反省房地產(chǎn)十年
2013-05-30 10:48:04邢少文
南風(fēng)窗 2013年9期
邢少文
所謂最好的時(shí)代與最壞的時(shí)代的共存，是針對(duì)不同群體而言的，但一個(gè)良性的社會(huì)，不應(yīng)該是他人即地獄的社會(huì)。
一部分人的狂歡，是另一部分人的沮喪，過(guò)去10年的中國(guó)房地產(chǎn)，尖銳地呈現(xiàn)著社會(huì)分配兩極分化的狀況，這與中國(guó)改革所形成的整體局面基本相吻。
在不同的視角里，既得利益者埋怨房地產(chǎn)基本上服從于經(jīng)濟(jì)大局，像“夜壺”，利益受損者則抨擊房地產(chǎn)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)，像“黑社會(huì)”。爭(zhēng)論不休的是政府與市場(chǎng)孰對(duì)孰錯(cuò)。
但梳理10年，結(jié)論大概應(yīng)該基本明了，完全寄望于政府與期盼一個(gè)完美市場(chǎng)，都是一種盲從。這或許也是中國(guó)市場(chǎng)化改革過(guò)程中所面臨的檢討。
供 給
從“福利分房”到“住房貨幣化”，是中國(guó)房地產(chǎn)制度上的重大變革。
1998年后，城填化所形成的人口聚集效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，巨大的需求向市場(chǎng)釋放，注定了中國(guó)商品房的價(jià)格將進(jìn)入一個(gè)不斷上揚(yáng)的時(shí)代。
不管是由政府和單位供給，還是由市場(chǎng)來(lái)供應(yīng)，短期內(nèi)的絕對(duì)短缺都是必然存在的，這是一個(gè)前提。但之所以1998～2002年房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)后來(lái)那樣快速的飛漲，與保障性住房的部分供應(yīng)，人均可支配收入上的限制，土地供應(yīng)上的充裕，以及金融杠桿化程度都有關(guān)。
由于政策上的不連貫和不堅(jiān)定，時(shí)松時(shí)緊反而將調(diào)控變成了一場(chǎng)博弈游戲，精明人一旦掌握了游戲規(guī)則，政策便可成為生財(cái)?shù)墓ぞ摺?/blockquote>但實(shí)際上，到了2002年，房地產(chǎn)的投資熱潮已形成，金融高杠桿化所造成的銀行風(fēng)險(xiǎn)已受到關(guān)注，2003年，央行出臺(tái)“121號(hào)文件”，嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸，一時(shí)風(fēng)聲鶴唳，地產(chǎn)商集體喊痛。
情況在幾個(gè)月后即發(fā)生了重大變化，新一屆政府的新政施行，國(guó)務(wù)院發(fā)布“18號(hào)文”，將房地產(chǎn)行業(yè)定位為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，開(kāi)發(fā)商迅速?gòu)闹搬槍?duì)取消購(gòu)房?jī)?yōu)惠利率的“121號(hào)文件”幾乎致命的打擊中恢復(fù)元?dú)狻?/p>
自此，地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始了它的黃金10年，各方開(kāi)動(dòng)土地和貨幣的機(jī)器，大肆生財(cái)。
中國(guó)當(dāng)時(shí)業(yè)已形成的發(fā)展不平衡格局注定供給與需求上的必然矛盾，但從心理狀態(tài)上的變化來(lái)說(shuō)，自然存在的短缺與對(duì)短缺的恐慌并非一回事，也因此，房?jī)r(jià)與購(gòu)買需求有關(guān)，但更與購(gòu)買的預(yù)期有關(guān)。“制造短缺的恐慌”，成了后來(lái)10年中從政府到開(kāi)發(fā)商的發(fā)展策略。
