“滬七條”樓市調控新政出臺——是“火上澆水” 還是“火上澆油”

孫華良

上海房地產行業似乎一直是毀譽參半的社會形象，房地產市場似乎同樣是冷熱不均的市場現狀。在經歷了樓市“金九銀十”的火爆熱鬧之后，開發商還沒從豐收的喜悅中醒來之時，購房者還沒從猶豫懊傷中走出之刻，上海為了嚴格落實房價調控目標責任，11月8日，上海市房管局發布了《進一步嚴格執行國家房地產市場調控政策相關措施》（簡稱“滬七條”）：

其一：落實各區縣房價調控目標責任制——切實承擔穩定房價、穩定市場的責任，確保年度目標任務完成。其二：增加住房用地供應——2013年本市住房用地供應量在不低于過去五年平均供應量的基礎上，再增加30%的供應量，確保住房用地供應1000公頃。優化結構，進一步加大中小套型住房用地供應，加強土地市場跟蹤分析和交易預警管理，確保土地市場交易平穩。其三 ：進一步完善“四位一體”、租售并舉的住房保障體系。其四：進一步嚴格執行差別化的住房信貸政策——對居民家庭向商業銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上。其五：嚴格執行差別化住房稅收政策。其六：從嚴執行住房限購政策——調整非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上，調整為能提供自購房之日起算的前3年內在本市累計繳納2年以上。其七：加強房地產市場監管——加大開展房地產經紀市場治理工作力度，嚴厲查處騙購、騙稅等各類違法違規行為，并予以曝光。

上海樓市調控政策“滬七條”出臺是在深圳調控政策之后，市場也許已有預感和心理準備，因此也稱不上是晴天霹靂，但至少起到了市場心理預期的震懾作用。但令人感到奇怪的是，“滬七條”出臺不到一周的時間內，開發商依然熱情高昂地競奪土地，顯示出不懼“滬七條”調控政策的大無畏拼殺精神，確實讓人觀而嘆之。

“滬七條”中對房地產市場最能產生影響的是二套房首付比例由原來的六成提高至七成和非滬籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，由原來的滿一年提高到滿兩年。這兩條調控措施實質內容說白了，就是再次提高了目前的購房準入門檻。

那么，上海樓市調控新政“滬七條”究竟會對市場產生怎樣的影響，是 “火上澆水”，還是“火上澆油”呢？

筆者一直堅持這樣的觀點，房地產市場的購買需求，決定著房地產的交易數量和交易價格，調控措施只能對火爆的樓市起到暫時的緩沖作用。因此，“滬七條”不能夸大為“火上澆油”，因為突擊搶房也是暫時的。但“火上澆水”的作用也是有限的，而真正可能起到的是“火上澆油水”的作用。一旦水燒干凈了，油的作用會使火再次燃旺起來。因此，我們還必須認真分析樓市的供求關系，才能明白水的力量和油的作用之比，才能掌握市場的真實動態。

筆者在新浪樂居讀到了這樣一則信息：“房地產大佬倪建達表示：限購及房貸的收緊，對剛需及改善型購房會造成打擊。”對此，筆者表示贊同和欣賞。但造成打擊的力度有多大？對今后樓市交易量和交易價格將會產生怎么樣的直接影響？這才是人們真正關心的問題。

二套房首付由原來的

六成提高至七成，

對樓市交易量的削減影響不足5%

也許，任何夸大利空的預測和盲目樂觀的預判，都是對市場購買的誤導，最終受傷害的可能還是購房者。筆者認為：二套房首付比例提高至七成，僅僅是提高了購房的資金門檻，對樓市交易數量的影響不會大于5%，其打擊力度也是有限的。

有關房地產市場數據顯示，上海房地產交易總量中，首套房購買的比例占到80%，而二套房的比例僅僅為20%。而且，二套房貸款的利率比較高，不少二套房購買者選擇了一次性付款。因此，這種選擇二套房一次性付款的購房者，對此項措施具有“天然的免疫力”。

由于調控措施再度提高了限購和限貸的門檻，更使具有購房資格和貸款資格的購房者珍惜他們的購房機會。在地價和房價不斷上漲的市場環境里，絕大多數人是不愿意放棄購房機會的。如果以300萬元一套房屋購買總價計算，首付提高一成是30萬元，400萬元的總價是40萬元。可以肯定地說，對于二套改善型的購買者而言，多付30萬-40萬元的購房首付款，是應該在可以承受的范圍之內的。

筆者一直強調這樣的觀點，如果購房者看跌房價和看淡樓市，為什么會在市場上屢屢出現“搶末班車”的搶購行情呢？是因為他們怕有資格貸款的額度會收緊，是因為他們怕有資格購房會變成沒資格購房。造成這種恐慌心理的調控措施，表面上是“火上澆水”，其實是“火上澆油”，或者至少可以戲稱為“火上澆油水”！

非滬籍居民家庭購房繳納稅收

或社保費年限由原來的

一年提高到滿兩年，

對樓市交易量的削減影響不足8%

上海“滬七條”調控政策加碼，是為了給火爆的樓市降溫。憑心而論，強行剝奪非滬籍居民家庭在上海的購房資格，確實能削減房地產市場的購買實力，起到暫時的降溫作用。

據悉，“滬七條”實施前一周，“趕末班車”行情導致上海樓市成交暴漲，一周內全市商品住宅成交面積達40.66萬平方米，也成為上海近6周交易量的最高點。“滬七條”實施后，確實在樓市中出現了一波“爆單”行情，不少繳稅未滿兩年的欲購房者被迫無奈放棄購房，直接影響了市場實際的交易量。同時，近期正逢樓市年末淡季，此項措施確實對減少交易量和抑制房價上漲起到了暫時的降溫作用。

但非滬籍居民在上海樓市的購買力究竟有多大呢？筆者沒有查實具體數據，但憑經驗判斷不會超過上海商品住宅年總交易量的30%。據媒體披露，此類新上海人購買群體中，約有兩成會受此項調控措施影響而被迫延遲購房。而絕大部分新上海人在上海工作年限長的，繳稅肯定會超過兩年而不受此項措施的影響。

同時，上海市有關部門要求新上海人憑繳稅購房的政策已實行了多年，在上海工作的新上海人也早有繳稅才能購房的意識。因此，筆者認為此項調控措施能起到打擊購房實力的暫時作用，但真正能起到削減購買數量的實際作用力不會超過8%，而僅僅能起到“火上澆油水”的緩沖作用。一旦他們繳稅滿兩年，限購水分也就燒干了，必將會燃燒起一股購買的新火焰。這種調控降溫作用最多半年就會失效，而又會聚集起一股新的購房勢力。

那么，“滬七條”對上海房價的打擊力度究竟會有多大呢？如果以今年上海商品住宅交易量超1100萬平方米計算，“滬七條”削減交易量的打擊力度，肯定難以使明年的交易量下降至1000萬平方米以下。上海樓市只要有1000萬平方米交易量作為市場的需求支撐，那么，答案是肯定的，上海房價的漲幅下降空間是有限的。

上海房價漲幅趨緩是可以期待的，但上海房價同比下跌肯定是“小概率事件”。筆者始終認為，上海房價每年上漲10%是合理漲幅。如果提前透支漲幅，那就會縮短年漲幅的周期，這僅僅是一種市場的規律。