解密萬達：洞察力，難以復制

聚合效應的秘密

中國的商業地產業界中，無論是競爭對手，還是合作伙伴；無論是探路先驅，還是后起之秀；在提及大連萬達時都不得不由衷地豎起大拇指交口稱贊。經過十二年的探索實踐與努力創新，大連萬達已然發展成了企業資產2800億元，年銷售額1450億元，年凈利潤超100億元，年納稅230億元的“商業巨擎”。

在全國已經開業的66座萬達廣場、38家五星級酒店、6000塊電影銀幕、57家連鎖百貨店、63家量販KTV基礎上，2013年大連萬達還將在全國開業20座萬達廣場，17家高級酒店，20家連鎖百貨店。無須贅述，萬達廣場已然牢牢占據了“中國商業地產第一品牌”的位置。

更值得稱道的，當屬萬達人在商業地產領域孜孜不倦的探索與創新。萬達集團下屬的萬達商業地產公司擁有全國唯一的商業規劃研究院、全國性的商業地產建設團隊、全國性的連鎖商業管理公司，形成商業地產的完整產業鏈和企業的核心競爭優勢。

隨著萬達模式的日臻完善與萬達廣場在全國各地的遍地開花，萬達集團也在自持物業上取得了新的突破。據了解，萬達商業地產公司現自持收租物業面積1300萬平方米，計劃到2013年開業86座萬達廣場，持有收租物業面積1700萬平方米，規模排名世界第二。計劃2015年持有收租物業面積超過2500萬平方米，成為全球最大的不動產企業。

歷經十余年的時間沉淀和經驗積累，萬達廣場已從第一代的單店、第二代的組合店，發展到現如今的第四代城市綜合體。城市綜合體是萬達集團在世界獨創的商業地產模式，內容包括大型商業中心、城市步行街、五星級酒店、商務酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，快速形成城市商圈。“萬達廣場開到哪里就旺到哪里，萬達廣場就是城市中心。”

萬達為什么能在全國各地能擁有如此驚人的聚合力？“其他商業地產項目無法企及的利潤才是這股驚人聚合力的根源所在。”

“在前些年，部分城市的萬達廣場商鋪業主中普遍存在一個較為明顯的思維誤區——惰性思維。”一位不愿透露姓名的萬達廣場招商部負責人告訴記者，由于萬達廣場商鋪的物業價值年均漲幅超過15%，部分城市甚至出現了年均漲幅超20%的情況，僅需幾年的時間便可以實現投資總額翻番，因此在萬達廣場在前些年尚未對商鋪進行統一規劃招商時，部分商鋪業主為圖便利，直接將商鋪空置，坐享物業升值的快感。“但這樣空置商鋪的行為無疑對萬達廣場的品牌效應有所影響，因而萬達廣場在第三代產品后便開始了對閑置商鋪進行統一規劃招商。一來省去了業主的招商經營之苦，二來也保證了萬達廣場商鋪穩定的租金收益漲幅及長期持久的商業活力。”正是在這樣的管理理念指引下，無論是成都的萬達錦華城及萬達金牛城市廣場，還是綿陽的涪城萬達廣場項目，均實現了短短幾年內，租金收益翻番。也正是豐厚穩定的租金漲幅與物業價值漲幅方才成就了萬達廣場無可比擬的品牌聚合力。

選址的秘密

與萬達第一、二代的純商業產品大多地處城市核心商圈的選址模式大相徑庭的是，萬達廣場的4.0級城市綜合體更多的是布局在城市副中心或是發展新區的核心位置。

“相較于之前占據城市核心優質商圈，需要依靠地利之勢的選址模式，現如今的萬達在選址方面顯然更具實用性和前瞻性。”四川大學經濟學教授馮宗容在接受記者采訪時表示，以綿陽CBD萬達廣場為例，CBD萬達廣場項目并非是選址于城市中心或是區域配套完善、人流密集的，傳統意義上的優質商圈，而是將項目地址定在了綿陽未來發展的城市核心區域——經濟開發區（下簡稱“經開區”）。

在馮宗容看來，這樣的選址模式優勢明顯：

其一，傳統的優質商圈土地十分稀缺，行業競爭激烈的同時還需要支付高昂的土地成本，而城市副中心及新區土地成本較低，這樣能明顯降低開發成本。

其二，城市副中心及新區規劃起點高，區域交通路網便捷，適合打造高品質的項目。以綿陽CBD萬達為例，項目所處的經開區是繼成都、德陽、廣安、遂寧經開區之后全省第5個國家級經濟技術開發區。地利區位獨特，交通便利。地處綿陽城市南郊，距市中心2公里，是融入成都一小時經濟圈和寶（雞）成（都）鐵路復線上的工業園區。按4D級建設的綿陽南郊機場座落在區內，已開通了至北京、上海、廣州、福州等全國主要城市的航線，距雙流國際機場116公里；中國西部重要鐵路運輸干線寶成復線從市內通過，開發區距綿陽火車客站5公里，離火車貨站6公里；綿陽到重慶的一級公路穿境而過，外聯成（都）綿（陽）、廣（元）高速公路，區內南湖汽車站開通了發往四川全省各地的班車，一小時即可到達四川省會成都，大大增強了綿陽與周邊地區的聯系。