土地和資金作為基本的生產(chǎn)要素，決定了生產(chǎn)的效率和資源的分配。2004年，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)令停止土地“協(xié)議出讓”模式，改為“招拍掛”，時(shí)稱“8·31大限”。這首先引發(fā)的是開(kāi)發(fā)商的恐慌，扼住土地，也就扼住了供應(yīng)：在18億畝耕地紅線的前提下，城市不可能無(wú)限制地?cái)U(kuò)張，土地資源只會(huì)越用越少。
“招拍掛”的出臺(tái)，一方面從理論上減少了協(xié)議出讓土地的腐敗，一方面也形成了“占地為王”的時(shí)代，地方政府紛紛儲(chǔ)備土地生財(cái)，房地產(chǎn)企業(yè)則紛紛“囤地”自重。
減少土地供應(yīng)必然帶來(lái)價(jià)格的上漲，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)土資源部門的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年全國(guó)地價(jià)和商品房?jī)r(jià)格雙雙走高，土地購(gòu)置費(fèi)同比增長(zhǎng)了19.9%，商品房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)了15.2%。
國(guó)土資源部數(shù)據(jù)顯示，這10年間，地方政府的每年土地供應(yīng)計(jì)劃的完成率都有相當(dāng)缺口，而中央政府的調(diào)控政策幾乎每次都指向加大土地供應(yīng)，打擊開(kāi)發(fā)商囤地、囤房。
制造短缺帶來(lái)的是購(gòu)買預(yù)期的恐慌，人人唯恐越來(lái)越買不起，買不到，投資者也利用這種心理，共同制造恐慌，坐地生財(cái)。
10年來(lái)的宏調(diào)都沒(méi)有從根本上改變這種格局，土地壟斷供應(yīng)為地方政府帶來(lái)了巨量的收入，為1994年分稅制改革后的地方政府提供了充足的政府性基金，共同創(chuàng)造“GDP主義”。
而1998年房改后確定的保障房建設(shè)要求漸漸被忽略，2003年停頓，直到2008年才正式重啟，2010年才開(kāi)始大規(guī)模建設(shè)，地方政府須將土地出讓金收益的10%投入保障房建設(shè)的規(guī)定，被虛置了。這造成了低收入人群住房供給的缺口。
需 求
事實(shí)證明，當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)處于絕對(duì)短缺狀態(tài)，如果按照完全市場(chǎng)化的分配，在短時(shí)期內(nèi)，資源分配將會(huì)向少數(shù)人傾斜，多數(shù)人則被拋在市場(chǎng)之外。這不是理想中的市場(chǎng)規(guī)律，而是現(xiàn)實(shí)的社會(huì)分配問(wèn)題。“價(jià)高者得”符合市場(chǎng)的邏輯，但卻不符合社會(huì)公平的邏輯。
在中國(guó)，財(cái)富分配的不合理在房地產(chǎn)領(lǐng)域的具體表現(xiàn)就是房子成為一種投資品，從住房市場(chǎng)化改革后的居住需求向投資需求轉(zhuǎn)變，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)快速進(jìn)行泡沫化累積。
“炒房團(tuán)”的出現(xiàn)是最明顯的特征，10年間，包括來(lái)自溫州的炒房團(tuán)南征北戰(zhàn)。北到鄂爾多斯，南到海南島，攜帶巨額資金的投資客如蝗蟲(chóng)般席卷中國(guó)大地，加劇短缺，制造“黑燈”現(xiàn)象。更多來(lái)路不明的富人則在左右著需求上的“旺盛”，“房叔”、“房嬸”與“房奴”形成了鮮明的對(duì)照。
限量增加的供應(yīng)被旺盛的投資需求所消化，形成了房地產(chǎn)的虛假繁榮，是為“囤地”之外的“囤房”。投資需求擠壓了居住需求，形成了進(jìn)一步的貧富差距。
從2005年開(kāi)始，中央政府的每一輪調(diào)控，都做出限制投資需求的舉措，如限制90平方米以上住房建設(shè)數(shù)量，提高二套房貸首付比，取消二套房貸貸款利率，提高房產(chǎn)交易所得稅等等，都意在提高炒房者的購(gòu)房成本。
