新思維：從調(diào)控到改革

陳和午

對于新一屆政府而言，樓市毫無疑問是最為棘手的問題之一。上一屆政府樓市調(diào)控的最后一棒“國五條”，現(xiàn)實中正遭遇地方政府的“軟抵抗”。盡管3月底的大限已過，但地方版“國五條”細則卻并不給力。北京等10多個城市出臺了不同力度的執(zhí)行細則，但多被指缺乏實質(zhì)性內(nèi)容，而更多城市卻是猶抱琵琶半遮面，海南、佛山等卻干脆宣布暫時不出臺專門的“國五條”地方細則。住建部不得不緊急摸底地方“國五條”細則，但這種一陣風(fēng)式的運動式整治恐將徒勞無果。越來越多的跡象表明，傳統(tǒng)的樓市調(diào)控模式已經(jīng)陷入死胡同，樓市調(diào)控亟需打造升級版。

傳統(tǒng)模式難再續(xù)

過去10年的樓市調(diào)控，最終一次次都淪為了“空調(diào)”，傳統(tǒng)的樓市調(diào)控模式已經(jīng)難以繼續(xù)，也難怪住建部部長稱“我頭發(fā)都白了，一半是為了高房價”。從傳統(tǒng)的樓市調(diào)控模式來看，主要表現(xiàn)為如下三方面特征：一是樓市調(diào)控政策短期化。過去10年的房地產(chǎn)市場政策基本上都是注重“短期療效”的，而沒有建立科學(xué)合理的長效機制，比如國八條、國十條、國五條什么的，基本上都是繡花拳，樓市調(diào)控也就注定會是“中央空調(diào)”。二是樓市調(diào)控政策片面化。國務(wù)院常務(wù)會議10年9次以房地產(chǎn)調(diào)控為主題，不可謂不重視，但從樓市調(diào)控的舉措來看，始終局限在“就樓市而談樓市”的政策框架中，并沒有跳出樓市，劍指樓市背后的深層實質(zhì)問題—土地制度、財稅制度等。三是樓市調(diào)控政策行政化。從“限貸”到“限外”、從“限購”到“限價”，房地產(chǎn)調(diào)控步入全面“行政化時代”，不僅沒有注重市場和法制手段，而且行政政策中也缺少反腐條款，調(diào)控效果也就心有余而力不足。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)調(diào)控模式已經(jīng)不可持續(xù)。對于新一屆政府來說，樓市這塊“燙手山芋”并不好接，如果在樓市調(diào)控上再繼續(xù)原來的模式，恐怕會令樓市的畸形發(fā)展狀態(tài)進一步嚴重，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型也將成空。眼前發(fā)生在美國底特律樓市接近崩潰的事件，無疑給中國樓市敲醒了一個大大的警鐘。可喜的是，新一屆政府班子的清新作風(fēng)提振了民眾對改革的信心與支持。國家主席習(xí)近平迄今為止共5次闡述“中國夢”戰(zhàn)略，強調(diào)讓人民共享人生出彩的機會；國務(wù)院總理李克強帶領(lǐng)新一屆國務(wù)院班子甫一露面，便拋出了打造“中國經(jīng)濟升級版”的施政指向；中紀委書記王岐山將黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗斗爭比作“戰(zhàn)爭”，強調(diào)既要堅持打持久戰(zhàn)，也要打好殲滅戰(zhàn)，反腐終于開始“敢動真格”了。

顯然，新一屆政府已經(jīng)高度關(guān)注改革滯后問題、明確劍指中國經(jīng)濟不轉(zhuǎn)型的難以為繼、敢于坦承目前中國政府官員腐敗的嚴重。中央高層釋放的信號表明，要實現(xiàn)真正發(fā)展只能靠改革，要更加注重改革的系統(tǒng)性、整體性、協(xié)同性，并用開放倒逼機制，促進新一輪改革開放的戰(zhàn)略部署。盡管目前尚未看到新一屆政府關(guān)于樓市調(diào)控的實質(zhì)性舉措，但從“砍掉政府審批的1/3”、“本屆政府停建政府樓堂館所”、“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度明年6月出臺并實施”等積極信號來看，傳統(tǒng)房地產(chǎn)調(diào)控模式將會被淘汰，社會各界盼望新一屆政府下的樓市蝶變。

新形勢

當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨新的宏觀經(jīng)濟背景—中國經(jīng)濟不轉(zhuǎn)型難以為繼，在“中國夢”的愿景下，新一屆政府對中國經(jīng)濟的施政指向—打造中國經(jīng)濟“升級版”。什么是中國經(jīng)濟的“升級版”？目前尚未有一個明確的內(nèi)容闡釋，但可見的是—政策著力點在于擴大內(nèi)需，而最大的內(nèi)需在于新型城鎮(zhèn)化。新型城鎮(zhèn)化的核心是“人”的城鎮(zhèn)化，在于強調(diào)人本和可持續(xù)。因此，中國經(jīng)濟“升級版”要想獲得成功，房地產(chǎn)市場也必須進入“升級版”。在中國經(jīng)濟“升級版”的總體格局下，樓市面臨著以下“三個時代”的新形勢。

