精裝修交付住宅的精細化管理

在國外非常成熟的精裝修住宅模式，在國內雖然歷經坎坷但也逐漸被大多數小業主接受。相對于毛坯住宅，精裝修住宅省事、省力，有不可忽視的優點。但是，精裝修住宅也或多或少的帶來一定的質量上的困擾，本文著重于從精裝工程精細化管理的角度探討降低質量問題的發生率。

精裝修住宅的定義

《商品住宅裝修一次到位實施細則》指出“：裝修一次到位是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成，簡稱全裝修住宅。”，即通常所稱的精裝房。

設計階段的管理

1. 開發商應將樓盤策劃等文件翻譯成適合設計人員閱讀、理解的文字并全面詳盡告知設計單位，設計單位應把開發商的理念、市場與消費者的認識轉換在設計方案中。

2. 增加菜單選擇式的裝修方案，為購房者帶來更多的個性化選擇，在建筑細節中體現較強的人性化特點。

3. 圖紙的設計質量將直接決定今后施工項目管理的難度。因此，應把握好審圖環節及圖紙交底。設計單位可對圖紙進行深化設計，特別是工作面交叉部位的處理，此種做法更利于易管理與施工。

招標階段的管理

1. 選擇適合項目的施工單位及材料供應商是重中之重。招標階段往往花費較多精力，目前開發商普遍采用選擇與一些有實力的承包商、建材單位簽訂戰略合作關系的做法，通過合作來集中優勢，發揮1+1>2的效應，也是提升市場核心競爭力的有效方式。

2. 精裝修涉及到的材料繁多，同類別材料在市場上種類多、質量參差不齊。有經驗的開發商應在招標文件中應規定材料的具體品牌和規格型號，且應在招標過程中進行材料封樣。另外，建議櫥柜、衛浴、地板、衣柜等客戶較為敏感部位采用一些知名品牌，保證質量的同時，進一步注重品質的提升。

施工階段的管理

1. 前期準備

（1）土建與裝修界面移交：將交接面工程驗收標準體現在合同中，明確土建總包將毛坯房交付給裝修單位的交付驗收流程標準。在移交驗收過程中加強監控、明確質量責任標準、減少中間移交糾紛。避免原土建質量因素帶來的后續裝修問題無法追溯的問題，從而提升工程的整體品質。移交驗收完成后，須辦理移交簽字手續，裝修單位須承擔接收后相應的質量責任。（2）材料管理：材料進場時，施工方按照規范要求將材料的相關資料提交監理進行審核，監理人員依據樣品和有關技術指標對進場材料進行驗收。杜絕不合要求的材料入場。 對于進場材料按規定應進行抽樣復試的材料，嚴格按規定比例、抽樣方法進行抽樣送驗，試驗合格后方可用于工程。

2. 樣板房施工

（1）裝修工程大面積施工前應先做裝修樣板房，大面積施工時應貫徹樣板引路原則，裝修樣板房的作用如下：檢驗設計實際效果；發現設計不完善地方后可繼續深化；提前熟悉施工工序等。（2）樣板房施工完畢后應組織驗收，開發商應召集設計單位、裝修單位、監理單位參加驗收。將檢查驗收后的結果詳細記錄，對不完善的地方進行完善，并形成最終裝修設計（施工）方案，作為今后裝飾工程大面積施工的依據。

3. 驗收時應注意的細節

（1）執行工序交接驗收制度，每道工序完成后應實行“三檢”制度（自檢、互檢、專職），驗收合格后方可進入下道施工工序。（2）執行隱蔽工程驗收制度，隱蔽工程驗收是裝飾質量控制的關鍵過程，隱蔽工程未經驗收合格，嚴禁進行封閉施工。（3）執行“一房一驗收”標準，每個房間都應該有詳細的驗收記錄。

4. 成品保護

（1）據不完全統計，裝修工程質量問題絕大多數都是由成品保護不當造成的。成品保護的好壞是企業管理水平與文明施工的間接體現，施工過程中存在多單位、多工種及多工序交叉作業，成品物件極易受損且難以完全修復，形成永久的質量問題。（2）成品保護費用應在合同中單獨具體體現、成品保護的措施及方法應有具體要求。（3）成品材料運輸、搬運、堆放應按照成品保護要求執行。（4）設立成品保護專（兼）職人員，對成品保護進行巡視監督。

5. 室內空氣質量檢測

隨著時代的發展，人們對自身健康越來越關心，對室內環境造成的影響越來越關注，國內每年裝修的住宅成千上萬套，絕大多數住宅都有不同程度的空氣污染，目前空氣質量檢測的一般項目包括游離甲醛、苯、氨、TVOC（總揮發性有機化合物）、氡中等，尤其以甲醛超標最為嚴重。由于目前大多數家庭在裝修后是自己找機構檢測，因此選擇一家正規、可靠的空氣質量檢測機構至關重要。

售后保修服務

1. 精裝修住宅的售后服務應建立保障體系，開發商必須向小業主提交裝修質量保證書，其中應包含裝修明細表、裝修平面圖和主要材料及構件的生產廠家，并嚴格執行相應的保修期范圍內的責任與義務。

2. 目前的精裝住宅維修，絕大部分采用過于繁瑣的多級追責體系，維修周期較長，易引起小業主不滿。應制定一種全新的保修模式，在開發商、精裝施工單位、材料商之間實現一定程度的\"責任綁定\"，共同為精裝修住宅的質量負責。

結束語

在施工技術普遍相差不大的前提下，精裝修住宅如何提高精細化管理是提升精裝住宅品質的關鍵因素。據住宅產業化趨勢及國家相關政策支持，精裝修住宅交付是大勢所趨，只有提高精裝修住宅的精細化管理，才能在競爭中占據優勢地位。

（作者單位：廣西大學土木建筑工程學院）