但這種調(diào)控舉措?yún)s被既得利益者偷換成了“限制剛性需求”的概念，把“誤傷”當(dāng)成了“硬傷”。在自由市場(chǎng)的邏輯下，被解讀為“限制購(gòu)房的自由”，將一小部分人的自由置換了大多數(shù)人的自由，對(duì)政策進(jìn)行影響和游說(shuō)。
2010年下半年以前，限制投資需求主要通過(guò)金融工具和稅收工具來(lái)完成，但由于政策上的不連貫和不堅(jiān)定，時(shí)松時(shí)緊反而將調(diào)控變成了一場(chǎng)博弈游戲，精明人一旦掌握了游戲規(guī)則，政策便可成為生財(cái)?shù)墓ぞ摺Ｈ缤瑥椈梢粯樱粔阂环牛煺沟目臻g立刻加大，房?jī)r(jià)每次一調(diào)控一結(jié)束即反彈，這已經(jīng)不是一種怪狀，而是一種規(guī)律。
比如2007年，人行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)通知，提高二套房首付款和貸款利率，房市即現(xiàn)低迷，開(kāi)發(fā)商煎熬，炒房團(tuán)恐慌，但僅僅在一年之后，宏調(diào)基調(diào)大變，再次放寬首付和貸款利率，延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)稅征稅時(shí)間，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資，房?jī)r(jià)飛速反彈。
直到2010年下半年，中央政府祭出強(qiáng)硬的“限購(gòu)、限貸”政策之前，8年間，對(duì)于投資投機(jī)者而言，政策的成本幾乎可以忽略不計(jì)，針對(duì)交易環(huán)節(jié)的稅收基本被轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。
貨 幣
資金是決定著經(jīng)濟(jì)資源分配的另一重大要素，過(guò)去10年，也是房地產(chǎn)的金融屬性過(guò)度發(fā)揮，金融杠桿被過(guò)度使用的10年。
一個(gè)供不應(yīng)求，穩(wěn)賺不賠的行當(dāng)，自然吸引大量的資金投入，而按照一個(gè)市場(chǎng)的健康發(fā)展，在一定的時(shí)期內(nèi)，供需相對(duì)匹配，逐步釋放，價(jià)格穩(wěn)定上漲，但一旦大量的資金擁入，不但推高成本，也將價(jià)格炒高，形成資產(chǎn)泡沫。
過(guò)去的10年，銀行貸款、民間借貸，實(shí)業(yè)資本以及民間儲(chǔ)蓄的很大一部分，就流向了穩(wěn)賺不賠的房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)的貸款是中國(guó)銀行業(yè)的優(yōu)質(zhì)貸款，投資房產(chǎn)能夠獲得最穩(wěn)定的投資增值，食利階層正是這么形成的。
開(kāi)發(fā)商利用很少的資金，就能撬動(dòng)開(kāi)發(fā)貸款，炒房者利用很少的首付，就能夠完成房產(chǎn)投資，地方政府利用土地儲(chǔ)備，撬動(dòng)平臺(tái)貸款，上市公司利用股市里套來(lái)的錢，就可以坐收非主業(yè)營(yíng)利，金融高杠桿的運(yùn)作導(dǎo)致不斷的泡沫累積。
2008年，金融危機(jī)到來(lái)，2009年，貨幣開(kāi)閘，房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，一時(shí)間市場(chǎng)扭轉(zhuǎn)，低廉的資金成本使得開(kāi)發(fā)和投資兩旺，而泛濫的貨幣造成了通貨膨脹，成本上漲，推動(dòng)了價(jià)格上升，普通老百姓的鈔票卻越來(lái)越發(fā)毛，收入上漲幅度再一次被房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋開(kāi)。
2009年至今的5年時(shí)間，中國(guó)M2（廣義貨幣）激增50萬(wàn)億，房地產(chǎn)企業(yè)從資金鏈危機(jī)中完全復(fù)蘇，國(guó)企獲得的大量資金投向房地產(chǎn)，地方政府的平臺(tái)貸款大行其道。2010年開(kāi)始，大量的新增資金避開(kāi)一二級(jí)城市，向不限購(gòu)不限貸的三四級(jí)城市進(jìn)軍。依靠開(kāi)發(fā)商和投資客支撐起來(lái)的“鬼城”在中國(guó)到處出現(xiàn)，溫州、鄂爾多斯、海南，到處都有空蕩蕩的新區(qū)。
