反省房地產十年

邢少文

所謂最好的時代與最壞的時代的共存，是針對不同群體而言的，但一個良性的社會，不應該是他人即地獄的社會。

一部分人的狂歡，是另一部分人的沮喪，過去10年的中國房地產，尖銳地呈現著社會分配兩極分化的狀況，這與中國改革所形成的整體局面基本相吻。

在不同的視角里，既得利益者埋怨房地產基本上服從于經濟大局，像“夜壺”，利益受損者則抨擊房地產綁架中國經濟，像“黑社會”。爭論不休的是政府與市場孰對孰錯。

但梳理10年，結論大概應該基本明了，完全寄望于政府與期盼一個完美市場，都是一種盲從。這或許也是中國市場化改革過程中所面臨的檢討。

供 給

從“福利分房”到“住房貨幣化”，是中國房地產制度上的重大變革。

1998年后，城填化所形成的人口聚集效應，經濟的快速發展，巨大的需求向市場釋放，注定了中國商品房的價格將進入一個不斷上揚的時代。

不管是由政府和單位供給，還是由市場來供應，短期內的絕對短缺都是必然存在的，這是一個前提。但之所以1998～2002年房地產價格沒有出現后來那樣快速的飛漲，與保障性住房的部分供應，人均可支配收入上的限制，土地供應上的充裕，以及金融杠桿化程度都有關。

由于政策上的不連貫和不堅定，時松時緊反而將調控變成了一場博弈游戲，精明人一旦掌握了游戲規則，政策便可成為生財的工具。

但實際上，到了2002年，房地產的投資熱潮已形成，金融高杠桿化所造成的銀行風險已受到關注，2003年，央行出臺“121號文件”，嚴控房地產信貸，一時風聲鶴唳，地產商集體喊痛。

情況在幾個月后即發生了重大變化，新一屆政府的新政施行，國務院發布“18號文”，將房地產行業定位為拉動國民經濟發展的支柱產業之一，開發商迅速從之前針對取消購房優惠利率的“121號文件”幾乎致命的打擊中恢復元氣。

自此，地產業開始了它的黃金10年，各方開動土地和貨幣的機器，大肆生財。

中國當時業已形成的發展不平衡格局注定供給與需求上的必然矛盾，但從心理狀態上的變化來說，自然存在的短缺與對短缺的恐慌并非一回事，也因此，房價與購買需求有關，但更與購買的預期有關。“制造短缺的恐慌”，成了后來10年中從政府到開發商的發展策略。

土地和資金作為基本的生產要素，決定了生產的效率和資源的分配。2004年，國土資源部、監察部聯合發文，嚴令停止土地“協議出讓”模式，改為“招拍掛”，時稱“8·31大限”。這首先引發的是開發商的恐慌，扼住土地，也就扼住了供應：在18億畝耕地紅線的前提下，城市不可能無限制地擴張，土地資源只會越用越少。

“招拍掛”的出臺，一方面從理論上減少了協議出讓土地的腐敗，一方面也形成了“占地為王”的時代，地方政府紛紛儲備土地生財，房地產企業則紛紛“囤地”自重。

減少土地供應必然帶來價格的上漲，國家統計局和國土資源部門的數據顯示，當年全國地價和商品房價格雙雙走高，土地購置費同比增長了19.9%，商品房價格同比增長了15.2%。

國土資源部數據顯示，這10年間，地方政府的每年土地供應計劃的完成率都有相當缺口，而中央政府的調控政策幾乎每次都指向加大土地供應，打擊開發商囤地、囤房。

制造短缺帶來的是購買預期的恐慌，人人唯恐越來越買不起，買不到，投資者也利用這種心理，共同制造恐慌，坐地生財。

10年來的宏調都沒有從根本上改變這種格局，土地壟斷供應為地方政府帶來了巨量的收入，為1994年分稅制改革后的地方政府提供了充足的政府性基金，共同創造“GDP主義”。

而1998年房改后確定的保障房建設要求漸漸被忽略，2003年停頓，直到2008年才正式重啟，2010年才開始大規模建設，地方政府須將土地出讓金收益的10%投入保障房建設的規定，被虛置了。這造成了低收入人群住房供給的缺口。

需 求

事實證明，當一個市場處于絕對短缺狀態，如果按照完全市場化的分配，在短時期內，資源分配將會向少數人傾斜，多數人則被拋在市場之外。這不是理想中的市場規律，而是現實的社會分配問題。“價高者得”符合市場的邏輯，但卻不符合社會公平的邏輯。

在中國，財富分配的不合理在房地產領域的具體表現就是房子成為一種投資品，從住房市場化改革后的居住需求向投資需求轉變，這也導致房地產快速進行泡沫化累積。

“炒房團”的出現是最明顯的特征，10年間，包括來自溫州的炒房團南征北戰。北到鄂爾多斯，南到海南島，攜帶巨額資金的投資客如蝗蟲般席卷中國大地，加劇短缺，制造“黑燈”現象。更多來路不明的富人則在左右著需求上的“旺盛”，“房叔”、“房嬸”與“房奴”形成了鮮明的對照。

限量增加的供應被旺盛的投資需求所消化，形成了房地產的虛假繁榮，是為“囤地”之外的“囤房”。投資需求擠壓了居住需求，形成了進一步的貧富差距。

從2005年開始，中央政府的每一輪調控，都做出限制投資需求的舉措，如限制90平方米以上住房建設數量，提高二套房貸首付比，取消二套房貸貸款利率，提高房產交易所得稅等等，都意在提高炒房者的購房成本。

