抄底房價為何一錯再錯

張襦心

上周六，李一帆參加朋友的婚禮，席間有位老人家握著他的手叮囑：“趕緊買房吧！”老人家所住的小區，位于北京三環和四環之間，八九十年代的老樓，去年一平方米還不到4萬，今年開春已經漲到了5萬。

漲房價總會有一個理由。他們這個小區，據說是因為門口地鐵線12號線剛剛通車。但這個利好，兩年前已經人盡皆知。

幾乎同一時間，樂英在回北京的列車上，聽到鄰座一位母親催促女兒、女婿買房，理由同樣是：房價已經漲起來了。

老人們的緊張，來源于“房價越調控越漲”的反復教育。人們不相信房價真的會跌到讓群眾喜聞樂見的“合理價位”，密切關注的，僅是上漲趨勢中，那些可以入市的“波段性買點”。

從長線看，2006年北五環外某小區，每平方米只需5000元左右。中間經歷數輪調控，僅2009年12月份開始的樓市調控以來，政策就經歷了四次升級，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國八條”。但房價在震蕩中漸行漸漲，如今至少翻了6倍。

從短線看，2009年7月底，記者有朋友在北五環外的天通苑（經濟適用房社區），買了一套170平方米的四居室，每平方米8500元。如果踏空了這次良機，2012年6月之前還有一個低點，房價在1.4萬左右，這時候的試錯成本與2009年相比，為93萬。如果再踏空，可能就要面對如今1.8萬的尷尬局面，試錯成本高達161萬。

面對房價升溫，國務院總理溫家寶20日主持召開國務院常務會議，出臺了五項政策措施，分別為完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房（限購、房產稅試點、差別化信貸）、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管等五項內容，被業界稱為新“國五條”。

“國五條”再次釋放出堅持調控政策不動搖，力度不放松的房地產調控信號。這本是一個與房價上漲“對沖”、回應輿論呼吁之舉，迎來的卻多是倒彩。中國社會科學院金融研究所房地產金融研究中心主任尹中立抨擊“老調重彈”，從效果看，還不如嚴格落實財產公示制度，將反腐進行到底。

方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為：“所謂‘國五條并不是五條政策，只是五條意見、方向，并沒有具體執行內容，只是政府面對樓市再次過熱習慣性的喊話而已。堅持調控，擴大房產稅，嚴格限購等，哪一條不是說了又說的？換更大的領導來說并不能對市場起實際作用，房產股趁機回落只是莊家吸籌的機會而已。后續繼續出臺新政是肯定的，但從國五條的調子看，新政可能相對溫和。房價暴漲不太可能，但漲也是毫無疑問的，我預期全年15%。”

新國五條雖然是“重播”，從調控思路看，還是遵循了“供需原則”。“抑制投機投資性購房”是壓需求；增加普通商品住房及用地供應、保障房建設，都是在加大供應上做文章。但這套“史上最嚴厲調控政策”，為何成效只能短暫維持，無法持久？誰是推動房價上漲的“壞人”？

最近的輿論指向為“僵尸戶”。

“當戶口腐敗反復出現在房產丑聞中，中國人憤怒了。”這是英國《衛報》的評論。一系列的“房姐”、“房爺”、“房叔”事件，刺激著人們的神經：原來房價是這么被炒起來的！

山西南部某市的稅務人員透露，由于該市煤的品質非常好，千萬、億萬富翁比比皆是。在煤礦國有化之前，那些個人煤礦的“保護傘”們，肥得流油，都在北京買了很多房，這是“把錢洗白”最常見的手法。經常是某個單位組織到北京旅游，順便就把房買了。“山西炒房團”最早的主力說不定應該是“官方團”，而不是煤老板。

事實上“僵尸戶”的力量沒有那么大，但也不容小覷。比如在2009-2010年這輪房價暴漲中，聲名顯赫的“溫州炒房客”，其成員中，大頭還是企業主與專業炒家，他們分別占到50%和20%，剩下的30%，則是官員和跟風者。

房產界則認為“首功”當推國土部。

“根源是政府土地供應不足根源是政府土地供應不足，而中國每年又有大量城市化人口的轉移，按國家統計局公布的數據看，每年城鎮化速度在1%左右，也就是說每年有1300萬人口從農村走進城市，這里就需要近500萬套住房，再加上城市原本產生的新需求，改善型需求等等。目前每年住房的落成量遠滿足不在需求增加的速度。這有點像中國的道路，修路的速度比不上新增汽車的數量，所以總是堵車。”鄧浩志認為。

從統計來看，2012年，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，土地計劃完成率僅為17.6%、61.8%、39.7%、11%，而且去年制定的目標，本來已是近三年最低，調整后還未能完成。

地方政府為什么在供地上，屢遭批評，依然不積極？

“一是我國‘耕地紅線不得突破等基本國策，從本質上限制了土地的流轉與發展。二是地方政府過度依賴土地財政，從本質上講地方政府與民爭利，其操作手法遏制了土地供應，推高了地價。”鄧浩志認為。

根據湖南科技大學經濟學博士唐志軍的研究：在諸多影響商品住宅價格波動的供給因素中，土地交易價格的變動對房地產價格的波動影響最大，當土地交易價格上升1個百分點時，房地產價格將上漲0.386個百分點。

去年9月份，一位國土資源局的專家曾言國土部已經關注到沒完成供地計劃現象，因此在發文督促地方政府加快房地產供地，同時積極醞釀新的政策，對年底不能完成供地計劃的地方政府進行懲罰。

鄧浩志則表示：“增加供應說了N年，N年都沒有完成。既然把懲罰都說了，要看是不是動真格，至少目前還沒有聽到消息。”

“捂盤惜售”的不僅有地方政府，還有開發商。

新“國五條”一出臺，就有多家房企通過權威媒體喊話：“市場預期改變，萌生退意，將放緩推盤。”

而在著名房地產評論人士楊少鋒看來，在沒有資金壓力的情況下，這只是開發商擠牙膏式的市場推盤策略，造成供應偏緊的局面借機推高房價，以實現利潤最大化。

在年初探討2012年房價上漲成因時，楊少鋒曾告訴記者，關鍵有4點：“首先，連續幾年沒有放地，樓盤供應量越來越少。第二，該出臺的調控政策已經都出光了，可謂‘利空出盡。第三，雖然很多人在觀望，但剛性需求不可能無限制等下去。第四，銀根一開始放松，大家對未來市場的預期開始好轉。”

2012年，央行進行了兩次降準，一次降息。“調控政策沒有放松，但錢袋子松了，資金部分流入了樓市。”鄧志浩說。

而在“壓需求”上，“桶底”不怎么結實。

去年不少地方的樓市調控政策已經悄然微調。20多個城市上調公積金貸款額度、放寬公積金貸款還款年限。武漢市民首次使用公積金購買二手房，貸款最高限額由40萬元提高到60萬元。深圳市住房公積金貸款由原來的80萬元提高到90萬元。而北京、珠三角、沈陽、武漢等城市都加入到了公積金異地互貸的行列。

但面對房價上漲的壓力，近來浙江、江蘇和廣東省又提高了居民利用公積金購房的門檻。

而央行在2月19日，通過了一個28天回購協議，從貨幣市場抽走了300億元人民幣（合42億美元），這也是央行8個月來首次直接抽走流動性。

調控猶如拔河，比賽還在繼續。