首次業主委員會成立存在的問題和對策

摘 要：首次業主大會由于缺乏有力的召集義務人、不健全的成立條件及業主不積極熱心參與等，大量無法成立。為此，文章認為應當明確政府在推動首次業主委員會成立中的制度供給與宣傳組織職責，也可嘗試引入中介組織和培育業主社群精神，促成首次業主委員會盡早建立，化解圍繞業主委員會成立的多重困境。

關鍵詞：業主委員會 召集義務人 中介組織

中圖分類號：F293.33

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2013）07-063-02

物業管理是伴隨著我國住房商品化過程中產生出來的一個新生事物，最早在深圳市試點并推廣到全國，得到了廣大業主的逐漸接納和認同。2003年9月1日《物業管理條例》正式實施，首次提出了“業主大會”這一概念，確立了物業管理公司專業化管理和業主自治管理兩大原則。2007年10月1日實施的《物權法》進一步明確了業主大會和業主委員會的職責和權利。但由于目前法律法規對業主委員會制度規定過于原則抽象，加上內外部利益的影響，使首次業主委員會在成立過程中面臨諸多待解決的問題。

一、首次業主委員會成立的困境

根據《物業管理條例》規定，同一住宅區域內的業主應當成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但實際情況是由誰召集業主大會、召集業主大會的程序規則等不明確，使得全國80%以上的新建已建小區業主委員會難以成立。

1.首次業主大會召集義務人難以確定。《物業管理條例》規定業主大會由全體業主在行政主管部門的指導下成立，依地方性法規規定，主要由政府、開發商、物業服務企業作為召集義務人。如由三者單獨作為召集義務人，存在很多困境。

（1）政府難以成為召集義務人。政府行使社會管理職責，召集業主大會，需要投入大量時間和精力，還需要開發商提供業主姓名、地址、聯系方式、物業建筑面積、物業出售及交付時間等信息，開發商漠視業主權益不提供業主信息，政府不積極主動地推動業主大會的成立和業主委員會的選舉。

（2）開發商不愿召集業主大會。房產開發商在建設房屋過程中，不可避免地存在一些住房質量問題，開發商盡量與單個業主交涉處理房產質量糾紛，使單個業主權益補償最小化，也有些開發商未能按售房承諾建造學校、道路交通等設施，造成業主生活不便，開發商極力推卸責任，不愿意建立業主委員會以免惹來麻煩。還有許多新建小區的前期物業服務企業是由房產開發商聘請的關聯企業，甚至是下屬企業，前期物業公司所管理的物業設施是優質資產，無資產折舊大量維修的負擔，房產開發商不希望成立業主委員會，一方面規避前期物業被解聘的風險，另一方面也可依托前期物業獲得更多經濟利益。及至數年后，房產商不承擔房屋質量責任，物業設施損壞需更多地維修更新，房產商置身事外不阻撓成立業主委員會和再聘物業服務企業了。

（3）物業服務企業拒絕成為召集義務人。物業公司相較于政府和房產開發商，在召集費用、場地、對小區和業主的了解方面有很大優勢，然而物業服務企業與業主之間是有償服務合同的關系，二者存在著利益此消彼長的矛盾，物業服務企業有收取物業費的權利，也有為廣大業主提供優質服務的義務，前期物業服務公司利用先占優勢，謀取利益最大化和提供服務低質化，為了自身利益阻撓成立業委會。及至前期物業被業主解聘，物業管理中的設施損毀折舊，維修成本大增，后聘物業公司也不愿召集成立業主委員會，避免自己承擔大量前期物業遺留下的物業設施折舊維修等責任。

2.首次業主大會召集條件困境。召開首次業主大會需要成熟的時機，選擇入住比例和時間是基本要件，然而《物業管理條例》沒有對此作出明確規定。目前地方性法規的規定主要針對在新建物業已交付使用且住戶入住30%至50%，而物業費用已交付一年至二年等幾個首次業主大會召集條件，如《重慶市物業管理條例》中規定：物業已出售的建筑面積達到50%以上或者物業自首次出售之日起滿2年的，或者1/10以上業主聯合，可在有關行政部門的指導下召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。然而許多地方性法規要么對條件考慮不全不能符合召集業主委員會現實，要么條件過于繁雜造成成立業主委員會的障礙，現實中執行情況并不好。

