大望京：加速打造“第二CBD”

李焱

伴隨第二CBD規劃的進一步落實，大望京區域迅速成為市場的焦點，未來該區域內的寫字樓升值空間逐漸增大

當人們對北京CBD耳熟能詳的時候，“大望京第二CBD”的戰略部署正從規劃上升到實踐中。

根據規劃，大望京將以國際現代商務區為發展理念，在未來5～10年里打造成為北京國際商務區典范，成為北京的第二CBD。

房企掘金大望京

目前，隨著大望京CBD高端商務區的崛起，北京寫字樓市場格局悄然發生變化，以CBD、金融街、中關村為主的傳統寫字樓熱點區域格局正被逐漸打破。

在“大望京CBD”戰略規劃影響下，目前大望京已聚集了保利國際廣場、綠地中心、融科望京產業中心、望京SOHO等多個優質寫字樓項目，大望京即將成為未來北京寫字樓市場新增供應的主要商務區。

今年年初 “新國五條”及北京版細則的出臺，為商業地產帶來新的機遇。據悉，北京寫字樓市場在2013年一季度沒有新增供應，甲級寫字樓租金水平已達國內最高。

來自高力國際的數據顯示，2013年一季度北京甲級寫字樓總存量為530萬平方米，但是依然不能滿足不斷上升的需求，致使北京的甲級寫字樓租金上漲至327.9元/月/平方米。由于供應逐漸減少，需求保持平穩態勢，使得北京優質寫字樓平均空置率水平持續走低。

實際上，自2009年以來，北京優質寫字樓供應量開始逐漸下降。同時，市場需求在中國經濟持續平穩發展的帶動下大幅增長，使得北京優質寫字樓整體空置率連續下降。據世邦魏理仕發布的數據顯示，今年一季度末，北京優質寫字樓平均空置率為2.6%，已下降至歷史最低水平。

在空置率下降至歷史低點的同時，北京寫字樓市場也開始顯示出對未來供應持續短缺的隱憂。

正因為如此，伴隨第二CBD規劃的進一步落實，大望京區域迅速成為市場的焦點，未來該區域內的寫字樓升值空間逐漸增大。

自“第二CBD”規劃實施三年以來，包括保利地產、綠地、SOHO中國、遠洋地產等諸多知名房企競相在望京拿地，大望京高端商務區悄然形成。

“目前望京地區現有的優質寫字樓存量較少，僅為16.6萬平方米。隨著新增項目的入市，將進一步增強該區域寫字樓市場的競爭力。”相關人士分析說。

大望京CBD是繼北京CBD之后，政府規劃的又一處高端產業商務功能區。“我們將重點吸引國內外知名企業集團總部、區域總部、研發中心、結算中心聚集，打造具有國際影響力的科技商務創新區和科技商務活動集聚地。”據朝陽區政府相關負責人表示，下一步，朝陽區將依托大望京地區豐富的科技產業資源，將大望京打造成為北京新興高端商務區。

“由于近兩年北京核心區寫字樓租金上漲過快，大望京區域正吸引眾多的大型公司來此。類似于摩托羅拉、安捷倫從CBD搬到望京的例子已屢見不鮮。”高緯環球中國區研究部董事張平表示。

一年多來，大望京已成功吸引了多家名企“落子”，未來將有更多企業陸續進駐，如大宇集團、韓國鋼鐵研究所、綠地京華、綠地能源公司、遼寧錦州銀行、保利地產總部、綠地北方總部等。

第二CBD快速崛起

自2009年12月“大望京商務區”規劃獲批以來，這片總占地97.47公頃的土地以驚人的速度不斷刷新人們對它的認識：一改臟亂差的城鄉接合部舊貌，高樓大廈鱗次櫛比，路網建設日漸完善。

由首都國際機場進入北京城區，一片青翠即映入眼簾：大望京公園，國門路上的新景觀——“大望京科技商務創新區”。這里是曾經的大望京崔各莊，曾以臟亂差著稱的京城著名的城鄉接合部。如今，這片東鄰機場高速路，背靠中關村，與國貿、鳥巢相呼應的區域，在北京駛向世界級金融都市、國際化貿易窗口的路途上，擔負起驅動引擎的核心功用。

十幾年前，望京幾乎就是個農村，位置偏遠、街道狹窄、房屋破舊，除了原住民，根本看不到外國人。從1996年起，與大望京村僅一街之隔的小望京，逐漸變成了望京新城，到2008年，樓價已經翻了幾番。但此時的大望京村卻始終還是個城鄉接合部。直到2009年，北京市發改委發布朝陽區崔各莊鄉大望京村三個區域的環境整治和土地一級開發項目獲批，以及隨之而來的“第二CBD”的規劃，大望京村才作為入京門戶，迎來了全新的發展機遇。

如今的大望京，忙碌的工程車正對腳下這片土地進行著顛覆性的重造。首都門戶規劃、第二CBD落戶、知名房企爭相進駐……是大望京人茶余飯后津津樂道的話題。臟亂差的城市舊貌已成為歷史，取而代之的是拔地而起的高樓大廈和通達的交通路網。草木青翠的大望京公園已成為首都國門路上的一處全新景觀。