雖然央行在2011年開(kāi)始緊縮政策，但動(dòng)作遲緩，利息成本依然低廉。事實(shí)上，從歷年的調(diào)控效果來(lái)看，金融工具的使用頗為有效，但同樣，政策上的不連貫和不穩(wěn)定，使得政策多半流產(chǎn)，去泡沫化效果有效。對(duì)于完成了資本原始積累和掌握了資金雙軌制的投資客而言，力度有限的借貸政策很容易被化解。
這也是宏調(diào)政策一步步從“限貸”加碼到如今通過(guò)戶籍、套數(shù)、個(gè)人交易所得稅等手段進(jìn)行直接“限購(gòu)”的原因所在。
政府與市場(chǎng)
2013年，10年剛好過(guò)完，政府重又換屆，“國(guó)五條”在換屆的當(dāng)口提出，接著被強(qiáng)化。政策思路延續(xù)從供給和需求兩個(gè)方向上解決，配以金融工具和稅收工具。而地方政府被要求出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。
但從目前來(lái)看，地方政府一如既往地存抵觸心理，不情不愿。這也是單純依靠政府和依靠市場(chǎng)都不現(xiàn)實(shí)的另一面，政府公司化，土地財(cái)政支撐的GDP主義仍然橫行，官商一體化的聯(lián)盟依然牢靠。
過(guò)去10年，這一聯(lián)盟依賴的發(fā)展模式對(duì)雙方都有利。
綜合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、財(cái)政部、國(guó)土資源部公告，過(guò)去10年中國(guó)住宅均價(jià)漲幅145%，中心城市商品房?jī)r(jià)格平均漲幅更達(dá)220%；全國(guó)主要城市居住地價(jià)漲幅達(dá)332%，土地財(cái)政收入從0.54萬(wàn)億增長(zhǎng)到2.85萬(wàn)億，占地方財(cái)政收入的一半；僅針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)征收的五大稅種，其總收入從2003年的900多億元，漲至2012年的1.01萬(wàn)億元，增幅高達(dá)10倍有余。
而據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院共同發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)10年來(lái)的營(yíng)業(yè)收入已增長(zhǎng)了近18倍，10年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到38.7%，凈利潤(rùn)均值則增長(zhǎng)了近26倍。
如今，新的城鎮(zhèn)化序幕正在拉開(kāi)，以土地抵押獲得的貸款是地方政府高速公路、CBD建設(shè)等項(xiàng)目的主要資金來(lái)源，這些項(xiàng)目同樣周期很長(zhǎng)（有的要10年以上）。銀行貸款規(guī)模、期限、利率等決策全部要依第一還款來(lái)源—平臺(tái)公司儲(chǔ)備土地的質(zhì)量來(lái)定。所以地方政府仍然有延續(xù)舊模式的沖動(dòng)。雖然GDP增長(zhǎng)目標(biāo)在調(diào)低，但地方政府并沒(méi)有轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)至上的思路。
而總結(jié)調(diào)控思路得失，任由市場(chǎng)自由發(fā)展的后果就是投資盛行，泡沫累積導(dǎo)致破滅；政府強(qiáng)行掌控則是重回舊的短缺時(shí)代，經(jīng)適房和廉租房分配產(chǎn)生大量腐敗，是政策雙軌制下的權(quán)力尋租。
但有一點(diǎn)應(yīng)該明確的是，中央政府一方面不能任由市場(chǎng)投機(jī)者大行其道，一方面要堅(jiān)決扼制地方政府的公司化。在具體政策上，加大土地和保障房供應(yīng)，堅(jiān)決限制投資需求，改革地方財(cái)稅體制，削弱金融杠桿化程度，慎發(fā)貨幣。
