養老地產：炒得熱做著冷？

張芬

隨著中國人口老齡化程度加深，機構養老市場缺口巨大，各路資本都想搶占先機，分得養老地產的一杯羹，但實際上想從中盈利并不容易。

去年上映的香港電影《桃姐》以生活中再平實不過的故事賺取了千萬人的眼淚。拋開諸多深層次的探究，簡單地說，電影講述的是一個無子女、無財富的草根人物晚年的境遇，發聵出一場關于“養老”的大共鳴。

演員秦海璐在北大百年講堂的首映式上說，“每個人身邊都有一個桃姐。”的確如此。近年來，隨著中國人口老齡化程度加深，養老問題已然成為當今普遍關注的社會問題，但同時也催生一系列圍繞“銀發人群”需求的新興產業和投資機遇，尤其是作為“排頭兵”的養老地產進入公眾視野，吸引不少資本大佬蜂擁而至。

“夕陽紅”蘊藏朝陽產業

據中國老齡工作委員會辦公室公布的信息顯示，到2013年底，總數將超過2億，到2015年，老年人口總數將達到2.21億，占總人口的16%，人口老齡化形勢嚴峻。

民政部社會福利和慈善事業促進司原司長王振耀在第三屆中國養老產業與養老地產高端論壇上表示，中國老齡人口中預計大約有6～8%的人要依靠養老機構，也就是說需要1200～1800萬張床位，而目前國內養老機構的床位總共不超過300萬張，機構養老服務的總體供求之間呈現出嚴重失衡的狀態。未來去哪里養老，這個市場的缺口是極其巨大的。

有媒體針對一線城市的養老院進行調查發現，不論是公立的還是民辦的，在北京、上海、廣州等地，有一定規模的養老院，即便是地處郊區，住十年的消費動輒數十萬元，但盡管如此，相對于逐年遞增的獨居老人數量來說，養老院仍然“一床難求”。

居住在福州的陳女士剛從事業單位退休，不愿意和子女生活，一直想找一家合適的養老院長住。她先后咨詢了十幾家養老機構，都因為價格普遍偏高而沒有打定主意。“人住養老院一般都要求先一次性交納入院費，靠近市區、條件較好的養老院人院費平均在6萬左右，如果是一問15平方米的單人房，之后每月的租金加其它雜項也需支付2000元以上，還不包括生病住院等開銷。”她告訴記者，福州的氣候環境適合養老，老年人口增多凸顯出福州養老機構的稀缺，養老成本自然居高不下。

與選擇租賃方式的陳女士不同，廈門85歲高齡的孫先生和老伴兩年前了解到產權式老年公寓這一新鮮事物。和傳統養老院不同，它能擁有房屋產權。孫先生認為，這是兩全其美的辦法，既不會給孩子造成負擔，又可以住在自己的房子里享受專業養老服務。“老年公寓的單個房間面積在30～40平方米，我們怕一間太小，就用賣掉原有房子的錢買了相連的兩間，合起來足夠住，當初買的時候每平方米均價是15000元，現在差不多漲到18000元了。”孫先生說。

摸著石頭過河

目前，在養老地產最活躍的先行者主要還是大型房企、保險公司和投資機構，然而國內的養老地產剛剛起步，可提供參考借鑒的成功項目幾乎為零，雖然歐美一些發達國家的養老地產已進入穩定發展階段，但其開發模式無法適用于中國具體情況，因此，這些企業對養老地產的試水皆在摸索中進行。

“大型房企或投資機構與國外投資集團合作是國內養老地產的開發模式之一，能夠確保項目資金穩定。”上海星堡首席市場官王雨珂表示，上海星堡是復星集團與美國峰堡投資集團在中國合資運營的首個綜合養老社區，經過3個月試運營之后，目前已有近60位老人支付了定金，20多位老人已人住。