其三，中國城市的一個重要特征是中高收入群體向副中心或新區轉移，從而為商業項目實現較好的消費基礎。綿陽經開區幅員面積近70平方公里，下轄塘汛鎮、松埡鎮和城南街道，常住人口近10萬。據了解，如今綿陽經開區規劃正在有條不紊的實施，它的整體規劃由全球一流的城市規劃公司ATKINS操刀，以國際一線城市配套標準，歷經反復修改討論完成，加之極具區域輻射力的綿陽CBD萬達廣場落成助力，經開區成為綿陽未來的CBD中心的宏偉藍圖已是觸手可及。

其四，城市副中心及新區的土地一般規模較大，可以開發多種產品，降低開發險。以綿陽CBD萬達廣場為例，項目總占地337畝，總建筑面積約127萬平方米，項目擁有三倍于涪城萬達廣場的超大體量，是由旗艦購物中心、超五星級酒店、5A級寫字樓、十字金街、風情商業街、高端住宅、財智精裝SOHO等業態組成的旗艦級城市綜合體項目。自持大商業入駐主力店：萬達百貨、萬達院線、大歌星KTV、大玩家超級游樂場。是西南地區最新、規模最大、檔次最高的一站式商業新中心。

其五，在城市副中心及新區開發大型綜合體，可以獲取更多的政策支持。“萬達選址的區域，往往是當地政府提供的具備顯著規劃優勢，未來發展前景一片大好的區域。因為作為中國商業地產的龍頭企業，萬達建在哪里，哪里就會是這座城市未來的CBD。”采訪過程中，一位銷售經理不無自豪地告訴記者，之所以萬達會再次落子綿陽經開區，是受到綿陽市政府的邀請，因此綿陽市政府在對經開區的路網打造（地處綿州大道、三江大道交匯處）、未來區域規劃等方面幾乎就是在為CBD萬達廣場量身定做。

經營的秘密

一直被模仿，從未被超越。”坊間流傳著眾多商業地產項目競相模仿萬達廣場經營模式的案例，卻罕有人能全盤照搬“萬達模式”。盡管萬達廣場的經營之道幾乎是人盡皆知，但其三大秘訣卻始終難以復制。

秘訣一：品牌聚合力帶動商圈形成

對于商鋪而言，影響其經營最為直觀的因素莫過于人流量。建在哪里，就在哪里形成城市中心氛圍的商業地產項目，全國僅有萬達廣場的品牌效應能達到這樣的高度。萬達廣場建成后的商圈輻射范圍及人氣聚斂度在全國無出其右。無論商鋪做何種業態，人流集聚之地總是商業發展的首要因素。以綿陽涪城萬達廣場為例，2012年12月，涪城萬達廣場總銷售額6342萬元，總客流105萬人次；時至2013年4月，不過短短5個月的時間，涪城萬達廣場的總銷售額就已突破1.1億元，總客流上升至143萬，相當于綿陽市總人口的四分之一。

秘訣二：投資跟莊

大連萬達集團董事長王健林曾在《商業地產開發的八點心得》中明確表示，只有自持物業，才能保證商業地產經營的整體性和有效性。有鑒于此，無論是全國各地的任意一個萬達廣場，大連萬達自持物業的比重都在十數個億以上，為確保這部分自持物業的盈利，萬達廣場無論是在前期的招商，還是后期的經營管理上都將不遺余力，殫精竭慮。這樣大量自持物業帶動散鋪共同盈利的“大手牽小手”模式也受到了全國投資者的廣泛認同和爭相追捧。

秘訣三：速見成效

快速開發，快速招商，快速開業，王健林雷厲風行的軍人作風在萬達廣場的開發過程中展露無遺。每一處萬達廣場從拿地建設到開業迎賓，時間間隔總是雷打不動的18個月。穩定規律的開發節奏也為投資者們對于快速見效的投資周期和穩定的投資收益服下了一顆“定心丸”。

創新的秘密

創新，是一個企業生存和發展的靈魂。正是由于深諳創新之于企業的個中真諦，萬達才會在招商模式、經營模式等多方面不斷探尋創新突破之路。

城市綜合體業態，毋庸置疑地成為了萬達在創新之路不斷前行最為生動的證明。萬達廣場世界首創的城市綜合體業態造就了商業地產的第一品牌，內容包括大型商業中心、超五星級酒店、精裝SOHO公寓、甲級寫字樓、精品底商和高端住宅。滿足各類人群的購物需求和購物檔次。購物時間長、購物頻率多、針對人群大三大優勢是萬達對比其它商業中心的優勢所在。萬達廣場就是城市中心，“中心”的定義就是匯聚人流的地方，萬達創造的一站式消費服務模式帶動的巨大人流量，使得萬達廣場成為了全國各地當仁不讓的城市中心。

商業模式的創新業使得萬達廣場的存在與消費人群形成了互利互惠的良性循環。萬達的商業模式滿足了人民日益增長的物質文化需求，讓消費者從“目的性”消費轉變成為了“休閑性”消費，這同樣也是從“購”到“逛”，從量變到質變的一個過程。首先“目的性”消費的時間相對短暫，試想，購買一件襯衣也許花費的就是一、二十分鐘，但是“休閑性”消費就在于“逛”和享受的過程，像萬達這樣業態齊全的城市綜合體花費的將是客戶一個小時、兩個小時甚至一天的時間。長時間的停駐萬達廣場，帶來的就是爆棚的人氣和持續增長的營業額。