從公共租賃住房建設資金來源看如何完善金融服務

公共租賃住房，是指限定建設標準和租金水平，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。加快發展公共租賃住房既是進一步完善城市住房保障體系、發展多層次住房租賃市場、多渠道解決城市中等偏下收入居民階段性住房困難、實現“住有所居”目標的有效手段，也是全面實施新型城鎮化戰略的重要舉措。根據國務院部署，十二五期間，我國將建設公共租賃住房超過1000萬套。目前，我國公共租賃住房的發展還處于起步階段。建設公共租賃住房，除了要發揮好政府的主導作用、調動社會資源參與投資和建設之外，對金融機構的配套金融服務也提出了新的更高的要求。如何通過創新和細化公共租賃住房配套金融服務，提高公共租賃住房建設和運行過程中的金融服務效率，使更多的中低收入家庭從中受益，在履行金融機構社會責任的同時，抓住大量公共租賃住房建設帶來的新發展機遇，是擺在金融機構面前的重要問題。

一、目前公共租賃住房建設的資金來源

2012年5月28日，國家住房和城鄉建設部公布了《公共租賃住房管理辦法》。辦法中規定：公共租賃住房通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會力量投資。

住房和城鄉建設部政策研究中心的調查結果顯示，全國公共租賃住房建設模式和融資模式呈現多樣化趨勢，資金來源主要包括政府財政資金、金融機構貸款、住房公積金支持保障性住房建設項目貸款，同時還有企業自有（自籌）資金、房地產投資基金等。

政府財政資金包括專門用于公共租賃住房建設的財政撥付專項資金、土地出讓金部分收益（或凈收益）、廉租住房建設資金中的結余部分等。這部分資金在建設中主要用于直接投資、資本金注入、投資補貼、貸款補貼等。

金融機構貸款是專門用于城市公共租賃住房建設的優惠長期貸款，是主要的資金來源渠道。運作方式是針對具體建設項目，依托相應的政府融資平臺，由政府指定的公司化運營的機構單獨申請，由地方財政提供貸款擔保。對于資金量相對較小的項目，由單個銀行提供支持；對于資金量較大的項目一般由國家政策銀行牽頭，多家銀行參與提供銀團貸款。這部分資金直接用于項目建設，也有的從地方融資平臺分出部分貸款額度用于項目建設。

住房公積金支持保障性住房建設項目是貸款銀行接受住房公積金管理中心委托，使用委托人提供的住房公積金資金，受托發放的用于支持當地保障性住房建設的貸款，歸屬于住房委托類貸款。目前，經國家住房和城鄉建設部批準的全國試點城市正在逐步增加，建設項目同步增加，此類貸款對各地項目建設的支持力度逐步加大。

企業自有（自籌）資金一般是承擔公共租賃住房建設的國有房地產開發企業的墊支資金。這部分資金用于項目準備和建設，在目前各地的實踐中，這部分資金一般最終由財政資金償還。

房地產投資基金一般是由多個投資人以股份公司的形式組建，組成單位主要為房地產開發企業，如全國工商聯發起的“建銀精瑞公共租賃住房建設投資基金”等。

二、目前公共租賃住房融資存在的主要問題

目前，大部分城市的公共租賃住房建設資金主要來源于政府財政資金和金融機構貸款，這兩類資金的供給相對不足導致了公共租賃住房建設資金的匱乏。

首先，政府財政資金來源不穩定。由于公共租賃住房不像廉租房一樣有明確的資金來源（土地出讓收入的10%、住房公積金增值收益），雖然明確可以使用廉租房建設剩余資金，但由于沒有政策保障，加上目前各地房地產市場不景氣、土地出讓收入下滑，導致地方財政很難有充裕的資金投入公共租賃住房建設。從全國情況來看，個別地方政府在中央財政增加投入不大的前提下，把責任推給地方國有企業，造成其負擔沉重，這種事權和財權不匹配的情況使得公共租賃住房建設難以持久。

