房企轉(zhuǎn)型，各顯神通

樸長(zhǎng)春

自2010年國(guó)家啟動(dòng)新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來(lái)，房?jī)r(jià)由最初的高速躥升變成了停滯不漲，再由停滯不漲變成了略有松動(dòng)……雖然調(diào)控有一定的周期性特點(diǎn)，但可以肯定的是，以前的高增長(zhǎng)模式將一去不返，供需關(guān)系逐漸趨于平衡是必然，宏觀調(diào)控僅是在一定程度上使“樓市大變天”提前而已。當(dāng)下，“轉(zhuǎn)型”相信是大部分房企都會(huì)去認(rèn)真思考的問題。

前幾年的高速發(fā)展，為房企積累了大量的資源，無(wú)心戀戰(zhàn)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)身而去的小型企業(yè)不在少數(shù)，遍觀國(guó)內(nèi)大型企業(yè)，雖堅(jiān)守地產(chǎn)行業(yè)，但“轉(zhuǎn)型”不可謂不快。

招數(shù)一：用區(qū)域布局平衡風(fēng)險(xiǎn)——由城市包圍農(nóng)村

“東邊不亮，西邊亮”、“一二線城市不收，三四線城市收”，以多元化區(qū)域布局來(lái)平衡市場(chǎng)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是地產(chǎn)企業(yè)在很早就使用的風(fēng)險(xiǎn)平衡策略。

萬(wàn)科在2011年內(nèi)新獲取項(xiàng)目44個(gè)，其中二三線城市占比跨越了90%，11個(gè)新增項(xiàng)目中8個(gè)項(xiàng)目分別位于沈陽(yáng)、昆明、無(wú)錫、西安、福州、武漢和長(zhǎng)沙等二線城市；再則，觀察保利近5年的營(yíng)業(yè)結(jié)構(gòu)與盈利構(gòu)造，可以發(fā)現(xiàn)其向二三線城市傾斜跡象很顯明。2007年保利第一個(gè)二線城市項(xiàng)目—包頭保利花圃勝利開售并盈利。至2010年底，保利全年拿地總支出跨越300億元，此中二三線城市投入200億元，占比達(dá)三分之二。

雖然采取的具體布局策略不同，但大型房企的進(jìn)入，一方面給二三線城市帶來(lái)了更高品質(zhì)的產(chǎn)品，另一方面也提升了當(dāng)?shù)氐臉莾r(jià)，但一定程度上也反映了投資投機(jī)目標(biāo)從一線城市轉(zhuǎn)移到二三線城市。限購(gòu)從一線城市到二三線城市，說明了調(diào)控的縱深發(fā)展。如果說在一線城市周邊以及二三線城市新城區(qū)的開發(fā)模式在過去是成功的，在現(xiàn)在及未來(lái)如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展將是房企需要思考的問題。

對(duì)于持續(xù)堅(jiān)持“由城市包圍農(nóng)村”策略的房企，未來(lái)最大的挑戰(zhàn)應(yīng)該來(lái)自于“二三線城市地產(chǎn)市場(chǎng)的一線化”，尋覓新的規(guī)模與利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)將是難題；對(duì)于打算進(jìn)行嘗試的房企，如何有效把握“農(nóng)村”市場(chǎng)環(huán)境、規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，探索新的產(chǎn)品模式、尋覓人才等一系列日常管理問題將是不得不面對(duì)的巨大挑戰(zhàn)。

招數(shù)二：探索新的產(chǎn)品類型——“試水”養(yǎng)老地產(chǎn)

養(yǎng)老地產(chǎn)是在若干年前就被頻繁提起的話題，但在行業(yè)快速發(fā)展的時(shí)候，靜下心來(lái)仔細(xì)做養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)不多。目前人口老齡化問題又再一次浮出水面，作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“載體”的養(yǎng)老地產(chǎn)這一環(huán)節(jié)則成為了房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的新焦點(diǎn)。

目前國(guó)內(nèi)很多開發(fā)商在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，簡(jiǎn)單來(lái)講就是地產(chǎn)商在滿足居住的基本要求后進(jìn)一步從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)等等日常起居的多個(gè)方面提供一條龍式的服務(wù)，其意義在于力求使居民達(dá)到老有所依的目標(biāo)，以此來(lái)適應(yīng)老齡化這一社會(huì)問題。。早期的泰康置地到目前的眾多房企，均在這一領(lǐng)域進(jìn)行嘗試，

