淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制

摘 要 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和國(guó)家的宏觀(guān)調(diào)控政策的不斷頒布與實(shí)施，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)逐步邁向穩(wěn)定的發(fā)展階段。房地產(chǎn)企業(yè)就要在市場(chǎng)環(huán)境的改變下調(diào)整公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略以及管理方式，使企業(yè)的發(fā)展更能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。本文簡(jiǎn)要論述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)開(kāi)始到招投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收各個(gè)階段的造價(jià)控制。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 造價(jià)控制

在當(dāng)今這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。在相同的開(kāi)發(fā)環(huán)境中，除了開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路的適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品外，最重要的是價(jià)格，盡可能地減少工程成本，降低產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格，最大限度地提高企業(yè)的投資收益，有效地控制工程造價(jià)是關(guān)鍵。

一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

影響項(xiàng)目投資最大的階段，是設(shè)計(jì)階段。在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為75%～95%；因?yàn)槌醪皆O(shè)計(jì)階段建筑物的結(jié)構(gòu)形式、外觀(guān)設(shè)計(jì)、平面布置及裝修標(biāo)準(zhǔn)全部應(yīng)確定，這些在建筑工程中占工程總造價(jià)75%～95%。在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，只是對(duì)工程設(shè)計(jì)的合理性、可行性進(jìn)行確定，而這一部分對(duì)工程造價(jià)的影響只占工程總造價(jià)的35%～75%；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為5%～35%。很顯然，項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。而長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)普遍忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的造價(jià)控制，而往往把控制工程造價(jià)的主要精力放在施工階段，這樣做盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補(bǔ)牢”，事倍功半。要有效地控制工程造價(jià)，就要堅(jiān)決把重點(diǎn)轉(zhuǎn)到前期階段上來(lái)，當(dāng)前尤其是抓住設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。

設(shè)計(jì)階段是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的節(jié)約，設(shè)計(jì)確定了工程造價(jià)，預(yù)算、結(jié)算只能計(jì)量而并不能改變工程造價(jià)。因此，建設(shè)單位的工程造價(jià)控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是有效控制建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。一份好的設(shè)計(jì)方案，不僅要取得良好的社會(huì)效益，還應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)的合理性。長(zhǎng)期以來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍對(duì)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段重視不夠，很少過(guò)問(wèn)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性，搞前期的專(zhuān)門(mén)只管催圖不管設(shè)計(jì)方案需要花多少錢(qián)，而搞經(jīng)濟(jì)的只按設(shè)計(jì)圖紙來(lái)算賬，不懂施工，不管設(shè)計(jì)方案在經(jīng)濟(jì)上是否合理，經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計(jì)過(guò)于保守或?yàn)榱粟s進(jìn)度各專(zhuān)業(yè)不配套矛盾重重，圖紙不校對(duì)等現(xiàn)象，其結(jié)果帶到施工階段，施工現(xiàn)場(chǎng)的洽商、變更、返工現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。而開(kāi)發(fā)商往往把控制建安工程造價(jià)的主要精力放在了施工階段——審核施工圖預(yù)算，或在編制合理工程標(biāo)底和結(jié)算工程價(jià)款算細(xì)賬上。這樣做盡管也有效果，但畢竟是丟了西瓜撿芝麻。要有效地控制建安成本，就要把工作重點(diǎn)放在建設(shè)前期階段上來(lái)，尤其是要抓住設(shè)計(jì)這個(gè)階段。一般而言，對(duì)建安成本影響最大的設(shè)計(jì)階段是從下面五個(gè)方面控制的：

1.實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，開(kāi)發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)管理工作。通過(guò)設(shè)計(jì)招投標(biāo)來(lái)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)工程洽商。同時(shí)通過(guò)招投標(biāo)還可能選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，影響銷(xiāo)售，造成資金長(zhǎng)期得不到回收，經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法保證的事情發(fā)生。

2.實(shí)行限額設(shè)計(jì)。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期長(zhǎng)短，同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商要做到心中有數(shù)。而作為設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算，要用數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性。

3.開(kāi)展價(jià)值工程的應(yīng)用。

價(jià)值工程的主要思想是通過(guò)對(duì)選定研究對(duì)象的功能及費(fèi)用分析，提高對(duì)象的價(jià)值。這里的價(jià)值，指的是反映費(fèi)用支出與獲得之間的比例，用數(shù)學(xué)比例式表達(dá)如下：價(jià)值=功能/成本，即“V=F/C”。這條提示了“用最少的投資，爭(zhēng)取最大效益”的五條方法：（1）保持開(kāi)發(fā)項(xiàng)目功能不變，降低項(xiàng)目投資。（2）投資不變，提高項(xiàng)目功能。（3）投資雖有所增加，但功能提高幅度更大。（4）降低一些次要功能，使成本大幅降低。（5）運(yùn)用新科技，新技術(shù)，既提高功能，又降低項(xiàng)目投資。運(yùn)用價(jià)值工程原理，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)方案實(shí)行科學(xué)決策，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。

4.加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。

將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。我們?cè)谠O(shè)計(jì)出圖前，組織總工辦、工程部、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部，對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從各個(gè)不同角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作，以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤給施工帶來(lái)洽商，造成經(jīng)濟(jì)損失。

