我國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)與抑制房?jī)r(jià)非正常上漲的政策措施探討

何青青 朱智

【摘 要】我國(guó)房?jī)r(jià)自1998年以來(lái)，基本呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，造成我國(guó)房?jī)r(jià)非正常上漲的原因是多方面的，但其中調(diào)控不當(dāng)是造成房?jī)r(jià)上漲的重要原因，本文從我國(guó)房?jī)r(jià)的發(fā)展現(xiàn)狀、我國(guó)控制房?jī)r(jià)的政策分析及抑制房?jī)r(jià)非正常上漲的對(duì)策等方面進(jìn)行探討。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià)；政策措施；廉租房；投機(jī)

一、引言

自1998年以來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)基本呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)，1998～

2010年期間，我國(guó)房?jī)r(jià)平均上升7.5%，在房?jī)r(jià)持續(xù)攀爬同時(shí)，出現(xiàn)了“買(mǎi)不起房”和“投機(jī)買(mǎi)房”并存的現(xiàn)象，影響了我國(guó)社會(huì)生活的穩(wěn)定和和諧社會(huì)的建設(shè)。

我國(guó)房?jī)r(jià)的上漲一方面是由于人們經(jīng)濟(jì)水平的提高和需求的增加造成的，但另一方面調(diào)控措施的不合理也造成我國(guó)房?jī)r(jià)的非正常上漲。雖然，2011年以來(lái)有下滑的趨勢(shì)，但目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非正常上漲的幅度高于物價(jià)上漲的幅度，因此，我們有必要進(jìn)行對(duì)策探討，從而使我國(guó)房?jī)r(jià)合理回歸。

二、我國(guó)房?jī)r(jià)的十余年走勢(shì)

1998年，我國(guó)為了走出東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)的困境，實(shí)行積極的宏觀調(diào)控政策，實(shí)行房地產(chǎn)改革，取消實(shí)體房的分配制度，實(shí)行有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，刺激消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需，以擺脫經(jīng)濟(jì)危機(jī)。在此背景下，買(mǎi)房人數(shù)增加與此同時(shí)，開(kāi)放商、政府和銀行在利益的驅(qū)動(dòng)下，不斷提高房?jī)r(jià)，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)。2005年全國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲6.2%，2006年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲5.5%，2007年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲7.6%，2008年全國(guó)七十個(gè)大中城市房屋價(jià)格上漲6.5%，2009年全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲7.8%，2010年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上升37.2%，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲13.67%。表1為1998年實(shí)行房地產(chǎn)改革以來(lái)到2010年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況。

2011年以來(lái)，房?jī)r(jià)有所下跌，但幅度不大。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的控制和各地限購(gòu)令的推進(jìn)，中國(guó)房?jī)r(jià)在2011年出現(xiàn)下跌的趨勢(shì)，甚至在一些地方出現(xiàn)“退房潮”的潮流。2011年8月，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，46個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比停漲，其中持平的城市有30個(gè)，16個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌。2012年，各大房地產(chǎn)商為了解決庫(kù)存問(wèn)題，采取“薄利多銷(xiāo)”的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，雖然成交量出現(xiàn)回暖趨勢(shì)，但開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售利潤(rùn)下降。

三、房?jī)r(jià)變動(dòng)原因及調(diào)控政策效果影響

（一）房?jī)r(jià)變動(dòng)的原因

1.改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)城市的發(fā)展和城市化的推進(jìn)，人們對(duì)房子的需求增加。城市化毋庸置疑是農(nóng)村人口向城市的遷移，就經(jīng)濟(jì)學(xué)角度而言，城市化是人類(lèi)進(jìn)入工業(yè)化時(shí)代出現(xiàn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)比重逐漸下降、非農(nóng)活動(dòng)比重逐步提升的發(fā)展過(guò)程。1949年，中國(guó)城市化水平剛達(dá)到