一是經(jīng)濟進入中低速增長時代。未來10年，中國經(jīng)濟處于“爬坡過坎”的關(guān)鍵時期，習(xí)慣中低增速是必然趨勢，“十二五”的年均GDP增長目標也僅在7%。4月8日，國家主席習(xí)近平在“亞洲博鰲論壇”上強調(diào)：“中國提高經(jīng)濟增長速度不是不可能，但中國不想增長過快。”這也是中國經(jīng)濟打造“升級版”，政府主動控制速度，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，把推動發(fā)展的著力點轉(zhuǎn)到提高質(zhì)量和效益上來。當(dāng)前，全球經(jīng)濟盡管沒有變得更壞，但整體形勢并不樂觀，加上中東地區(qū)的動蕩局面和朝鮮半島的緊張形勢，給疲弱的經(jīng)濟復(fù)蘇投下陰影。中國經(jīng)濟盡管一季度GDP增速為7.7%，呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢，但仍面臨內(nèi)憂外患，海外熱錢流入國內(nèi)的壓力顯著增加，人民幣跨入6.2時代；1450家公司披露年報，近半數(shù)凈利潤下滑；地方財政“缺口”放大，明年1.2萬億地方債務(wù)承壓，據(jù)悉各大行不敢批5000萬項目；不少跨國公司在中國實施大規(guī)模裁員，裁員潮突襲白領(lǐng)—“今天，你被裁了嗎？”甚至成為問候語……在此情勢下，國務(wù)院要求，促進經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，要把穩(wěn)增長、控通脹、防風(fēng)險三者統(tǒng)籌考慮。未來一個時期，新一屆政府將堅持穩(wěn)中求進，“把更多力氣用于推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級”，經(jīng)濟增長告別“保八”時代。

二是房地產(chǎn)行業(yè)進入寡頭時代。2011年以來，新一輪房企整合潮進入加速階段。而2012年下半年以來樓市的持續(xù)回暖，龍頭房企用業(yè)績證明了市場的嬗變。2012年，萬科在房企“千億俱樂部”里不再孤獨，綠地、保利分別以1078億元和1018億元擠進“千億俱樂部”，標志著寡頭時代的來臨。與此同時，龍頭房企的市場份額逐步上升，土地市場也成為萬科、保利、綠地、龍湖、華潤等“大佬”們獨舞的舞臺，房地產(chǎn)行業(yè)的“馬太效應(yīng)”日益明顯，行業(yè)并購整合或進一步加劇。多家品牌房企公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，今年一季度大型開發(fā)商銷售金額和銷售面積大都實現(xiàn)同比增長，14家企業(yè)銷售額過百億。在此背景下，龍頭房企的優(yōu)勢進一步確立，行業(yè)集中度繼續(xù)提升，房企格局將進一步分化。

三是樓市進入“不差房”時代。在“中國發(fā)展高層論壇2013”年會上，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲表示，目前中國人口戶均1.02套住房，中國住房最短缺的時候可能已經(jīng)過去。下一步住房的發(fā)展要考慮住房質(zhì)量和城市結(jié)構(gòu)。而另有學(xué)者在此基礎(chǔ)上考慮超過60億平方米的小產(chǎn)權(quán)房面積，認為實際的住房套數(shù)遠遠超過2.2億套。并利用城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均住房面積、近年來住房的增量供應(yīng)和住房在建面積等數(shù)據(jù)來進行佐證，得出中國的住房市場已經(jīng)從增量住房市場正在邁入存量住房市場。實際上，房屋高空置率的局面也可間接印證樓市的“不差房”，盡管準確的數(shù)據(jù)始終是個黑箱。目前二三線城市“鬼城”的涌現(xiàn)，和此前一線城市住宅平均黑燈率超三成的調(diào)查報道，足以說明樓市高空置率的現(xiàn)象。房子是用來住的，不是用來炒，但在中國特色的房地產(chǎn)市場，很大程度上卻形成了“房子是用來炒的，不是用來住的”的尷尬格局。連SOHO中國董事長潘石屹也在微博上“噴火”：“中國現(xiàn)在房子已經(jīng)不緊缺了，只是有人房子多，有人沒房住。”何況今年我國老年人口將突破2億大關(guān)，老齡人口占比越來越大，未來房子或?qū)②呌谶^剩。

