基于博弈論視角公共住房政策研究

沈昱池

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 財(cái)政與公共管理學(xué)院，安徽 蚌埠233000）

住宅是人類生存必須的基本要素，住宅權(quán)是基本人權(quán)，也是國(guó)家發(fā)展、社會(huì)文明的一項(xiàng)重要表現(xiàn)。《世界人權(quán)宣言》明確指出了住房是人類的一項(xiàng)基本權(quán)利，并在遇到自身無法解決的住房困難時(shí)，有權(quán)享受政府提供的保障。［1］隨著社會(huì)的發(fā)展與進(jìn)步，越來越多的人口從農(nóng)村搬到城市中居住，但日益高漲的房?jī)r(jià)與部分居民的收入不能同步增長(zhǎng)，使得很多居民的住宅權(quán)受到一定的影響，雖然政府一直在大力倡導(dǎo)公共住房的建設(shè)以保障居民充分享有住宅權(quán)，但現(xiàn)實(shí)格局中的各方博弈造成的影響使得公共住房建設(shè)成效低于預(yù)期。博弈論是研究具有競(jìng)爭(zhēng)或者斗爭(zhēng)性質(zhì)現(xiàn)象的理論和方法，在公開個(gè)體之間的預(yù)測(cè)行為和實(shí)際行為，充分考慮個(gè)體之間的相互作用，并研究?jī)?yōu)化策略。［2］（P115－121）由于公共住房涉及多方利益，各方都在權(quán)衡利弊，所以在公共住房政策下涉及到包含政府、開放商、居民的博弈。本文從博弈論視角對(duì)我國(guó)公共住房建設(shè)中的各方博弈行為進(jìn)行研究，并為政策的完善提出相關(guān)建議。

一、我國(guó)公共住房政策的現(xiàn)狀

我國(guó)的住房改革經(jīng)過了幾十年的探索，各項(xiàng)公共住房政策在不斷地發(fā)展與完善。目前的公共住房政策是涵蓋城鎮(zhèn)中低收入群體，有公共租賃房、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。

（一）經(jīng)濟(jì)適用房

國(guó)家相關(guān)部委規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房具備如下條件：在政府的政策優(yōu)惠下，對(duì)戶型、面積、價(jià)格有一定的要求，為城市中低收入居民解決住房問題，具有一定的保障性質(zhì)。但是經(jīng)濟(jì)適用房在出臺(tái)之后一直飽受爭(zhēng)議，出現(xiàn)了一系列與政策性目的背道而馳的現(xiàn)象。地方政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)積極性不高，房地產(chǎn)企業(yè)投資熱情不足。［3］從表1可知，從1998年至2011年間，經(jīng)濟(jì)適用房的投資比例呈逐年下降趨勢(shì)。

（二）廉租房

《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第五條規(guī)定：“城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障方式應(yīng)當(dāng)以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租、租金核減為輔。”我國(guó)的廉租房政策兼顧配租與貨幣補(bǔ)貼兩種形式。

在2007年年底，我國(guó)所有城市都已全面建立了廉租房制度，每年的投資規(guī)模都在擴(kuò)大，2009年投入了354億元用于廉租房建設(shè)，比2007年的規(guī)模擴(kuò)大了1.7倍。2011年，國(guó)家向204萬戶符合條件的家庭提供了社保住房，新增廉租房161萬套，增發(fā)補(bǔ)貼43萬戶。

表1 按用途分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）投資完成額（1998～2011年） 單位：億元、%

（三）公共租賃住房

公共租賃住房產(chǎn)生較晚，城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委于2010年6月聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保［2010］87號(hào)）中才首次明確提出發(fā)展公共租賃住房。公共租賃住房面向城市中的中等收入偏下的群體，并打破了戶籍限制，把畢業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員納入了范圍，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

二、對(duì)公共住房政策博弈建模及發(fā)現(xiàn)問題

（一）參與主體的四方博弈

1.中央政府與地方政府的博弈。在公共住房政策方面，中央政府與地方政府的目標(biāo)具有一定的差異，不同的目標(biāo)導(dǎo)致行為的博弈。一方面，對(duì)于中央政府來說，嚴(yán)格執(zhí)行公共住房政策可以贏得社會(huì)的穩(wěn)定和民眾的好評(píng)，但影響了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度；如果對(duì)公共住房政策放任，可以保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，但大量中低收入者無法支付住房的費(fèi)用，導(dǎo)致社會(huì)的不穩(wěn)定。另一方面，對(duì)于地方政府來說，嚴(yán)格執(zhí)行公共住房政策會(huì)帶來民眾的稱贊和中央政府的表揚(yáng)，但犧牲了一定的財(cái)政收入；放任地繼續(xù)開放，可以完成經(jīng)濟(jì)增速的目標(biāo)，但帶來被中央政府懲罰和被人民批評(píng)的風(fēng)險(xiǎn)。中央政府和地方政府博弈的利益矩陣如圖1所示

