房建工程造價的控制與管理

摘 要 房建項目其工程造價管理工作就是從項目前期工作抓起，在可行性研究、投資決策的基礎上，對建設準備、勘察設計、施工、竣工驗收、交付使用等全過程進行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督、控制和總體評價，以保證項目質(zhì)量、進度、投資目標的順利實現(xiàn)。

關鍵詞 房建工程 造價管理

建筑市場日益發(fā)展，對于房建工程來說，造價管理以及工程管理是保證實現(xiàn)經(jīng)濟效益的關鍵，現(xiàn)就房建項目開發(fā)成本的控制與管理談一些看法。就房建項目而言，其工程造價管理工作就是從項目前期工作抓起，在可行性研究、投資決策的基礎上，對建設準備、勘察設計、施工、竣工驗收、交付使用等全過程進行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督、控制和總體評價，以保證項目質(zhì)量、進度、投資目標的順利實現(xiàn)。筆者認為，房建項目工程造價控制與管理工作，重點主要應放在如下3個階段：

一、設計階段工程造價控制

1.通過招投標確定并優(yōu)化設計方案。（1）引入競爭機制，通過公開招投標的形式，優(yōu)選確定的設計單位，不僅能保證工程設計的先進性、合理性和準確性，而且能避免因設計質(zhì)量問題出現(xiàn)工程洽商。同時通過招投標還可以選擇到優(yōu)秀的設計方案，避免因工程設計落后，影響房屋銷售，造成投資損失。（2）積極實行限額設計。限額設計是工程建設過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。限額設計是按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，即按照批準的初步設計控制施工圖設計，同時各相關部門要在確保功能滿足的條件下，按照分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總的投資限額不被突破。投資分解和工程量控制是實行限額設計的有效途徑和主要方法。將上一階段設計審定的投資額和工程量分解到各相關部門，再分解到各單位工程和分部工程，層層分解實現(xiàn)對投資限額的控制與管理，實現(xiàn)對設計規(guī)模、設計標準、工程數(shù)量和預算指標等各方面的控制。作為設計單位，要強化經(jīng)濟意識，凡是能進行定量分析的設計內(nèi)容，均要通過計算確定。要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，確保工程的投資估算不被突破。

2.運用價值工程原理優(yōu)化設計方案。價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關系的，是力求以最低的成本投入實現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種管理方法，其主要特點是以使用者的功能需求為出發(fā)點，對所研究的對象進行功能分析，使設計工作做到功能與造價的統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。例如，利用深基礎增加地下室。地下儲藏室可以停放車輛和儲存雜物；小區(qū)可以不必建地上停車場，這樣既節(jié)約了用地，也美化了環(huán)境，雖然價值工程中的成本略有上升，卻能帶來功能的大幅提高。

3.加強圖紙會審工作。圖紙會審應對設計單位交來的設計圖紙進行各專業(yè)細致的審查，發(fā)現(xiàn)明顯錯誤和不合理因素，查漏補缺，使設計圖紙最大限度地滿足業(yè)主對該項目的要求，以定奪方案，確定工程量，為編制招標文件提供保證。加強圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，有利于控制工程造價。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，并可取得最好效果。

二、施工階段工程造價控制

該階段是工程造價形成的主要階段，它主要通過工程招投標及工程施工中的動態(tài)控制，確定工程項目的合同價及工程竣工時的結(jié)算價，是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。

1.把好投標人資格預審關。（1）應從投標人技術能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進行評估，目的是篩選出優(yōu)秀的投標人，以降低工程承包風險。（2）根據(jù)房地產(chǎn)項目多為住宅工程的特點，其工期短，工程總投資相對規(guī)模不大，應采取工程量清單、固定合同價格的方式，以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風險。對設計中含有新材料、新工藝、新技術的設計項目，無定額項目及單價、信息價可參照的，應重點說明，讓投標人明確在投標時以綜合價報價，以避免結(jié)算糾紛。（3）確定合理、科學的評標原則：對有標低的，可在評標前確定合理的中標降低率。在綜合考慮投標人響應質(zhì)量、工期等投標條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下，采取合理低價中標的原則，從中選擇技術能力強、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位。嚴格依照工程招投標有關文件簽訂工程承包合同。注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價，對工程造價、質(zhì)量、工期、風險因素承擔等重要條款，應以專用條款或補充合同的方式加以約束。

2.加強工程施工事中控制。嚴格控制施工中設計變更，經(jīng)論證確需設計變更的，應力求減少變更費用，可制訂設計變更的程序加以規(guī)范設計變更行為。加強現(xiàn)場簽證工作，施工中往往有各種不可預見的現(xiàn)場因素，導致標外工程量項目增加，如基礎土方量、井點降水等，現(xiàn)場工程師應在合理安排施工組織、加強技術措施的前提下，按實簽證、審核，以真實反映實際工程造價，嚴格按照合同進行工程款支付。

三、決算階段對工程造價的控制

竣工決算是反映建設工程實際造價和投資效果的文件。及時、準確地對竣工決算審核，對于總結(jié)分析建設過程的經(jīng)驗教訓，提高工程造價管理水平及積累技術經(jīng)濟資料都具有重要意義。

1.在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的計價規(guī)范為依據(jù)，按照施工合同和招標文件的規(guī)定，根據(jù)竣工圖、結(jié)合現(xiàn)場簽證和設計變更進行審核。工程審計人員不但要熟練掌握工程量的計算規(guī)則、定額子目的組成及包含的工作內(nèi)容、工程造價計算程序、費用定額包含內(nèi)容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價計算的準確性。

2.堅持深入現(xiàn)場，掌握工程動態(tài)，了解工程是否按圖紙和工程變更施工，是否有的項目沒有施工，是否有已經(jīng)去掉的部分沒有變更通知，是否有在變更的基礎上又變了。因此，在結(jié)算時不能只是對圖紙和工程變更的計算審核，要深入現(xiàn)場，細致認真地核對，確保工程結(jié)算的質(zhì)量，提高投資效益。應采取二審終審制，第一審為內(nèi)審，第二審為外審，嚴格控制每個環(huán)節(jié)，層層把關，使工程造價經(jīng)濟合理，符合現(xiàn)行的計價規(guī)范。

四、結(jié)束語

綜上所述，房建項目管理和造價控制應是有計劃、有目標的合同管理。通過采集積累信息、清單編制、風險管理、簽證管理等多方面管理手段相結(jié)合的系統(tǒng)管理，才能在決算階段對工程造價進行有效控制。在實際管理中，要避免單方面的管理、控制。與此同時，應加強前期計劃管理、目標定位、信息管理控制，才能有效地使項目始終處于受控狀態(tài)，提高投資效益。