其次，銀行貸款資金難以獲得。雖然金融機構有支持以其他房屋銷售收入為主要還款來源、混建的公租房建設項目和租賃期滿后公租房可以用于銷售的公租房建設項目的意愿，但由于公共租賃住房建設存在資金來源和資金使用期限不匹配的問題，其收益表現在長期，當期僅以租金或者資產折現的形式體現，而開發過程通常是一次性支出，加上目前公共租賃住房貸款審核基本沿用普通開發貸款的模式，缺乏更多的業務創新，導致在實際操作過程中獲得貸款較為困難。另外，在目前的金融監管政策下，政府融資平臺擔保的有效性不足，也是公租房建設項目難以順利獲取銀行貸款的重要原因。

第三，社會資金進入的積極性不高。一是公共租賃住房建設和運營過程中用于彌補運營企業的財務成本和合理利潤的財政補貼在《公共租賃住房管理辦法》中雖然提到，但缺乏明確的列支渠道，企業及時獲取補貼存在較大的不確定性。二是較長的開發周期與供應鏈條，制約了參與企業應對經濟周期和政策不確定性的靈活度。三是由于社會力量投資建設的公共租賃住房維修保養費用由所有權人及其委托的運營單位承擔，而實際租賃定價權歸屬政府，諸多因素影響了其他社會資金進入的積極性。

三、完善相應金融服務的思考

一是在公共租賃住房項目資金來源方面。在項目主要資金來源方面，針對公積金增值收益和部分土地出讓凈收益，可提供資金結算服務；積極提供國債結算、定期存款等存款類收益服務，大力投放住房公積金個人貸款和項目貸款，協助住房公積金管理中心增加公積金收益，為公共租賃住房建設提供更多的資金來源。在項目其他資金來源方面，為地方政府和有關企業提供代理債券發行籌集公共租賃住房專項建設資金等投資銀行服務，為投資參與公共租賃住房建設及運營的信托資金、公共租賃住房投資基金等機構提供托管服務，還可參與發起設立公共租賃住房基金等。

二是公共租賃住房項目建設方面。對于國家指定的公積金支持公共租賃住房建設項目，提供住房公積金支持保障性住房建設委托貸款服務，提供代收首付款和售房款、工程造價咨詢、保理保函、開發建設資金托管等資金管理等服務。對于以其他房屋銷售收入為主要還款來源、混建的公租房建設項目和租賃期滿后公租房可以用于銷售的公租房項目，在進入銷售時，提供個人住房貸款的服務。

三是在新產品開發和完善方面。第一， 積極營銷地方政府發行的公共租賃住房建設債券。根據公共租賃住房建設資金來源和資金使用期限不匹配的問題，研究債券融資或資產證券化的流程優化和具體實施方法，主動為地方政府融資平臺和券商牽線搭橋，評估地方政府的承債能力和財政還款能力，推出一攬子金融服務方案，認真做好債券資金監管銀行的相關工作。第二，研究出臺公共租賃住房中長期貸款辦法或實施細則。針對公共租賃住房普遍存在的抵押擔保難、抵押物變現難、項目收益低、還款來源不確定等問題，全面考慮產生收益前緩付利息，產生收益后遞延支付等相關內容，從貸款期限配比、資本金比例、還款計劃等多個角度提供綜合授信方案。在提供全面金融服務的同時，金融機構需要在風險控制方面，嚴格執行金融監管規定，審核項目自身的合法性及四證的齊全性，嚴格落實抵押擔保措施，加強貸款的封閉管理，包括銷售收入、租金收入的專戶管理，保證相關資金優先用于償還信貸資金。通過合規經營，確保建設資金貸款的安全。第三，充分利用金融機構信息技術優勢，協助政府建設公共租賃住房信息管理系統。將信息管理和資金管理結合起來，更好地為各級地方政府提供公共租賃住房的信息流和資金流，做好公共租賃住房管理的配套服務。

（責任編輯 耿 欣；校對 XS）