2013福州樓市正遭遇最淡季

張芬

或許正是上半年調(diào)控之下出現(xiàn)的反常的銷售火爆情況，將福州樓市潛藏的巨大剛需消耗殆盡，以致“金九銀十”的預(yù)期落空。

國慶假期結(jié)束后，各地樓市9月“成績(jī)單”也相繼公布。從全國范圍來看，“金九”的表現(xiàn)不俗。根據(jù)中指院的研究數(shù)據(jù)顯示，北上廣深一線城市量?jī)r(jià)齊漲，成交量環(huán)比增長(zhǎng)16.1%；部分二三線城市還上演了久違的搶房現(xiàn)象；三線城市同比增幅最大，增長(zhǎng)2.4%，這也凸顯了“金九”的成色。

然而，與其它城市“金九”火爆的行情相比，今年9月，福州樓市不僅折戟沉沙，縱使是有國慶“黃金周”相伴的10月，也未出現(xiàn)令人驚喜的開局。就目前而言，福州樓市正遭遇今年的最淡季，“金九銀十”成福州樓市滑鐵盧。

“金九”成“銅九”

縱觀整個(gè)9月，福州一手房市場(chǎng)在這個(gè)月伊始就沒有博得好彩頭。根據(jù)騰訊房產(chǎn)福州站公布的數(shù)據(jù)顯示，9月總成交量?jī)H835套，日均成交還不足28套，其中第一周僅成交83套，創(chuàng)下4年來同期最低值。盡管第二周和第三周的成交量分別上漲到171套和239套，但和正常時(shí)期每周平均400～500套的成交量相比，仍然不值得一提。

就連常規(guī)淡季的7月，單周平均成交量也在300套以上。該成交數(shù)據(jù)環(huán)比今年8月份1424套的成交量減少589套，環(huán)比下跌41.3%；相比去年同期2013套的成交量減少1178套，同比下跌s8.5%。而6月至8月，這三月單月的簽約總量分別是2430套、1284套、1406套。“金九”暗淡可見一斑。今年福州的“金九”樓市，已然創(chuàng)下19個(gè)月以來月成交量的最低值。

二手房的情況也不容樂觀。9月份，從各大中介公布的數(shù)據(jù)來看，福州二手房的成交量仍在繼續(xù)下降。“原來福州市場(chǎng)一般一個(gè)月成交二手房4000套左右，但現(xiàn)在基本上每月成交量都不到2000套。”雙安房產(chǎn)董事長(zhǎng)鄭愛新表示，9月份二手房成交量較8月環(huán)比下滑20%左右，而相比今年3月和4月，二手房成交量縮水超一半。

一般來說，國慶黃金周是樓市銷售最旺時(shí)段，可是今年“十一”黃金周，福州樓市卻呈現(xiàn)出“活動(dòng)熱，購房淡”的另類現(xiàn)象。從成交數(shù)據(jù)看，長(zhǎng)假7天，不管是五城區(qū)還是閩侯區(qū)域，成交量并沒有出現(xiàn)大幅上漲的現(xiàn)象，10月樓市的開局可謂冷清。

放貸吃緊觀望潮漸濃

進(jìn)入三季度，關(guān)于銀行房貸吃緊的消息不脛而走，銀行個(gè)人房貸放款時(shí)間一拖再拖的消息屢見報(bào)端，導(dǎo)致不少銀行紛紛調(diào)整房貸利率。不少專家認(rèn)為，銀行利率的上調(diào)，也讓不少準(zhǔn)備入市的購房者遲疑入市。

進(jìn)入8月份以來，光大銀行、工商銀行等仍按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行，而中信銀行對(duì)于普通客戶一般上浮10%左右。而交通銀行網(wǎng)點(diǎn)工作人員介紹，目前他們網(wǎng)點(diǎn)執(zhí)行上浮5%的政策。

交通銀行福建省分行則回復(fù)稱，他們銀行目前執(zhí)行差異化房貸定價(jià)，貸款購買首套商品住房首付款比例不低于30%，利率一般執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%；貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，二套房利率不低于基準(zhǔn)上浮10%。

房貸利率的上調(diào)，牽動(dòng)了購房者尤其是剛需族的神經(jīng)，房貸利率上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，月供就有可能增加一二百元甚至更多，單獨(dú)來說不是大數(shù)目，但是總體而言，還款就要增加數(shù)萬元。這對(duì)原本支付能力就捉襟見肘的那波剛需而言無疑是雪上加霜。“房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融具有很強(qiáng)的敏感性，而當(dāng)前正向全國蔓延的房貸利率收緊也造成了樓市的短暫降溫。”思銳營銷副總經(jīng)理李輝表示，7、8月份以來，銀行貸款政策不斷收緊，目前不少銀行都已取消了首套房貸的利率優(yōu)惠，部分銀行甚至?xí)和０l(fā)放房貸，而一些仍在辦理房貸的銀行，審批時(shí)間則普遍由一個(gè)月以內(nèi)延長(zhǎng)至兩三個(gè)月甚至更久。“銀行貸款收緊加重了許多潛在購房者的觀望態(tài)度，一些投資客或是改善型需求的客戶在申請(qǐng)貸款時(shí)卡殼，只好無奈選擇觀望。”李輝說。

房?jī)r(jià)畸高成主因之一

目前銀行貸款額度收緊，審批、放貸等一系列進(jìn)程被押后，拉長(zhǎng)了整個(gè)貸款流程的周期，一些購買力不足的群體難以人市，也壓制了一部分購房需求。

9月份一手房成交量月環(huán)比下滑超四成，從數(shù)據(jù)上看就不存在合理性，但二手房20%的成交跌幅屬于正常范圍，對(duì)市場(chǎng)具有一定的參考價(jià)值。當(dāng)然，二手房市場(chǎng)一向被看作樓市的“晴雨表”。“對(duì)樓市成交量來說，房?jī)r(jià)上漲是一把雙刃劍。一方面，根據(jù)‘買漲不買跌的消費(fèi)心理，房?jī)r(jià)上漲可能造成恐慌性購房：但另一方面，如果房?jī)r(jià)太高，部分購房者將暫時(shí)放棄購房計(jì)劃，進(jìn)入觀望。”有業(yè)內(nèi)人士指出，近幾個(gè)月福州房?jī)r(jià)上漲速度加快，顯然對(duì)交易也產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

全國指數(shù)研究院昨日發(fā)布的百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，9月份福州一手房?jī)r(jià)格環(huán)比下滑0.53%，樣本均價(jià)達(dá)到15041元/平方米。不過，即便如此也難以逃避目前福州房?jī)r(jià)上漲迅速的事實(shí)。數(shù)據(jù)顯示，去年9月，福州一手房?jī)r(jià)格樣本均價(jià)為13081元/平方米，房?jī)r(jià)一年上漲1960元/平方米，漲幅達(dá)15%。

此外，多家中介負(fù)責(zé)人介紹，今年初以來，福州二手房?jī)r(jià)格也累計(jì)上漲了15%—20%。去年大儒世家的一套安置房二手房房源掛牌價(jià)60平方米60萬元左右，到了今年8月份已經(jīng)賣到了80多萬元。

或許正是上半年調(diào)控之下出現(xiàn)的反常的銷售火爆情況，將福州樓市潛藏的巨大剛需消耗殆盡，以致“金九銀十”的預(yù)期落空。從中國人均收入水平來說，根本沒有可能支撐房?jī)r(jià)上漲，面對(duì)福州市區(qū)的房?jī)r(jià)，除去剛需，恐怕也只有少數(shù)人能負(fù)擔(dān)得起。