我國商業銀行個人住房貸款風險分類研究

摘要：本文首先介紹了商業銀行個人住房貸款的含義，結合我國個人住房貸款的現實情況分析了個人住房貸款風險的成因。然后，結合其他學者的研究，對商業銀行個人住房貸款風險重新進行了分類。希望對個人住房貸款風險重新分類能給商業銀行在此項業務的風險規避上提供參考。

關鍵詞：商業銀行 個人住房貸款 風險分類

自從1978年改革開放30余年以來，中國國民經濟實現了飛速的發展，居民儲蓄存款總額已經超過了6萬億。與此同時，商業銀行的貸款業務蓬勃發展起來。而在商業銀行的各種貸款業務中，個人住房貸款的不良率是最低的。在過去的幾年里，各大行的個人住房貸款不良率都控制在1%以下。以個人名義貸款買房，并且實行月按揭的方式進行還貸，其風險還是相對較低的。但是，這并不表明個人住房貸款是沒有風險的。在個人住房貸款中，刨去個人信譽風險，往往還存在著人為的不可控制的風險因素。例如，整體宏觀經濟環境的變化、商品房價格的波動等等。國家自2010年1月起，出臺了一系列調控房地產市場的措施。限購政策在有效遏制房地產市場高漲的同時，也使得銀行個人住房貸款業務規模減小，風險增大[1]。因此，商業銀行加強個人住房貸款的風險管理和控制顯得尤為重要。

1 個人住房貸款的含義

個人住房貸款是指銀行向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時必須提供擔保。目前，個人住房貸款主要有委托貸款、自營貸款和組合貸款三種。

個人住房貸款屬于個人消費貸款，也屬于抵押貸款，一般來說它還是中長期貸款。作為一種超前消費概念下的貸款業務，個人住房貸款具有以下幾個特點。第一，貸款金額較小。與以企業單位為貸款對象的信貸業務相比，個人住房貸款的金額是比較少的。個人住房貸款一般來說不會超過1000萬元。第二，貸款潛在收益好。除了個人住房貸款的利息收益，貸款過程中派生的潛在業務能夠為銀行帶來一定的收益。第三，個人住房貸款還款較為穩定可靠。一般通過貸款來買房的人都具有穩定的收入，并且在購房的時候會提供相對可靠的擔保。因此，貸款對象還款是比較穩定可靠的。第四，個人住房貸款風險分散，風險管理繁雜。個人住房貸款的數量很多，并且貸款金額往往較少。這在一定程度上分散了銀行的風險。

2 個人住房貸款風險的成因及分類

2.1 個人住房貸款的成因

歸納個人住房貸款業務流程以及銀行整體的外部環境，本文發現造成風險的原因主要集中在兩個方面。第一，銀行和貸款人之間的信息不對稱。在辦理個人住房貸款的過程中，借款人可能對貸款業務并不熟悉，在沒有了解透徹的情況下以盲從的心態去辦理貸款。或者，借款人缺乏識別銀行業務水平高低的能力，在對銀行的過分信任而銀行自身的水平并不理想的情況下，勢必給借貸雙方帶來損失。銀行在辦理個人住房貸款時也缺少對借款人的了解，盲目地受理貸款，來者不拒。第二，宏觀環境的沖擊。例如法律法規的不健全，市場的波動性較大等等，這些因素都客觀地對個人住房貸款造成了沖擊，并且這些因素并不是銀行或者借款人能夠避免和規避的。

2.2 個人住房貸款風險的分類

關于個人住房貸款業務風險的分類各個學者都有自己的看法和分類標準。并且隨著時間的推移，經濟環境的變化、經濟制度的完善以及個人貸款業務的發展，個人住房貸款風險也會有相應的變化和增加。有的學者從風險來源的不同將個人住房貸款風險分為客觀風險和主觀風險。把市場帶來的風險和法律法規帶來的風險納入客觀風險。把借款人的信用風險和銀行自身的管理風險納入主觀風險[2]。本文認為對于個人住房貸款業務的風險界定要將借款人的風險和銀行自身管理操作的風險區分開來。這樣才能在分析風險類別時反映出銀行自身對于風險防范抵御能力的大小。因此，結合別的學者已有的研究，本文將個人住房貸款業務的風險分為政策性風險、市場風險、銀行操作風險和信譽風險。

