房地產泡沫治理是當前調控的主要目標

楊繼瑞　何雄浪

房地產業是國民經濟的主導產業，房地產泡沫治理是當前調控的主要目標，需加快體制改革，從財政、稅收、住房保障、金融體制等各方面入手。

房地產業：國民經濟的主導產業

房地產業對于經濟發展具有高度的敏感性和超前性。房地產泡沫不利于我國經濟的健康發展，房地產市場的健康發展與房地產價格的不斷上漲沒有必然的關系。

在對經濟增長的追求過程中，房地產業常常被政府作為國民經濟的主導產業和支柱產業，對其大力支持，以帶動GDP增長。尤其是在地方政府層面上，除了追求地方經濟增長外，房地產業還具有增加地方財政收入、推進城市建設等積極作用。同時，由于地方政府所掌握的資源和政策工具的限制，相對于中央政府而言，地方政府就顯得更加偏好支持房地產業的發展，在土地、金融、輿論導向等方面都向房地產業傾斜，極力促使本地房地產市場繁榮。

房地產泡沫的治理：房地產市場的主要目標

實現房地產市場理性繁榮

在現代經濟中，房地產不再只是一種直接用于生產和消費的物質財富，而開始作為家庭財富和企業資產的重要組成部分。其虛擬資產的特性不斷增強，成為除金融資產以外的另一種重要虛擬資產。

房地產業對國民經濟的強勢帶動效應雖然可以拉動經濟增長，但也潛藏著隱患：在一定條件下，房地產易演變為與債券、股票類似的投機品，不僅引發房地產本身產業過熱，出現房地產投機泡沫，而且還能夠通過對后向關聯產業的需求拉動和前向關聯產業的供給推動，引發經濟過熱。更為嚴重的是，經過這種傳導機制的放大后，由房地產熱引發的經濟過熱由于巨大的經濟慣性，即使政府采取強有力的宏觀調控措施，也很難實現平穩的“軟著陸”，常常帶來經濟的長期緊縮或停滯。

如何實現房地產市場的理性繁榮，既促使房地產業健康發展，又防止產生嚴重的房地產投機泡沫，影響整個經濟的穩定運行與增長，是政府宏觀調控的主要任務之一。

中國經濟正行駛在發展的快車道上，是風險和機會都必然大于常規發展的經濟。房地產發展有可能帶來泡沫，也可能創造機會。然而，受惠于宏觀政策的房地產業擺脫資金危機之后，卻“恃寵而驕”，見好就漲，不是做實主業，加大供給，緩和供求，為行業健康持續發展從長計議，而是忙著圈地圈錢，謀求進一步玩轉資本市場，任由行業風險加快累積。有關地方政府部門只顧救眼前之急，客觀上起到了推波助瀾的作用，這樣的做法無異于飲鴆止渴，難免為下一次危機埋下更大的隱患。

應對市場進行有效調控

房地產業持續健康發展，離不開對房地產市場的有效調控，而房地產泡沫的治理則是房地產宏觀調控的主要目標。

2007年11月，我國考察了新加坡提供公共住屋的經驗和政策，有關領導人明確指出“老百姓總告訴我不要忘記房價”，認為“特別是近些年來房價上漲較快，人民有很大的意見”。2010年2月國家領導人與網民在線交流時，指出“應把這件事情管好，使房地產市場健康發展，使房價能夠保持在一個合理的價位”。2011年11月，國家領導人在俄羅斯圣彼得堡表示，“中國下調房價是國家堅定的政策，調節后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產業健康有序發展”。2012年更是五談房價，強調決不能讓房價反彈，認為政府有責任管好房地產市場。

未來1～3年是中國經濟重要的轉型期，經濟增速不再重復兩位數的增長。如何讓房價回歸理性、如何讓樓市發展成為支撐經濟持續增長的重要力量、如何加快保障房建設，構建“和諧樓市”，跨過房地產發展的這個險峻的門檻，使房地產成為推動經濟發展和改善民生的有機體，是我們必須面對的現實。

加快體制改革：財政、稅收、住房保障、金融制度多管齊下

第一，要改變價高者得地的不合理制度安排，改變地方政府的“土地財政”制度，力促土地杠桿在結構性調控房價中的特殊功能顯化。

第二，改變我國“輕保有、重流轉”的房地產稅收制度，加強保有環節的征稅，以物業稅為核心完善我國房地產稅收制度。

開征物業稅一般不易發生稅收轉嫁，而且可以直接增加房產所有者的持有成本，有效抑制住房的投資和投機需求，從而調節住房供求結構，降低住房空置率，更好滿足低收入居民的住房需求。

當前，隨著我國經濟體制改革的深入以及房地產市場的進一步發展，房地產稅制與整個房地產市場存在的矛盾將越來越突出。瘋漲的房價也將人們的消費結構推向“畸形”——當收入都用來買房子時，日常消費受到抑制，終端需求難以啟動。

由此，我國房地產稅收制度改革要以物業稅為核心，揚長避短，真正發揮房地產稅在組織財政收入、調節房地產收入、促使房地產資源合理配置方面的作用，通過稅收調整，積極引導和支持房地產企業調整產品結構，增加普通商品房供給，滿足合理的自住性需求。

第三，加強我國住房保障制度改革，穩步推進保障性安居工程建設，盡快形成有效供給，平抑房價。

居民住房困難的矛盾仍然相當尖銳。一個重要的原因就是我們過度強調市場化，忽視了住房保障體系的建立。住房保障作為一種社會公共福利政策，其制度的設立是要讓所有的國民，特別是社會弱勢群體能享受到改革開放所帶來的成果。

所以，住房保障制度的健全，不僅僅是一個經濟問題，更重要的是一個社會問題。

需切實解決好中低收入家庭的住房問題，積極引導和支持房地產企業調整產品結構，增加普通商品房供給，滿足合理的自住性需求；

第四，加強房地產金融制度改革，拓展我國的房地產業融資渠道，優化融資環境，改善居民住房條件。

一方面要加快金融產品開發，豐富金融市場服務功能。另一方面更要關注發達國家金融市場的發展趨勢，學習國際上先進的風險管理方法，根據實際情況及時調整監管和管理策略。

針對在房地產資金籌集、融通、借貸各環節的經營行為中出現的問題，要修改現行的法律法規，確定房地產信貸的法律地位。在嚴厲的房地產市場宏觀調控政策下，能否保證合理的房地產投資規模，不僅關系到未來樓市供求的平衡，也關系到國民經濟與相關產業的穩定；同時，房地產市場銷售量關系到房地產業對關聯產業的拉動和房地產業在經濟增長中的貢獻率。要嚴格實施差別化住房信貸政策，支持居民的合理購房需求，優先保證首次購房家庭的貸款需求。

（作者單位：西南財經大學、西南民族大學經濟學院）