10.49%，1949年到1979年，中國(guó)城市化進(jìn)入起飛階段，1979年城市化水平達(dá)到19.96%，80年代以來(lái)，中國(guó)進(jìn)入快速城市化階段，到2011年中國(guó)城市化水平達(dá)47%，東部地區(qū)已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)城市化。人口到城市的轉(zhuǎn)移，使得對(duì)于房子的需求增大，從而房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上升。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的成本不斷提高，造成房?jī)r(jià)不斷攀升。建設(shè)房子的成本主要由地價(jià)、資金成本、拆遷成本和相關(guān)稅費(fèi)組成，其中建筑安裝費(fèi)占40%，土地費(fèi)占23%，政府各種收費(fèi)占27%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2006年以來(lái)，中國(guó)地價(jià)平均上漲15%，固定資產(chǎn)平均上漲4.6%，建筑安裝工程上漲6.1%，材料費(fèi)平均上漲7.4%，建筑用鋼材平均上漲14.7%，建筑成本的上升，造成中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的又一大原因。

3.地方政府和中央的利益之爭(zhēng)成為影響國(guó)家宏觀調(diào)控的直接原因。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為政府取得財(cái)政收入的重要來(lái)源之一，全國(guó)土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比重，已經(jīng)從2001年的16.6%，上升到2009年的48.8%，2009年土地出讓收入為14239.7億元，增長(zhǎng)43.2%?？梢?jiàn)政府在GDP的增長(zhǎng)和政績(jī)的誘惑下，千方百計(jì)的減免土地增值稅，實(shí)行與國(guó)家宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)想違背的政策，影響了國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控的力度和效力。

4.國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，是中國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降的重要保障。2004年，我國(guó)實(shí)行了以控制供給為主的抑制房?jī)r(jià)上漲的政策，2006年我國(guó)調(diào)整為控制需求與供給相結(jié)合，以需求為主的宏觀調(diào)控措施，在房?jī)r(jià)上漲的這十幾年間，房?jī)r(jià)問(wèn)題一直是政府解決的重點(diǎn)。2010年4月30日，在北京出臺(tái)的“國(guó)十條”率先提出了限購(gòu)令的概念，此后各地實(shí)行限購(gòu)令政策在二三線城市相繼展開(kāi)2011年，我國(guó)實(shí)行了穩(wěn)健的財(cái)政政策和適度緊縮的貨幣政策，提高了借貸款的利率，加大了開(kāi)放商借款的難度。于此同時(shí)，政府不斷加大保障性住房和廉租房的力度，全方位的控制房?jī)r(jià)。

（二）國(guó)家調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響

近些年來(lái)，我國(guó)政府通過(guò)以房?jī)r(jià)為核心目標(biāo)的房地產(chǎn)調(diào)控政策等從供給和需求兩個(gè)方面抑制房?jī)r(jià)非正常上漲。我國(guó)通過(guò)提高存貸款利率和存款準(zhǔn)備金率等金融政策在一定程度上增加了投資者的成本，抑制了投資性需求，打擊了惡意炒房的行為，但是一方面貸款利率的上升也給買(mǎi)房族增加了壓力，另一方面由于人口的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求急劇增加，這樣反而加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，助長(zhǎng)房?jī)r(jià)。另外，2005年以來(lái)，我國(guó)政府不斷通過(guò)征收房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅以及稅收體制改革等稅收政策調(diào)控房?jī)r(jià)，增加房地產(chǎn)開(kāi)放商的成本，從而提高開(kāi)放商的門(mén)檻，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商巧妙而又容易的將成本轉(zhuǎn)嫁給需求者，進(jìn)一步抬升了房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，房地產(chǎn)土地出讓金約占全國(guó)地方財(cái)政的40%～60%，房地產(chǎn)稅是我國(guó)增值稅的主要構(gòu)成，歷年來(lái)主要房地產(chǎn)政策的出臺(tái)造成中國(guó)資本市場(chǎng)股價(jià)的下跌，這些因素都牽制著我國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施作用力，使政策效果大打折扣。

四、進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)非，正常上漲的政策措施

1.完善和調(diào)整我國(guó)的房?jī)r(jià)政策，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了“小陽(yáng)春”和“紅五月”，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商恢復(fù)了信心，2012年6月，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)有所抬頭。因而，我國(guó)仍要堅(jiān)定不移地完善和調(diào)整我國(guó)的房?jī)r(jià)政策，實(shí)行抑制房?jī)r(jià)的政策措施，繼續(xù)進(jìn)行保證性安居工程房屋建設(shè)，緩解房?jī)r(jià)的壓力和居民的需求，從而使房?jī)r(jià)合理回歸。