2.2.1 政策性風險。本文提到的政策性風險包括法律風險和國家頒布的政策措施所帶來的風險。法律風險指的是銀行在操作個人住房貸款業務時由于忽略或者錯誤理解法律法規的含義而造成的風險。例如在簽訂貸款合同時，要對抵押物進行確定核實，如果銀行在確定抵押物時忽略相關的法律程序，借款人完全可以在違約時否定合同的合法性，造成了銀行巨大的損失。與此相似，國家頒布的政策措施也會在一定程度上對個人住房貸款造成沖擊。例如，2010年國家出臺的商品房限購令就是這樣一個典型。限購政策在有效遏制房地產市場高漲的同時，也使得銀行個人住房貸款業務規模減小，風險增大。

2.2.2 市場風險。根據巴塞爾新資本協議（Basel Ⅱ），市場風險（Market Risk）是指因為利率、匯率、金融資產價格的變動而導致價值未預料到的潛在損失的風險。而對于銀行向個人提供住房貸款來說，商品房的價格變動和貸款利率的浮動使得銀行會有一定程度的貸款風險。也就是說市場的宏觀環境一旦發生變化，銀行也會相應的受到它的沖擊，面臨風險。商品房的價格一旦上漲或者首付比率的提高（我國現在的首付比率約為30%），必然會影響到人們買房的熱情，隨之帶來的后果就是個人住房貸款業務數量的下降，對銀行的整體資金運營和既定的貸款戰略計劃必然會造成一定的影響。利率的變化使得商業銀行的實際收益和預期收益不盡相同。當利率上升而個人住房貸款采用的是固定利率計算的方式的話，個人住房貸款的實際利息就會比現有利率下銀行可獲得的利息要少，進而銀行的收益就會相對減少，這也是市場的變化對銀行個人住房貸款帶來風險的一種體現。

2.2.3 操作風險。銀行個人住房貸款的操作風險指的是銀行在辦理個人住房貸款業務時，由于人為失誤、系統的故障以及業務制度的不健全所帶來的風險。操作風險主要是銀行內部發生的風險，多數表現在銀行工作人員自身的業務水平和道德素質上。首先，銀行工作人員自身道德素質的低下。例如借助辦理個人住房貸款業務的便利，串通不法人士惡意騙取銀行的按揭資金，使銀行承擔不必要的風險損失。其次，銀行工作人員操作不規范也會給銀行帶來風險。例如，貸款前的審查不夠嚴格，對于貸款者不考慮其還貸能力，來者不拒。其后果就是貸款人違約，不能及時可靠的完成還貸任務，給銀行帶來了損失。

2.2.4 信譽風險。本文提到的信譽風險主要從兩個方面來描述。一是借款人的信用風險，再者是抵押物風險。借款人風險是指銀行不能收回或者不能按時收回發放出去的貸款造成損失的可能。借款人信用風險完全取決于借款人的信譽水平而與銀行自身沒有關系。對于借款人違約的行為可以分為兩種：第一，借款人客觀還貸能力下降，主要指借款人的健康、工作發生變故對其信用水平所帶來的客觀影響。第二，借款人惡意欺詐，主要是指借款人信用意識薄弱缺乏誠信，惡意拖欠貸款。抵押物風險是指由于銀行處置個人住房貸款抵押物而帶來的資金損失，包括抵押物價值風險和處理抵押物風險。隨著市場的變化，物價不斷變動，抵押物的價值必然也會發生變化。當借款人無法還貸時，并且抵押物的價值下降，這必然會給銀行帶來損失。其次，銀行在處理抵押物的過程也可能會蒙受一定的風險。例如處理抵押物的成本很高，對銀行的收益造成了影響，這也是銀行蒙受風險的一種表現。

3 結語

全面具體的對商業銀行個人住房貸款風險進行分類有助于商業銀行認清風險的來源，并通過銀行自身相應的調整來預防和規避個人住房貸款所帶來的風險。從銀行整體管理層面來說，通過對個人住房貸款風險的進一步分類可以有針對性地調整管理的結構和宏觀策略。從銀行業務具體操作層面來說，對個人住房貸款風險地進一步分類可以完善該項業務的流程和具體內容，避免風險的發生。

參考文獻：

[1]劉璐，顧偉先，陳虎群，程琳.限購政策下個人住房貸款的發展趨勢[J].企業文化，2012（6）：120-121.

[2]唐寧.個人住房貸款風險及防范研究[D].成都，西南財經大學， 2011.

[3]劉舒.政府調控房價政策下的銀行房地產信貸研究[J].價值工程，2012（02）.