2012年2月，保利地產(chǎn)公布了下一個(gè)十年的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，其中將以北京作為試點(diǎn)區(qū)域，在養(yǎng)老地產(chǎn)等新地產(chǎn)業(yè)態(tài)形式方面實(shí)現(xiàn)突破。保利地產(chǎn)已針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)調(diào)整了公司架構(gòu)，成立了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司，并利用該平臺(tái)在北京落實(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目工作試點(diǎn)。據(jù)悉，保利在北京的首個(gè)試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目或?qū)⑦x擇北京的西山區(qū)域。同時(shí)，2011年5月份初，保利已明確了兩個(gè)項(xiàng)目將嘗試養(yǎng)老開發(fā)，一個(gè)是上海在建的“西塘安平老年健康生活小區(qū)”；另一個(gè)考慮在湖南長(zhǎng)沙新火車站旁。

養(yǎng)老地產(chǎn)目前處于機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的境地，現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)大部分省份還是空白。現(xiàn)階段我國(guó)在養(yǎng)老地產(chǎn)的理念和行動(dòng)方面均處在一個(gè)起步階段，產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式尚在摸索，合理借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)，聘請(qǐng)專業(yè)公司協(xié)助，似是較優(yōu)選擇。

招數(shù)三：探索產(chǎn)業(yè)組合——“金融+商業(yè)地產(chǎn)”的業(yè)務(wù)模式

當(dāng)房企蜂擁掘金各類商業(yè)地產(chǎn)之時(shí)，項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)所需的巨大資金鏈?zhǔn)归_發(fā)商們倍感壓力。保利、金地、陽(yáng)光新業(yè)、世茂股份等公司都在尋求新的融資方式，“商業(yè)地產(chǎn)+金融”的模式是房企普遍的發(fā)展方向，但不同類型企業(yè)運(yùn)作模式差異較大。大型央企、實(shí)力民企借集團(tuán)之力大搞房地產(chǎn)基金，一些中小公司參股銀行券商等金融股，對(duì)沖宏觀調(diào)控波動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前，中海、保利、金地、華潤(rùn)等大型房企，均選擇了設(shè)立房地產(chǎn)基金來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)金融的布局，而中小型公司多選擇地產(chǎn)+金融而大幅投資金融股權(quán)。

“金融+商業(yè)地產(chǎn)”的業(yè)務(wù)模式，主要是通過開發(fā)商自身成立或與機(jī)構(gòu)合作的方式來(lái)做房地產(chǎn)基金，房地產(chǎn)基金作為一種融資模式，可以為開發(fā)商帶來(lái)可控的融資渠道，推動(dòng)房企的轉(zhuǎn)型和擴(kuò)張，并保證了這些公司在初步完成商業(yè)地產(chǎn)布局的同時(shí)，也儲(chǔ)備了后續(xù)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)所需的資金。因此，該模式也可能成為未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)資金的核心來(lái)源之一。

招數(shù)四：取道外圍——搭建國(guó)際融資平臺(tái)

在國(guó)內(nèi)融資門檻提高、融資渠道受挫的情況下，多家國(guó)內(nèi)房企股相繼“借殼上市”。“招保萬(wàn)金”中已經(jīng)有三家針對(duì)收購(gòu)港股上市公司采取了行動(dòng)。萬(wàn)科入主南聯(lián)，招商借殼東力，金地嘗試至祥置業(yè)。

國(guó)內(nèi)房企爭(zhēng)相控股港地產(chǎn)股的背后，也側(cè)面折射內(nèi)地樓市調(diào)控近兩年以來(lái)開發(fā)商資金鏈日漸緊張的窘境。赴香港上市，獲得海外融資顯然是目的之一。然而，由于全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境形勢(shì)不佳，海外融資怕是難以緩解眼前困境。

