房價為何能持續(xù)微漲

孫華良

上海樓市沒有陷入冬季，但也絕對沒有挺進春天。自2010年房地產(chǎn)調(diào)控以來，上海房價一直保持著平穩(wěn)的微漲勢頭。因此，我們要尊重市場的發(fā)展規(guī)律和交易現(xiàn)狀，既不要怨婦罵街般地唱空樓市，讓持幣觀望者錯過必要的購房時機。也不要故弄玄虛式地唱多樓市，讓投機者削尖腦袋地擠進并不平靜的樓市。

其實，無論是政府部門，還是廣大百姓，真心關(guān)注的是房價為何能持續(xù)微漲，這種上漲是否屬于合理范圍？而以專業(yè)角度而論，我們更關(guān)心的是，調(diào)控是否遏制了房價過快上漲的勢頭。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上海上半年房價與去年同期相比，僅僅微漲了4.5%。這種漲幅是否合理？很難下肯定和否定的結(jié)論。客觀分析上海房價為何能持續(xù)微漲的原因，或許能讓盲目唱空和過度唱多者都得以清醒。筆者拋出“一家之言”，期望達(dá)到“引玉”的作用。

其一 ，上海商品房交易量的逐步回升是房價上漲的基礎(chǔ)條件。截至今年6月底，上海新房交易量達(dá)605萬平方米，同比提高了57.2%，占去年全年交易量的64.5%，是2010年房地產(chǎn)調(diào)控以來同期的最高值。同時，上海今年上半年二手房交易量超過17萬套，而去年全年成交約25萬套，再次創(chuàng)新市場的交易紀(jì)錄。巨大的二手房交易量不斷地在推高新房的交易量，有交易量就有市場存在的理由，交易量逐年回升，意味著市場購買需求依然旺盛。交易量存在和購買力旺盛的必然結(jié)果，就是房價也會不斷地上漲，這就是目前上海樓市的現(xiàn)狀和規(guī)律。

筆者始終堅持應(yīng)務(wù)實地對待市場規(guī)律，房價確實不是誰能說了算的，最終是由市場交易數(shù)據(jù)來論證的。因此，有交易量和購買力存在的房地產(chǎn)市場，房價上漲是必然而合理的，但這種上漲幅度必需是在一定范圍之內(nèi)才能被大家接受。

其二，上海地塊拍賣市場的持續(xù)火爆是房價上漲的導(dǎo)火線。有人通俗地把土地比喻為“面粉”，把房屋比喻成“面包”。面粉貴面包肯定不會便宜，面粉價漲面包價肯定不會跌。截至今年6月底，上海土地拍賣成交928萬平方米，溢價率24%。去年同期成交708萬平方米，溢價率8.3%。以上數(shù)據(jù)顯示，上海土地市場交易量在增加，表明開發(fā)商囤積土地資源的欲望膨脹。而更令人擔(dān)憂的是，土地成本的漲幅就達(dá)15%，而上海上半年的房價漲幅僅在5%以內(nèi)。因此，這種微漲的房價不僅是可以理解的，且是有道德底線的合理上漲。

其三，各種政治經(jīng)濟的綜合作用是房價上漲的助動力。也許我們不能容忍房價的上漲，但往往會寬容其他物品的價格上漲。而事實上，上海房價的不斷上漲，使購房者更加迫切地去提前消費住房需求。理由很簡單，因為房價始終沒有大跌過，而房價歷年來的漲幅一直很穩(wěn)定。

同時，我們也必須清楚地認(rèn)識到，其他各種因素也是房價上漲的助動力。比如老百姓的投資渠道不多，資金再利用或獲利的機會不多，就只能投資購買房屋保值增值。比如人口流動性形成的巨大購買力。上海作為國際化大都市，是人口流動的核磁場。吸引著國內(nèi)外的人口導(dǎo)入，而這種人口導(dǎo)入所形成的住房購買力是無法估量的。再比如上海經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的紅利效應(yīng)；通脹預(yù)期加大；房地產(chǎn)是地方財政收入主要來源等等因素，都會助推房價不斷地上漲。

筆者認(rèn)為，上海房價微漲是可以理解的，但房價平穩(wěn)才是合理之道，房價穩(wěn)定才是健康之路。