5.加強(qiáng)洽商管理，杜絕不合理的設(shè)計(jì)洽商。

對(duì)確實(shí)必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，我們采取的方法是，必須有企業(yè)分管領(lǐng)導(dǎo)簽字方可生效，同時(shí)分清洽商是哪方的責(zé)任，及時(shí)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰，做到心中有數(shù)。這樣可以大大減少由于設(shè)計(jì)人責(zé)任心不強(qiáng)所發(fā)生的洽商，給工程增加的成本。杜絕施工單位利用設(shè)計(jì)洽商增加工程造價(jià)。

二、招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制

工程項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行招投標(biāo)，其目的一是引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，二是降低工程成本。要慎重選擇施工單位，因?yàn)槭┕り?duì)伍的優(yōu)劣關(guān)系到建設(shè)單位工程造價(jià)控制的成敗。選擇施工隊(duì)伍主要考察施工企業(yè)的業(yè)績(jī)、資信情況和技術(shù)裝備等。應(yīng)優(yōu)先考慮近期建設(shè)業(yè)績(jī)與擬建工程相同的施工企業(yè)，而且特別要求創(chuàng)此建設(shè)業(yè)績(jī)的項(xiàng)目經(jīng)理來(lái)出任項(xiàng)目經(jīng)理。我們還要求施工隊(duì)伍的資信可靠。資金不足的企業(yè)可能將工程款進(jìn)行設(shè)備的投入；負(fù)債經(jīng)營(yíng)的企業(yè)可能將工程款充抵企業(yè)債務(wù)。這些都將造成工程款難以到位，制約工程進(jìn)展，影響投資效益。再者是要求施工企業(yè)具有足夠的技術(shù)實(shí)力，它不僅使施工企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，也使施工企業(yè)能有實(shí)力在工程造價(jià)上給建設(shè)單位合理的優(yōu)惠。

另外，工程招標(biāo)時(shí)，招標(biāo)書(shū)條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口。要編制好控制價(jià)，工程控制價(jià)要保證質(zhì)量，把控制價(jià)控制在合理造價(jià)的下限。中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象。我們對(duì)建設(shè)工程施工合同的訂立規(guī)定了審閱會(huì)簽制度。有關(guān)的責(zé)任人都要求熟悉建設(shè)工程施工合同條款，各盡其責(zé)。對(duì)直接影響工程造價(jià)的有關(guān)條款，如合同價(jià)款調(diào)整的條件和方式、三材市場(chǎng)價(jià)格的取定方法等，都有詳細(xì)的約定。對(duì)投標(biāo)包干的工程由承包方采購(gòu)的特殊貴重材料和設(shè)備、列出規(guī)格、品牌、廠(chǎng)家和品質(zhì)要求清單，還要明確政策性調(diào)整是否包含在包干范圍內(nèi)。

三、施工階段的工程造價(jià)控制

施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工訂貨。由開(kāi)發(fā)企業(yè)引起的變更主要是設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更。控制變更的關(guān)鍵在開(kāi)發(fā)商，應(yīng)建立變更簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門(mén)、有關(guān)人員的職責(zé)，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保變更簽證的客觀(guān)、準(zhǔn)確，我們首先強(qiáng)調(diào)辦理變更簽證的及時(shí)性。一道工序施工完，時(shí)間久了一些細(xì)節(jié)容易忘記，如果第二道工序又將其覆蓋，客觀(guān)的數(shù)據(jù)資料就難以甚至無(wú)法證實(shí)。其次，對(duì)簽證的描述要求客觀(guān)、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡(jiǎn)圖。施工圖以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證，必須寫(xiě)明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸等原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽證工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性，盡量減少簽證發(fā)生。

四、竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制

工程造價(jià)的合理確定是工程造價(jià)管理的重要環(huán)節(jié)，在確定工程造價(jià)時(shí)，堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，是否有增、減項(xiàng)工程。認(rèn)真核實(shí)每一項(xiàng)工程變更是否真實(shí)實(shí)施，該增的增，該減的減，實(shí)事求是。

為了合理確定工程造價(jià)，計(jì)價(jià)必須準(zhǔn)確。預(yù)算人員不但要熟練掌握工程量的計(jì)算規(guī)則，工程量清單的組成內(nèi)容和套用規(guī)定、工程造價(jià)計(jì)算程序，還要掌握三者的編制原理、內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價(jià)計(jì)算的準(zhǔn)確性。此外，預(yù)算人員要堅(jiān)持到現(xiàn)場(chǎng)了解情況，掌握工程動(dòng)態(tài)，進(jìn)行市場(chǎng)詢(xún)價(jià)，提高工程計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確性。

控制建安造價(jià)的最后一道關(guān)，是竣工結(jié)算。從多年工作的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在工程竣工結(jié)算中洽商漏洞很多，有的是有洽商沒(méi)有施工；有的是有施工卻沒(méi)有洽商；還有的是洽商工程量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際施工工程量，諸如此類(lèi)舉不勝舉。因此結(jié)算時(shí)，要有耐心、細(xì)致的工作方法，認(rèn)真核算工程量，不要怕麻煩，多下現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。同時(shí)，實(shí)行工程結(jié)算復(fù)審制度，確保結(jié)算質(zhì)量和我們的投資收益。

五、結(jié)束語(yǔ)

要提高工程項(xiàng)目效益，企業(yè)就必須在工程造價(jià)控制所涉及的重要環(huán)節(jié)上，高度重視人才使用，發(fā)揮主觀(guān)能動(dòng)性，強(qiáng)化激勵(lì)和約束機(jī)制，借鑒國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，從根本上解決合理確定和有效控制建安工程造價(jià)的問(wèn)題，推動(dòng)我國(guó)建筑市場(chǎng)的健康發(fā)展。