圖1

對(duì)于中央與地方政府的博弈行為分析：當(dāng)二者都嚴(yán)格執(zhí)行公共住房政策時(shí)，中央政府的綜合收益大于地方政府，為4大于2；當(dāng)中央政府嚴(yán)格執(zhí)行，地方政府繼續(xù)開發(fā)房產(chǎn)時(shí)，地方政府收益大于中央政府，為4大于2；當(dāng)中央政府放任和地方政府嚴(yán)格執(zhí)行政策發(fā)生時(shí)，地方政府損失最大化，為－2，中央政府坐享其成，為2；當(dāng)中央政府和地方政府同時(shí)不執(zhí)行公共住房政策時(shí)，二者收益都為0。本次博弈的最優(yōu)策略組合是：中央政府嚴(yán)格執(zhí)行政策，地方政府放任開發(fā)，二者的收益分別為2和4。

2.地方政府與開發(fā)企業(yè)之間的博弈。對(duì)于一般地方政府來說，關(guān)注點(diǎn)在于公共住房政策所帶來的利益偏好性是否大于所承擔(dān)的政治風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)?shù)胤秸畤?yán)格執(zhí)行公共住房政策時(shí)，會(huì)緩解當(dāng)?shù)氐淖》繅毫Γ珳p少了當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入，進(jìn)一步影響經(jīng)濟(jì)增速；當(dāng)?shù)胤秸湃伍_發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)時(shí)，地方政府可以收入更多的土地出納金和稅金，拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐腉DP，但會(huì)承擔(dān)一定的政治風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)矛盾。對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，嚴(yán)格執(zhí)行公共住房政策會(huì)降低利潤(rùn)；違規(guī)執(zhí)行公共住房政策時(shí)會(huì)帶來巨大的利潤(rùn)，但有被地方政府懲罰的風(fēng)險(xiǎn)。地方政府與開發(fā)企業(yè)之間博弈的利益矩陣如圖2所示：

圖2

對(duì)于當(dāng)?shù)卣烷_發(fā)商的博弈行為分析：當(dāng)?shù)胤秸烷_發(fā)商都按照政策嚴(yán)格執(zhí)行時(shí)，二者的利益都不會(huì)最大化，都為2；對(duì)于嚴(yán)格執(zhí)行的當(dāng)?shù)卣瓦`規(guī)執(zhí)行的開發(fā)企業(yè)組合，二者的利益在一定程度都會(huì)有損失，都為1；當(dāng)發(fā)生地方政府放任而開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行情況時(shí)，地方政府出現(xiàn)利益最大化，二者分別為4和2；當(dāng)?shù)胤秸烷_發(fā)企業(yè)都不執(zhí)行公共住房政策時(shí)，二者收益均等，都為3。收益為3是地方政府和開發(fā)企業(yè)博弈的最佳策略選擇。

3.中低收入的住房需求者與開發(fā)企業(yè)之間的博弈。購房者（承租者）在公共住房建成之后進(jìn)入住房市場(chǎng)，由于信息的不對(duì)稱，我國(guó)公共住房的銷售或者出租中存在很多問題，開發(fā)商和購房者（承租者）發(fā)生博弈行為。開發(fā)商可以選擇是否對(duì)購房者（承租者）的身份進(jìn)行監(jiān)督，如果監(jiān)督會(huì)付出一定的監(jiān)督成本，但得到中低收入者的贊賞，同時(shí)也損失一定的群體的客戶，存在利潤(rùn)損失；如果不監(jiān)督購房者（承租者）的資格，開發(fā)企業(yè)可以獲得高額的利潤(rùn)，但承擔(dān)被懲罰的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于符合條件的購房者（承租者）來說，可以選擇購買或者不購買（承租或不承租）公共住房來決定自己是否享受公共住房給予特定群體的福利。開發(fā)企業(yè)與中低收入購房者之間博弈的利益矩陣如圖3所示：