有業內人士介紹，星堡項目門檻比較高，要求除了繳納一次性人住費外，每月自理費用基本在萬元以上，僅有一部分收入高的老年人才負擔得起。

另外，大型險企的介入為養老地產開發了一種創新的商業模式。泰康人壽董事長陳東升表示，將保險業和養老地產結合改變了中國人傳統的養老理念。保險公司有大量的長期資金，需要尋找有穩定回報的投資出路，養老社區屬于商業地產，但與寫字樓、零售等商業地產相比，不會隨著經濟周期而波動，因此投資養老社區非常符合保險資金投資對安全、有穩定的現金流，但不追求高回報的要求。

萬科集團副總裁在接受媒體采訪時表示，養老地產首先是保障老年人老有所居，這必然成為以住宅開發為主的地產商未來轉型的方向，但養老地產只是一個載體，其中很多內容還需要社會去填充，養老地產不等于養老解決方案。“萬科集團這幾年也一直在研究各種國際養老模式，發現養老地產相當復雜，開發的首個養老地產項目只是一個探索，還有配套服務、盈利模式等諸多問題亟待解決。”他說。

如何盈利？

根據中研普華研究機構的調查結果顯示，高端的機構養老還屬于培育階段，養老地產持有經營的收益不足10%，尚不足以償還貸款利息。養老地產的盈利問題成為投資者主要的關注點。

“險資企業做養老地產很容易被誤解成掛羊頭賣狗肉。”泰康之家投資有限公司首席執行官劉挺軍說，“保險公司的養老地產項目并沒有外界想象的那么高歌猛進，泰康堅持養老地產首先是服務業，其次才是房地產業。”

有業內人士分析，國外社保、保險和養老護理等模塊都是獨立運行，專業化程度很高，而國內這些方面都不成熟，泰康親自操刀投資、開發和運營，雖然運營效率低，投入成本高，但把前端保險提供的資金鏈和后端真正提供養老服務的實體結合起來，也正是為了盈利的考慮。

劉挺軍認為，如果扎扎實實地做下去，養老地產絕對能夠賺錢，整個市場最需要的是時間。如果用房地產的操作手法來套養老地產的盈利模式，永遠都不會想清楚養老地產真正的盈利來自服務附加值。

養老地產的資金投入大且回報慢，缺少追求穩定長期回報的基金支持，地產商很難獨立推動項目。與有外資背景的投資機構合作，投資養老地產更像是一件“照葫蘆畫瓢”的事情，但大多數的發達國家都擁有相對完善的社會醫療體系，而成熟的養老地產行業正是依托于這些完善的體系。因此，要想在中國養老地產行業中實現爆發式增長，對于外資機構來說仍然是一個不小的挑戰。

北京太陽城集團董事長朱鳳泊表示，國內養老行業的發展離不開政府政策上的支持，但養老政策的支持模式尚處于摸石頭過河的階段，動作幅度還比較小。

國外養老地產經典項目

美國太陽城

美國太陽城是世界知名的養老地產項目，該中心始建于1961年，坐落在佛羅里達西海岸，現有來自全美以及世界各地的1.6萬戶，并一直處于持續增長的態勢。

整個社區由獨立家庭別墅、連體別墅、庭院和出租的獨立居住公寓以及“自由廣潮”六大居住社區組成，并共同享用一個郵局、超市、醫療機構、銀行和教堂。無論哪種年齡段的老人，選擇哪種住宅，每人每年繳納一定費用，都會享受到積極活躍的老年生活方式。這里有個規定：居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住時間不能超過30天。

日本港北新城

基于傳統東方家庭觀念的延續，港北新城致力于開發家庭養老的功能，把老少戶住宅、老人專用住宅、養老公寓等鑲嵌在普通住宅中。

老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭，包括24小時的入住照顧服務、白天的日托服務和居家上門服務，類似于養老地產的“7-11”。

美國大學村

近年來，美國的養老地產開始走另類化趨勢，比如有人把養老社區搬進了大學。嬰兒潮出生的一代受教育水平普遍較高，針對這個特點，越來越多的高等院校參與養老，掀起一股“返回母校度晚年”的熱潮。

在賓夕法尼亞大學校園里就有一個名為“大學村”退休社區，招收本學校的校友，老人們住在自己的公寓里，和年輕時代的校友們一起生活，讓老人們覺得又回到了年輕時代。