報可看，用知識陶冶農民的情操，通過廣播、電視等大眾媒介宣傳科技知識、城市生活知識，引導農民牢固樹立科學的世界觀、人生觀和價值觀，自覺抵制各種封建迷信活動，克服愚昧落后，形成科學文明健康的生活觀念。

4.5 建立約束機制。在解決建新拆舊問題上，一是要尊重農民意愿。要堅持“一切依靠農民，一切為了農民”的工作方針，做到公開透明，讓農民參與，充分走群眾路線。要充分發揮各級基層組織作用，不遺余力地做好群眾的思想工作。群眾不了解的東西要給他們解釋清楚，了解了才能理解，理解了才能支持。二是要積極倡導誠實守信的民風，引導廣大村民履行置換約定。三是要建立強有力的約束機制。對于同意參加宅基地換房，簽訂了置換協議的村集體以及農民個人的違約行為，要采取行政、法律、經濟等手段予以糾正，確保拆除原宅基地房屋，切實維護國家利益和公眾利益。

參考文獻：

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