圖3

對(duì)于中低收入者與開發(fā)企業(yè)的博弈行為分析：當(dāng)企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行購買者（承租者）身份監(jiān)督，并且購買者（承租者）購買（承租）時(shí)，中低收入者利益最大化，享受了福利政策，收益為4，企業(yè)因?yàn)閷?shí)行身份資格監(jiān)督，損失了高收入消費(fèi)群體，收益為2；但在開發(fā)企業(yè)審查身份、中低收入者卻不購買時(shí)，企業(yè)沒有任何收益，卻付出一定的監(jiān)督成本，收益為－1，中低收入者收益為0；當(dāng)開發(fā)企業(yè)不執(zhí)行身份監(jiān)督時(shí)，高收入者進(jìn)入市場(chǎng)，此時(shí)企業(yè)利益最大化，為4，中低收入者的利益被高收入占掉部分，為2；當(dāng)開發(fā)企業(yè)不審核身份，中低收入者也不購買（不承租）公共住房時(shí)，企業(yè)的收益受損，為2，中低收入者收益為0。開發(fā)企業(yè)不監(jiān)督購房者（承租者）的身份、中低收入者忍受高收入者占有部分利益是最佳策略組合。

（二）現(xiàn)有公共住房政策的問題

1.執(zhí)行力的缺失。再完善的制度沒有良好的執(zhí)行力，也是一紙空文。在現(xiàn)有的公共住房環(huán)境下，各方主體的博弈讓公共住房政策應(yīng)有的效果打了折扣。在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)方面，地方政府的積極性一直不高，雖然中央政府三令五申要進(jìn)行問責(zé)，但在土地出讓金的客觀收入下，冒著風(fēng)險(xiǎn)的當(dāng)?shù)卣烷_發(fā)企業(yè)比比皆是，嚴(yán)重影響了政策的執(zhí)行。

2.法律體系的不完善。現(xiàn)有的公共住房政策的相關(guān)規(guī)定都僅局限于管理辦法或者規(guī)定，沒有上升到法的高度，效力達(dá)不到全國(guó)人大或人大常委會(huì)制定的法律效力，相對(duì)的監(jiān)督執(zhí)行也就不那么完善。對(duì)于政策的執(zhí)行與監(jiān)督都需要地方政府自覺實(shí)施，中央政府的績(jī)效考核也并沒有落到實(shí)處。對(duì)于執(zhí)行力考核的相關(guān)法律體系不完善也造成了部分地方政府鉆空子，對(duì)于公共住房政策不作為，國(guó)家對(duì)于政策的執(zhí)行的考核還處于文件層面，科學(xué)、合理、嚴(yán)密的考核指標(biāo)還沒有出臺(tái)。因此，呼吁《住房保障法》盡快出臺(tái)。

3.復(fù)雜的住房保障模式。我國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房面對(duì)不同的群體，看似很合理，但在實(shí)際執(zhí)行中卻有很大的難度，相關(guān)部門要付出的執(zhí)行成本也很高。另一方面，不同的保障模式對(duì)應(yīng)的群體還是有一定的戶籍制度限制，說明這并不是一個(gè)長(zhǎng)久并合理的住房保障模式。

三、對(duì)公共住房政策的若干建議

通過對(duì)公共住房相關(guān)四方的互相博弈的結(jié)果以及我國(guó)公共住房政策中存在的相關(guān)問題的分析，可以從創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)環(huán)境和完善社會(huì)環(huán)境兩方面進(jìn)行政策建議。

（一）創(chuàng)造政策執(zhí)行的經(jīng)濟(jì)環(huán)境

根據(jù)我國(guó)公共住房市場(chǎng)四方主體的博弈，我國(guó)公共住房政策的科學(xué)制定和執(zhí)行必須在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下進(jìn)行。

1.完善稅費(fèi)政策。公共住房目前的剛性需求是很大的，因?yàn)檎袚?dān)相應(yīng)的費(fèi)用，所以供求不平衡，在制定科學(xué)合理的公共住房政策的同時(shí)，還需要完善稅費(fèi)政策。眾所周知，社會(huì)上相當(dāng)數(shù)量的存量房集中在少數(shù)人手里，由于相對(duì)低的保有成本，使得大量空置的住房并沒有流向租房或者售房市場(chǎng)，所以更多的中低收入居民寄托于公共住房。