招數(shù)五：產(chǎn)業(yè)鏈延伸——旅游度假領(lǐng)域拓展

2012年一季度，全國(guó)旅游地產(chǎn)投資持續(xù)井噴，進(jìn)入旅游地產(chǎn)的資金高達(dá)2600億元，上億元投資簽約項(xiàng)目就有近70個(gè)，預(yù)計(jì)全年投資額將超萬(wàn)億元，房企開始加速布局旅游度假地產(chǎn)。

龍湖進(jìn)入煙臺(tái)的首個(gè)項(xiàng)目葡醍海灣去年一經(jīng)面市就創(chuàng)造了當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)銷售第一。葡醍海灣整個(gè)景觀投入一個(gè)億，2011年首次開盤后簽約銷售額就已達(dá)到31億元，而去年煙臺(tái)新建商品房總成交金額不過120個(gè)億，一個(gè)項(xiàng)目占到全市四分之一的銷售額。

事實(shí)上，近兩年來(lái)房企“躍進(jìn)式”的旅游地產(chǎn)開發(fā)屢見不鮮。較早涉足旅游地產(chǎn)的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)目前已開發(fā)多個(gè)旅游度假項(xiàng)目，總規(guī)模已接近1700億元。萬(wàn)達(dá)未來(lái)將加大在文化和旅游領(lǐng)域的投資，以儲(chǔ)存未來(lái)十年的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，2020年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)收入比重將降到50%以下，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

旅游地產(chǎn)在今日受到熱捧，最重要的原因就是地價(jià)低，開發(fā)商們以較低廉的土地成本，以旅游度假的為開發(fā)目的，一次性圈下大面積土地，分批緩慢地進(jìn)行開發(fā)。定位旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的一大優(yōu)勢(shì)在于往往可以獲得當(dāng)?shù)卣闹С帧２贿^，旅游項(xiàng)目在前期階段會(huì)由于先期投資較大而使得開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)壓力都有所上升，而且真正“旅游”產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作也將考驗(yàn)開發(fā)商跨行業(yè)的運(yùn)作能力。

招數(shù)六：商業(yè)領(lǐng)域突圍——整合商業(yè)資源

《2011中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，排名前20名的開發(fā)商都選擇加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資比重。全球最大酒店業(yè)集團(tuán)之一的洲際集團(tuán)計(jì)劃在5年內(nèi)，將其設(shè)立于中國(guó)的酒店由170家增加至300家，這些項(xiàng)目的合作方包括了保利、萬(wàn)達(dá)等本土知名房企。

轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)房企中，最為引人注目、進(jìn)展最迅速的莫過于龍湖地產(chǎn)。曾經(jīng)以開發(fā)中高端住宅而著稱的龍湖地產(chǎn)，悄然之間已經(jīng)初步完成了商業(yè)地產(chǎn)品牌的打造，開始運(yùn)營(yíng)并已經(jīng)有所收益。目前，龍湖已初步形成了龍湖天街、龍湖星悅薈、龍湖MOCO等三大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線。

房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)過程中，企業(yè)的資金鏈、住宅項(xiàng)目規(guī)模以及經(jīng)營(yíng)策略都將影響房企轉(zhuǎn)型效果。對(duì)于目前商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重，商業(yè)人才資源緊俏的現(xiàn)實(shí)下，商業(yè)地產(chǎn)本身的時(shí)間換盈利的本質(zhì)下，企業(yè)核心在于解決長(zhǎng)期策略與短期現(xiàn)金回籠發(fā)展之間的矛盾。

以上只是房企轉(zhuǎn)型當(dāng)中出現(xiàn)的一些典型例子，房企的出路當(dāng)然不會(huì)只限于上述的若干種模式，而是可以根據(jù)自身情況發(fā)展和創(chuàng)新出更合適的模式，合理的轉(zhuǎn)型將給企業(yè)取得更加廣闊的發(fā)展空間，比如萬(wàn)達(dá)影院的國(guó)際化擴(kuò)張。

總而言之，轉(zhuǎn)型與否，最終還得根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況和發(fā)展需要決定。真正意義上的轉(zhuǎn)型是指企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上的轉(zhuǎn)變，詳盡的外部環(huán)境分析，合理的內(nèi)部資源評(píng)估，謀而后動(dòng)應(yīng)是基本前提。隨波逐流，前方不可能是坦途，而可能是懸崖。