2.提高央行的調(diào)控能力，控制貨幣的供給量，加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房貸款的控制。土地交易價(jià)格上漲過(guò)快是我國(guó)商品房?jī)r(jià)格上漲的一個(gè)重要因素，而在土地交易價(jià)格的調(diào)控上，中央銀行基本上無(wú)能為力，因而，未來(lái)我們要進(jìn)一步加強(qiáng)中央銀行決策的相對(duì)獨(dú)立性。當(dāng)前還應(yīng)賦予人民銀行合 理運(yùn)用各種政策工具的權(quán)利，由人民銀行結(jié)合我國(guó)的經(jīng)濟(jì)、金融狀況，適時(shí)自主采用政策工具。另外，貨幣供應(yīng)量的增加一方面導(dǎo)致利率的下降，另一方面會(huì)使土地價(jià)格相對(duì)減少，這些帶動(dòng)作用都會(huì)使房?jī)r(jià)上漲。所以，央行要控制我國(guó)貨幣供給量，減少投資性需求和消費(fèi)欲望。

3.改革我國(guó)的財(cái)政收入體系，地方政府從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的利益中隔離。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和國(guó)家地方財(cái)政的重要來(lái)源，拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)和與之相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年，我國(guó)商品房銷(xiāo)售額20510億元，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值209407億元，商品房銷(xiāo)售額占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的9.79%，2007年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值246619億元，其中商品銷(xiāo)售額為29604億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的12%；2008年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值300670億元，其中商品房銷(xiāo)售額為24071，占8%；2009年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值335353億元，商品房銷(xiāo)售額為43995億元，占13.1%；2010年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值397983億元，商品房銷(xiāo)售額為52500億元，占13.2%；2011年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為471564億元，其中商品房銷(xiāo)售額為59000億元，占12.5%。因而政府在利益的驅(qū)動(dòng)下往往會(huì)采取與中央政府調(diào)控房?jī)r(jià)的措施，所以必須采取有效措施使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和政府官員利益分開(kāi)，并建立合理的官員考核和評(píng)價(jià)體系，減少面子工程。

4.完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的征稅制度，實(shí)行稅費(fèi)改革。稅收是我國(guó)財(cái)政收入的重要組成部分，是國(guó)家財(cái)富分配的重要調(diào)節(jié)手段。但目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度存在稅種繁多、征收面窄、計(jì)稅依據(jù)不合理、重復(fù)征稅等弊端，因而現(xiàn)階段必須加大稅費(fèi)改革。合并復(fù)雜稅種，避免重復(fù)征稅；對(duì)流通環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)稅收加大征收力度，抑制投資性需求；對(duì)有多套住宅加大稅收力度，調(diào)節(jié)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。

5.稅收、金融、土地和住房保證等政策相結(jié)合，全方位抑制房?jī)r(jià)。我國(guó)房?jī)r(jià)的不正常上升，除了宏觀經(jīng)濟(jì)上一些具體的問(wèn)題外還有一些制度上的問(wèn)題，如房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理、商品房空置面積大、土地供給制度等，而各種制度的單獨(dú)實(shí)施用存在內(nèi)在和外在的抵消作用，因而要通過(guò)財(cái)政政策、稅收政策、貨幣政策、土地政策和社會(huì)保障政策的合理搭配，使房?jī)r(jià)穩(wěn)定、理性回歸。

五、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)房?jī)r(jià)的非正常上漲僅靠市場(chǎng)的自我調(diào)控是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因而我國(guó)需要市場(chǎng)和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的有效結(jié)合。然而，目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控仍舊不到位，不符合我國(guó)發(fā)展的客觀要求，因而我們需要使稅收、金融、土地和保障政策等合理結(jié)合，使房?jī)r(jià)有效回歸。我相信，只要我國(guó)的政策措施得當(dāng)并得到真正有效落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)回歸到正常合理范圍之內(nèi)。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]中華人民共和國(guó)2006-2011年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)

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