澳洲買房記

若寒

越來越多的中產階層出于移民、子女求學、財富安全等需求，投身海外購房大軍。但國外與國內是完全不同的市場環境、法律法規，投資者應當學會用新的思維與方法買房。

“Chinsumer”，中國客，Chinese+consumer（中國人+消費者）的簡稱，專指那些在海外瘋狂購物的“中國掃貨者”。近年來，悉尼、墨爾本、黃金海岸等澳大利亞大城市房地產穩定的回報吸引了眾多海外買家，其中不少就是來自中國的掃貨者。

根據澳大利亞外國投資評估委員會2012年度的報告，澳大利亞去年共審批房地產業申請10118件，為2008年的兩倍。其中，住宅投資價值197億美元，排名前兩位的是美國和中國。尤其是在悉尼的一些開發項目中，15%的房子被在國內面臨限購的中國大陸投資者買走。

澳洲持牌地產經紀人劉磊認為，在海外購房，一定要用當地人的思維判斷這個房子是否值得買。如今，越來越多的中產階層出于移民、子女求學、財富安全等需求，投身海外購房大軍。但國外與國內是完全不同的市場環境、法律法規，投資者難以沿用在中國買房時幫你賺了大錢的思維與方法。

澳大利亞政府剛剛施行了一項投資者移民新政策，即投資500萬澳元（約合3299萬元人民幣）資產，可以拿到澳大利亞永久綠卡，沒有語言、學歷、經商等要求。部分地區還加大了對首次購房者的補貼力度。尤其悉尼及附近衛星城內交通方便、學區好的公寓價格一直保持上升趨勢。精明的澳大利亞開發商修建了大量的apartment（公寓）供中國人買，因為澳大利亞人一般不住公寓。

澳洲天利集團置業顧問Chole告訴記者，目前的中國購房大軍主要是三類人：首先是已經在澳大利亞定居的華人。除了華人傳統上喜歡投資房地產外，澳大利亞聯邦和地方的稅收政策等，鼓勵消費者多買房，以促進澳大利亞的經濟。

其次是來自中國大陸的購房者。比如，許多在澳中國留學生已經改變租宿舍的習慣，而開始買房。這背后的道理非常簡單，悉尼租房價格高，與其讓孩子每月交房租，不如讓孩子把租金作為房屋的分期付款，在孩子學業結束時，可以把房子再出售。由于房價的持續上漲態勢，這一進一出，產生的利潤就可能填補學費拉下的虧空。

第三則是其他華人投資者。鄰近澳大利亞的一些島國，政治安全形勢并不穩定，不少在這些國家積累了財富的華人，往往喜歡把資金用于在澳購置房產，以求安全。

在劉磊看來，如果購房目的是投資，一定要拋開個人喜好，通過對國際通行的房產投資數據和指標分析的結果來判斷這個房子是否值得購買。在這里，租售比、收入與房價比、失業率、空置率、租金回報率是你要考慮的幾個關鍵問題。

你還要對目標城市的購房區域進行劃分，其中最關鍵的是該區域的人口構成、租賃和自住比、二手房的價格水平和銀行對該區域房產的價值評估。“這些數據代表了這套房子的真實價值，而那些房子本身的大小、位置、戶型等信息都是次要因素。”

Chole提醒投資者，在海外房產投資應當遵循三大原則：第一個原則是，對完全不熟悉的市場投資，可以尋求專業的機構，了解當地市場的情況；第二個原則是，投資海外時，要對房產交易時產生的稅費清晰地掌握，衡量稅費成本是否可以承擔：第三個原則是，了解自己感興趣的區域房產的租賃市場的交易狀況，考察當地的經濟運行狀況，還要對房產管理中間產生的其他稅費有了解，規劃后看是否可以得到一個合理的租賃回報。

對于投資的項目，投資者相對考慮得更多的是能否達成移民條件，投資增值反而是次要目的。因此充分了解投資國的移民政策非常重要。

劉磊提醒投資者，用租售比來判斷當地樓市是否存在泡沫。即在你的目標購房區域內，如果200個月至250個月的房屋租金可以購買到—套中等價位的房產，就說明當地樓市比較安全。

此外，家庭年收入與房屋均價比能夠幫你判斷當地房價是否合理。一般情況下，4-6年的家庭年收入是購買本區域中等價位房產比較合理的價格。這個數字在美國是4年，在澳洲是6年，在香港則是8年。

在國內，如果你以租養貸，可能租金在還貸后還會有結余。但是在國外，單純看租金回報率是無法判斷出房地產市場的走勢的，還要另外參考通脹率、銀行存款利率和按揭貸款利率等。

此外，國際貨幣基金組織公布的數據顯示，未來40年，澳大利亞是人口增長最多的國家，其次是美國。在這樣的背景下，這兩個國家房地產的長期升值趨勢才可以保證。

在海外購房時，千萬別忽略土地的價值。國內買居住用房，只有70年產權，而國外更多是永久產權。土地是有限資源，長期來看，土地的價值永遠存在，而房產隨著時間的推移，會有損壞、折舊。

劉磊為我們舉例說明：李先生想在澳大利亞的墨爾本投資一套房產，目前他看好兩套房產，價格同樣是50萬澳元，一套是公寓，另一套是獨棟別墅。根據土地價值與建筑價值的比例比較原則可以判斷：在相同或接近的投資額度下，選擇土地價值與建筑價值比值高且是獨立地契的別墅，更勝一籌。

很多人會想，墨爾本市中心公寓是不是增值更快？但通過歷史數據推演和分析可以得出：在海外成熟的地產市場中，城鎮人口收入差別不大，醫療和教育資源配比也幾乎沒有差別的情況下，是不會出現長期市中心公寓上漲情況的。“空置率和租金回報率的高低，最終都是由該地區的供給和需求關系決定的，而非位置本身。”劉磊說。