3.首次業主委員會委員選舉和任用存在的困境。依據《物業管理條例》業委會由業主大會選舉產生，業委會成員應當由業主擔任。而業主能否大量及時地參加業主大會，能否選舉出合格盡責的業主委員，是需要思考的問題。

（1）業主參與業主大會和選舉業委會委員的意愿不足，出席率不高。業主委員會制度是新時期出現的協調業主、業主委員會和物業服務企業之間關系的制度，是以集體的力量來維護全體業主的權益，監督物業服務企業管理好小區的自治組織。業主作為區分所有權物業的擁有者，個人財產利益最大化的追求易于使業主不愿對公共資源付出過多精力，隱瞞自己對物業服務的需求水平，不付成本或少付成本而享受更多公共服務和公共產品，甚至不惜以損害其他個體利益的手段滿足私欲。“凡是屬于最多數人的公共事物常常是最少受人照顧的事物。人們關懷著自己的所有，而忽視公共的事物；對于公共的一切，他至多只留心到其中對他人多少有些相關的事物。”業主常從已有的經驗出發，質疑業主委員會制度設計的合理性和合法性，懷疑業委會是否真心為業主服務，甚至認為委員是為私利而參與管理活動，業主缺乏參與業委會工作的積極性，在業主大會召開和業委會選舉時缺席率較高。

（2）業主對業委會委員工作可能出現低酬自愿服務與自利尋租的雙重矛盾的擔憂，對委員的推選造成消極影響。業委會作為自治性組織，需要設立常設性機構和一些固定人員，自然需要一定的經費。然而業委會制度上沒有就費用作出明確規定，這就造成業委會缺乏正常工作的經費和報酬來源，更不要說給予委員工作成果的激勵。業委會委員以良好道德素養和服務意識履行職責，自愿而不計報酬地為廣大業主服務，業主希望監督委員盡職盡責，業委會平常工作努力水平的無形性、非標準性和差異性，無法準確評價委員工作的努力程度，工作結果好無獎勵，工作結果差又無懲罰，致使缺乏獎罰約束的監督失靈。委員們有的不作為，也有的濫用職權，與物業服務公司相互利用尋租，力爭少交或不交物業費，甚至從小區公共物業出租使用中獲利，損害廣大業主的利益。這些因素使得業主難以推選合格的委員，一些業主也不愿成為業主服務的委員。

二、盡快組織成立首次業主委員會的對策

1.發揮政府在政策制定和制度供給中的核心作用。黨的十七大確立我國要加強居民民主自治制度建設，居民往往又兼有業主身份，政府可以在政府、居民委員會和業主三方互動中，確立完善的業主委員會制度，承擔制度供給者的維護者的職責。政府在制定業主委員會政策時應更多采用社會治理的方式，形成政府與居民委員會、業主委員會、業主多方互動，主要通過合作、協商、伙伴關系，制定和實施政策。政府以民主管理的理念協調首次業委會成立，依托公正的地位運用強制性權力追求業主的公共利益，它就不會把業主看作是對抗政府和物業服務企業的不穩定因素，處理好政府管理公權力與業主自治私權力的關系。

首次業主委員會難以成立，往往不是業主自治熱情不高、自治能力不強的問題，更多地是政府、開發商和物業服務企業不作為問題。政府既然制定了《物業管理條例》和《物權法》等十多部相關法規，就應該完善法律制度，改變法規原則性強、可操作性差的狀況，更進一步宣傳物業法規，教育業主行使自治權，承擔起依法指導業主自治的職責。政府在首次業主大會和業主委員會成立過程中，應當主動負責召集房產開發商、物業服務企業和業主代表，協商成立事宜，對不予配合的開發商、物業服務企業予以懲處。