我國(guó)應(yīng)盡快對(duì)存量房開征物業(yè)稅和特定稅率的營(yíng)業(yè)稅，使得擁有多套住房的投機(jī)者必須付出較高的保有成本，促使大量空置住房流向市場(chǎng)，充實(shí)住房中介市場(chǎng)的房量，相對(duì)緩解公共住房供不應(yīng)求的緊張壓力。

2.發(fā)展房產(chǎn)中介市場(chǎng)。一個(gè)健全的住房市場(chǎng)需要有一個(gè)強(qiáng)大的房產(chǎn)中介市場(chǎng)。社會(huì)的中低收入者的住房不能僅僅依靠公共政策的救濟(jì)來實(shí)施，還需要有一個(gè)完善的中介市場(chǎng)，積極地挖掘市場(chǎng)中的存量房，使得投機(jī)者把相當(dāng)?shù)目罩米》客葡蚴袌?chǎng)，改買賣方式為租賃方式進(jìn)行營(yíng)利。發(fā)達(dá)的房屋中介市場(chǎng)對(duì)于市場(chǎng)房產(chǎn)資源利用率的提高具有一定的推動(dòng)作用。

（二）完善政策實(shí)施的社會(huì)環(huán)境

1.強(qiáng)化我國(guó)的政府職能。在現(xiàn)有的公共住房政策下出現(xiàn)的種種問題，公共住房政策的預(yù)期效果并沒有實(shí)現(xiàn)，政府還是需要采取相應(yīng)的措施來強(qiáng)化政府職能，保證政策的充分貫徹執(zhí)行。（1）立法保障。社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迅猛，依法治國(guó)也一直是我國(guó)一直強(qiáng)調(diào)的政策主張，但在國(guó)家范圍內(nèi)更多的政策都是根據(jù)情況的發(fā)展臨時(shí)而定的，各種規(guī)定、補(bǔ)充建議和說明漫天飛，并沒有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的、合理的住房保障方面的法律法規(guī)出臺(tái)。公共住房的政策制定和執(zhí)行還需要一部完整的《住房保障法》來保障，并以此為母法，制定相關(guān)的配套法規(guī)，使得公共住房的相關(guān)政策和行為有法可依、依法執(zhí)行。（2）強(qiáng)化政府職責(zé)。一切為了群眾是我國(guó)政府的一貫方針，公共住房涉及到中低收入群眾的切身利益，關(guān)乎國(guó)家社會(huì)穩(wěn)定，與中華民族的發(fā)展息息相關(guān)，政府應(yīng)該把公共住房的相關(guān)措施嚴(yán)格執(zhí)行，貫徹“以人為本”的執(zhí)政理念。

2.建立現(xiàn)代化的個(gè)人信息網(wǎng)。在公共住房政策的實(shí)施過程中，對(duì)于申請(qǐng)公共住房的購買者或者承租者的身份審核是一件復(fù)雜的工作，沒有一個(gè)完整的信息網(wǎng)絡(luò)包含申請(qǐng)者的各項(xiàng)信息，很多申請(qǐng)材料是片面甚至是不實(shí)的，這在一定情況下?lián)p害了符合公共住房申請(qǐng)條件的中低收入者的利益。因此，以身份證和社保信息為基礎(chǔ)，建立起包含公民納稅材料、銀行支出信息、資本投資信息的完整的個(gè)人信息，對(duì)于公共住房身份的審核有重要作用，也能降低行政成本。

3.轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的住房消費(fèi)觀念。“有房才有家”“安居樂業(yè)”是傳統(tǒng)的國(guó)人理念，認(rèn)為在有自己的住房基礎(chǔ)上才能過上正常的家庭生活，但是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房?jī)r(jià)攀升使得部分中低收入者承受不起購置一套住房的費(fèi)用。因此，轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)理念，通過廉租房、公共租賃房的承租也是很好的“安居樂業(yè)”的選擇。特別對(duì)于貸款買房族來說，實(shí)現(xiàn)自有產(chǎn)權(quán)住房的愿望可以理解，但也應(yīng)考慮自身經(jīng)濟(jì)承受力，選擇最適合的居住方式。

［1］成思危.中國(guó)住房制度改革與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展［J］.中國(guó)黨政干部論壇，2010，（3）.

［2］張維迎.博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué)［M］.上海：上海人民出版社，2004.

［3］陶學(xué)良，劉洪玉.城市公共住房政策的起因與歸結(jié)［J］.財(cái)政研究，2009，（9）.

［4］中華人民共和國(guó)統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站［EB/OL］.http：//www.stats.gov.cn.