但這種調控舉措卻被既得利益者偷換成了“限制剛性需求”的概念，把“誤傷”當成了“硬傷”。在自由市場的邏輯下，被解讀為“限制購房的自由”，將一小部分人的自由置換了大多數人的自由，對政策進行影響和游說。

2010年下半年以前，限制投資需求主要通過金融工具和稅收工具來完成，但由于政策上的不連貫和不堅定，時松時緊反而將調控變成了一場博弈游戲，精明人一旦掌握了游戲規則，政策便可成為生財的工具。如同彈簧一樣，一壓一放，伸展的空間立刻加大，房價每次一調控一結束即反彈，這已經不是一種怪狀，而是一種規律。

比如2007年，人行和銀監會出臺通知，提高二套房首付款和貸款利率，房市即現低迷，開發商煎熬，炒房團恐慌，但僅僅在一年之后，宏調基調大變，再次放寬首付和貸款利率，延長營業稅征稅時間，鼓勵房地產投資，房價飛速反彈。

直到2010年下半年，中央政府祭出強硬的“限購、限貸”政策之前，8年間，對于投資投機者而言，政策的成本幾乎可以忽略不計，針對交易環節的稅收基本被轉嫁到購房者身上。

貨 幣

資金是決定著經濟資源分配的另一重大要素，過去10年，也是房地產的金融屬性過度發揮，金融杠桿被過度使用的10年。

一個供不應求，穩賺不賠的行當，自然吸引大量的資金投入，而按照一個市場的健康發展，在一定的時期內，供需相對匹配，逐步釋放，價格穩定上漲，但一旦大量的資金擁入，不但推高成本，也將價格炒高，形成資產泡沫。

過去的10年，銀行貸款、民間借貸，實業資本以及民間儲蓄的很大一部分，就流向了穩賺不賠的房地產行業，房地產的貸款是中國銀行業的優質貸款，投資房產能夠獲得最穩定的投資增值，食利階層正是這么形成的。

開發商利用很少的資金，就能撬動開發貸款，炒房者利用很少的首付，就能夠完成房產投資，地方政府利用土地儲備，撬動平臺貸款，上市公司利用股市里套來的錢，就可以坐收非主業營利，金融高杠桿的運作導致不斷的泡沫累積。

2008年，金融危機到來，2009年，貨幣開閘，房地產作為拉動經濟的支柱性產業，一時間市場扭轉，低廉的資金成本使得開發和投資兩旺，而泛濫的貨幣造成了通貨膨脹，成本上漲，推動了價格上升，普通老百姓的鈔票卻越來越發毛，收入上漲幅度再一次被房價上漲幅度遠遠拋開。

2009年至今的5年時間，中國M2（廣義貨幣）激增50萬億，房地產企業從資金鏈危機中完全復蘇，國企獲得的大量資金投向房地產，地方政府的平臺貸款大行其道。2010年開始，大量的新增資金避開一二級城市，向不限購不限貸的三四級城市進軍。依靠開發商和投資客支撐起來的“鬼城”在中國到處出現，溫州、鄂爾多斯、海南，到處都有空蕩蕩的新區。

雖然央行在2011年開始緊縮政策，但動作遲緩，利息成本依然低廉。事實上，從歷年的調控效果來看，金融工具的使用頗為有效，但同樣，政策上的不連貫和不穩定，使得政策多半流產，去泡沫化效果有效。對于完成了資本原始積累和掌握了資金雙軌制的投資客而言，力度有限的借貸政策很容易被化解。

這也是宏調政策一步步從“限貸”加碼到如今通過戶籍、套數、個人交易所得稅等手段進行直接“限購”的原因所在。

政府與市場

2013年，10年剛好過完，政府重又換屆，“國五條”在換屆的當口提出，接著被強化。政策思路延續從供給和需求兩個方向上解決，配以金融工具和稅收工具。而地方政府被要求出臺實施細則，公布房價控制目標。

但從目前來看，地方政府一如既往地存抵觸心理，不情不愿。這也是單純依靠政府和依靠市場都不現實的另一面，政府公司化，土地財政支撐的GDP主義仍然橫行，官商一體化的聯盟依然牢靠。

過去10年，這一聯盟依賴的發展模式對雙方都有利。

綜合國家統計局、財政部、國土資源部公告，過去10年中國住宅均價漲幅145%，中心城市商品房價格平均漲幅更達220%；全國主要城市居住地價漲幅達332%，土地財政收入從0.54萬億增長到2.85萬億，占地方財政收入的一半；僅針對房地產業征收的五大稅種，其總收入從2003年的900多億元，漲至2012年的1.01萬億元，增幅高達10倍有余。

而據國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院共同發布數據顯示，房地產百強企業10年來的營業收入已增長了近18倍，10年復合增長率達到38.7%，凈利潤均值則增長了近26倍。

如今，新的城鎮化序幕正在拉開，以土地抵押獲得的貸款是地方政府高速公路、CBD建設等項目的主要資金來源，這些項目同樣周期很長（有的要10年以上）。銀行貸款規模、期限、利率等決策全部要依第一還款來源—平臺公司儲備土地的質量來定。所以地方政府仍然有延續舊模式的沖動。雖然GDP增長目標在調低，但地方政府并沒有轉變增長至上的思路。

而總結調控思路得失，任由市場自由發展的后果就是投資盛行，泡沫累積導致破滅；政府強行掌控則是重回舊的短缺時代，經適房和廉租房分配產生大量腐敗，是政策雙軌制下的權力尋租。

但有一點應該明確的是，中央政府一方面不能任由市場投機者大行其道，一方面要堅決扼制地方政府的公司化。在具體政策上，加大土地和保障房供應，堅決限制投資需求，改革地方財稅體制，削弱金融杠桿化程度，慎發貨幣。