2.成立聯系政府與業委會的中介組織。成立首次業主大會對于眾多業主是一個新事物，業主們無法在短期內擬就《業主公約》、《業主委員會章程》和條件，確定業主大會議程，政府指導成立業主委員會又面臨著大量現實困難，房產開發商和前期物業服務企業又與將成立的業委會利益相沖突，要真正發揮政府在業主委員會成立和管理中的作用，筆者認為可以設立業委會中介組織，使政府監管和引導的對象減少為一個中介組織，提高工作效率和傳達政府意志。政府制定業委會中介政策，甚至逐步立法授予中介組織業內管理權，控制和檢查他屬下的業委會成員，允許中介使用自己的資源與權利，在政府難以達到的地方進行管理，以作為政府管理社會的有益補充。

中介組織可以根據業委會法規制定一套業主大會相關的示范樣本，再由各小區業主大會根據不同情況，參照該示范樣本制定本小區業主大會規章。中介組織召集業主代表擬定業主委員會選舉辦法，對業委會委員候選人進行初步篩選，再交由業主大會最終選出適格的委員，幫助各小區組建起一支高素質、有權威、有信譽，能有效發揮作用并接受中介組織和業主監督的業主委員會隊伍。中介組織與業委會聯合可以形成強大的力量，以更強的優勢和經驗與政府、開發商、物業服務企業等強勢主體進行談判，破除三者的利益羈絆，以其專業知識為業委會提供咨詢服務，維護業主利益。中介組織幫助業主大會建立物業費等收支銀行賬戶，使業主大會財務收支與物業服務企業財務收支內在關聯起來，監督物業服務企業和業委會財務收支。

3.培育有助于業主委員會成立和工作的業主社群精神。業主大會和業委會的成立是為了集合全體業主的意志，維護業主群體的共同利益，業主自治在很大程度上是基于對其專有部分以外的共有部分的共有和共同管理，必須處理好專有利益和共有利益的關系。業委會委員經常存在的低酬自愿服務或自利尋租很大原因是維護專有利益的先決性，危害了業主共有利益，進而造成業主效仿，失去對業委會信任，破壞了業委會的穩定性和有效性。要改變業委會成立和工作中的難題，有必要培養業主成員在共有利益一致基礎上積極參與小區管理的社群精神，以強大的團體性和強烈的參與意識，避免業委會侵害全體業主自治權利。“一個社群對發展意義的共識是他們可能成功的關鍵因素。因為所有的制度都是基于共同理解的，是社會的產物。個體組成的社群如果不抱有某些共同的信仰、規范和概念，則是無法自主治理。”理想的業主社群應該是一個建立在業主友誼和利益認同基礎上的和諧社區，業主社群既具有參與公共生活、公共事務的意識、態度，同時也具有這方面的行動能力，能夠切實地在改善公共生活過程中提升社群的生活質量。培育社群精神可以消除個體財產利益最大化的傾向，抑制業主和業委會委員過度滿足自我私欲，增大公共利益空間，為公共資源付出較大精力，實現建立業委會捍衛業主共同利益的宗旨。

總之，業主委員會的成立是化解物業管理中出現的大量問題的基礎，必須業主積極參與業主委員會的成立，但也需要政府制定明確的法規政策和擔當起召集義務人職責，所以政府的簡政放權不應該過度推卸責任，而應推動業主自治社團的成立以加強社會治理，從而更好地達到“善治”的目標。

[基金項目：2012年度蘇州市哲學社會科學研究課題12-D-34《業主委員會的困境及對策研究》部分成果]

參考文獻：

1.亞里斯多德.吳壽彭譯.政治學[M].北京：商務印書館，1983

2.邁克爾·麥金尼斯.多中心治理與發展[M].上海：三聯書店，2000

（作者單位：蘇州市職業大學馬列與公共教學部 江蘇蘇州 215104）

（責編：賈偉）