調(diào)控的升級版

新一屆政府開局不錯，從“空談?wù)`國，實干興邦”到“中國夢”，從打造中國經(jīng)濟“升級版”—不能以犧牲環(huán)境換取人民并不滿意的增長，到政府放權(quán)之聲—“不該管的政府不去管，要放權(quán)企業(yè)”，從“既打老虎又拍蒼蠅”到反腐“戰(zhàn)爭論”，從習(xí)近平南巡廣東重溫改革開放之路，到李克強踏上或?qū)⑶藙又袊乱惠喐母镩_放的28平方公里試驗地—洋山保稅港區(qū)，無疑順應(yīng)了民意，遵循了時代潮流。同樣地，新一屆政府對于樓市調(diào)控可能也不會再重蹈過去的覆轍，新的調(diào)控思路和政策組合或許會陸續(xù)露面，畢竟傳統(tǒng)的調(diào)控模式已經(jīng)失效，也是不可持續(xù)的，而經(jīng)濟“升級版”必然要求房地產(chǎn)市場的“升級版”。在筆者看來，要打造樓市調(diào)控升級版，應(yīng)該重點從以下三個方面著手。

首先，樓市調(diào)控應(yīng)由短變長。過去10年樓市調(diào)控路，次次成“空調(diào)”，政策取向明顯“重短輕長”。未來的樓市調(diào)控需要的不是短期應(yīng)對，而是長效之策。樓市調(diào)控需要建立長效機制，應(yīng)從金融、信貸、財稅、土地、普通商品住房供給等方面多管齊下。但建立樓市調(diào)控長效機制卻并非易事，不僅住房體系要堅持“兩條腿走路”，一條腿長、一條腿短的局面要盡快扭轉(zhuǎn)，還需要行政體制改革的強力推進，打破目前樓市調(diào)控“九龍治水”尷尬局面。否則各部委之間的利益糾葛只能讓長效機制一直處在研究制定之中，縱然千呼萬喚始出來，恐也會重復(fù)過去的政策覆轍―折中的畸形怪胎。而在新一輪政府放權(quán)的共識下，徹底理順政府與市場的關(guān)系，將是新一屆政府行政體制改革的關(guān)鍵點。

其次，樓市調(diào)控應(yīng)由調(diào)控變改革。改革是中國最大的紅利，這對樓市也同樣適用，即改革是樓市調(diào)控最大的紅利。房地產(chǎn)業(yè)是政府介入最深的行業(yè)之一。政府既充當(dāng)管理者又充當(dāng)受益者，在樓市調(diào)控中存在職能錯位，調(diào)控政策經(jīng)常南轅北轍，也就不可能達到預(yù)期的效果。因此，未來的樓市調(diào)控需要的不是單純的調(diào)控，而是改革。就樓市本身來說，最重要的改革是要“去投資化”，改變“房子是用來炒的，不是用來住的”的尷尬格局，使房地產(chǎn)回歸居住消費屬性。而改革樓市稅制，借鑒國外物業(yè)稅和遺產(chǎn)稅的成功經(jīng)驗，將有助于大大提升樓市調(diào)控效果。同時，樓市改革不能光就樓市談樓市，必須跟土地制度、財稅制度、收入分配制度的改革進行聯(lián)動，否則就是頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳。但是，土地制度、財稅制度、收入分配制度的改革，哪一個都不是那么好啃的，正如李克強總理所言“觸動利益往往比觸及靈魂還難”，這需要真正的改革行動—“喊破嗓子不如甩開膀子”。

第三，樓市調(diào)控應(yīng)由橫向變縱深。過去樓市調(diào)控基本上是橫向調(diào)控主導(dǎo)，依靠經(jīng)濟手段和行政手段，且行政手段在近年來有強化之勢。盡管按理說在市場經(jīng)濟條件下，經(jīng)濟手段應(yīng)占據(jù)樓市調(diào)控的主導(dǎo)，但在中國當(dāng)前非完全市場化的樓市格局下，從縱深的政治手段—樓市“反腐敗”也會有著十分重要的意義，這或許可從中國足球反腐風(fēng)暴中找到一些警示。把“樓市反腐敗”這個政治問題提高到足夠高的高度，這可能也會是樓市調(diào)控的一張黃牌。君不見，每個腐敗官員的背后都坐擁幾套、幾十套甚至上百套的房子，“房地局”儼然成了“腐敗局”，“房妹”、“房姐”們的背后都手持多個戶口和身份。樓市“灰色成本”可能并非高房價的決定因素，但卻助推了房地產(chǎn)市場的尋租行為。不過“樓市反腐敗”這個政治問題，不僅僅關(guān)乎房地產(chǎn)行業(yè)本身的安危，對其他行業(yè)和整個經(jīng)濟也可能會產(chǎn)生重大影響，這對決策層來說無疑是一大嚴峻考驗。

“久病難醫(yī)”的樓市面臨新形勢，傳統(tǒng)的調(diào)控模式已是不可持續(xù)的。只有打造樓市調(diào)控的升級版，才能有效應(yīng)對中國房地產(chǎn)市場發(fā)展遇到的瓶頸。正如李克強總理所強調(diào)的，用勇氣和智慧打造中國經(jīng)濟的“升級版”。其實這句話同樣也適用于房地產(chǎn)市場，即用勇氣和智慧打造中國樓市調(diào)控的“升級版”。畢竟，安居樂業(yè)也是老百姓心中的“中國夢”。