2011年，大望京第二CBD被正式寫入《北京市規劃委“十二五”規劃》。

事實上，早在冠上“第二CBD”這一名號之前，望京就已從單一居住區迅速向經濟中心過渡。從2004年至2010年，包括北電網絡、LG、摩托羅拉、愛立信等世界企業巨頭相繼將總部遷往位于望京地區的中關村電子城科技園區。目前，望京已經形成了電子、通訊業的產業集群。另外，新能源、生物醫藥、新材料、IT電子等四大產業鏈也已蔚然形成。世界500強企業在望京密集布陣，這里聚集了北京65%的高收入人群和約1/3的外籍人士。望京也因此成為亞洲最大的國際居住區。

現在，大望京已經完成了從一個“臥城”向一個極具人氣和發展活力的北京新經濟中心的演變。未來望京國際商務中心將與北京CBD、中關村三者構成北京國際商貿、研發設計等的經濟“金三角”。

綠地集團京津事業部營銷總監李薊表示，望京國際商務區占據獨特的國門地理優勢，又聚集了一大批世界500強企業，擁有成熟的產業集群和濃厚的國際化商業氛圍，這些基礎成為望京國際商務區快速崛起的必然條件，不是其他區域隨便花幾年的時間就能夠超越取代的。

RET睿意德執行董事張家鵬表示，大望京背靠中關村電子城科技園的規劃和發展，已形成了跨國公司總部及研發中心的聚集地、非公經濟總部發展基地和國家級留學人員創業基地。綠地等知名房企打造的高品質商務寫字樓，提升了區域內商業住宅配套，讓大望京不斷發揮聚集和輻射效應，將帶動電子信息、應用軟件等高新技術產業發展，吸引越來越多的中外知名企業進駐。

上演“地標”爭奪戰

在“大望京商務區”的利好消息刺激下，數家知名房企如綠地集團、保利地產、遠洋地產等紛紛逐鹿望京。它們不僅使大望京區域宜居品質得到升級，也帶動了更多大型知名企業進駐大望京，使區域商務氛圍更加聚攏。

可以說，在大望京的“進化史”上，保利、綠地、遠洋等多家房產巨頭功不可沒。近日，北京綠地中心摩天體驗館開放，這座高達260米的摩天大廈，將再一次刷新大望京科技商務創新區的形象。

2010年，綠地集團以25.8億元斬獲大望京3號商業用地，隨后計劃投資80億元，打造總建筑面積約33.7萬平米的綠地中心浦項中心超高層項目。綠地中心由一棟260米的超高層建筑、兩棟150米的建筑和一個大型購物中心組成，項目落成后，將成為從首都機場到北京市區途中最顯著的地標建筑，可謂北京“國門第一樓”。

中國商業地產聯盟副會長王永平認為，超高層地標建筑、五星級酒店代表著城市的形象和招商環境。綠地集團的超高層項目將成為大望京的一大新名片。

在綠地中心浦項中心奠基典禮上，北京市有關領導指出，該項目的建設有利于優化城市功能布局，改善投資環境，有利于提高城市品位，進一步提升北京的國際大都市形象。

綠地中心浦項中心項目負責人表示，項目落成后，將重點吸引國內外知名企業集團總部、區域總部、研發中心、結算中心聚集，打造具有國際影響力的科技商務創新區和科技商務活動集聚地。

值得注意的是，在第二CBD的規劃中，大望京區域內商務、商業規劃占比高達75%，因此，區域內住宅產品顯得尤為稀缺。因此，未來北京綠地浦項中心將推出一部分行政公寓，以滿足區域內高知高收入人群追求高品質住宅和生活的需求。

繼綠地中心、融科望京產業中心、望京SOHO等項目相繼開工建設后，保利國際廣場近日以“鉆石燈籠”的形象正式亮相。

“保利國際廣場作為北京新地標，在展現中國文化元素的同時，為入駐企業成為價值創造的典范提供了保障。”5月8日，在保利國際廣場產品發布會上，北京市朝陽區人民政府相關負責人表示，朝陽區各級部門將為國內外知名企業入駐保利國際廣場落實好各項招商扶持政策。

作為大望京CBD最早交付的超甲級寫字樓，保利國際廣場位于北京機場高速路西側260米，共有三座寫字樓，總建筑面積近12萬平方米，已定位為企業總部辦公場所。

“保利國際廣場項目落成后，將成為從首都機場進入北京市區時最先看到的地標建筑。”保利北京公司總經理劉翔表示。

用建筑表現中國折紙燈籠造型是保利國際廣場的設計初衷。“采用雙層玻璃幕墻和斜網格支撐結構設計，又利用鉆石切割般棱鏡反射效應，可以呈現中國傳統折紙燈籠與鉆石相互融合的效果。”美國SOM事務所設計總裁LEO CHOW用“鉆石燈籠”來詮釋項目獨特的設計構思。

據LEO CHOW透露，保利國際廣場在產品設計方面采用無柱式辦公設計，其中T1中庭貫穿樓體，高度達到130米，為亞洲超甲級寫字樓中的第一中庭。

此外，保利國際廣場還以生態辦公為宣傳點，不但突出東側與大望京公園隔街相望，西側是縱貫大望京CBD的中央綠洲這一區位優勢，更推出保利國際廣場目前已獲得LEED國際綠色建筑認證。

顯然，在大望京高端商務區崛起的大勢下，從保利國際廣場、綠地中心到望京SOHO，大望京區域如今正在上演一場激烈的北京第二CBD “地標”爭奪戰。競爭的熱度恰好能說明大望京高端商務區未來升值的潛力與發展前景。無論是保利、綠地、遠洋，還是SOHO中國，等等，知名房企無疑已為北京第二CBD的崛起吹響了前奏。