涉港房產遺囑繼承變更登記實務初探

李潔琦

【摘 要】本文從房產權屬判斷、遺囑效力認定、繼承人確定和接受繼承的意思表示、變更登記方案設計等方面對涉港房產因遺囑繼承發生的變更登記實務問題進行探討。

【關鍵詞】遺囑繼承；房產變更登記；涉港繼承

一、涉港房產遺囑繼承變更登記的概念和法律效力

（1）涉港遺囑繼承的概念和法律適用。涉外遺囑繼承，指在遺囑繼承關系的構成要素中有一個或幾個涉及國外的遺囑繼承。本文擬主要討論房產在內地，而當事人為香港居民及法律事實發生在香港情形下，遺囑繼承房產變更登記的實務問題。基于香港和內地存在區際法律沖突，涉港遺囑繼承參照涉外民事關系法律適用的規定處理。（2）我國的不動產變更登記制度和法律效力。不動產物權的變更自記載于不動產登記簿時發生效力。因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。處分該物權時，依法需登記的，未經登記不發生物權效力。因此，繼承人于繼承開始時即獲得遺產的所有權，在進行遺產的分配和處理后，辦理房產變更登記，使繼承人處分該等房產不存在障礙。

二、房產變更登記方案設計

（1）公證后登記或訴訟后登記。繼承開始時繼承人即獲得遺產所有權，但繼承人不能僅持親屬關系證明、遺囑或法定繼承人關于遺產的分配協議申請變更登記。因為房管部門對申請僅作形式審查，對于實體問題，如遺囑的效力認定、繼承人的確定和意思表示等需通過有權機關出具一份明確不動產歸屬的生效法律文書，而后房管部門依文書登記。上述文書主要指公證機關出具的繼承權公證書或法院的判決。（2）不能依據香港出具的遺囑、繼承有關公證辦理變更登記。辦理房產公證事項，除證明遺囑、贈與書或委托書等單方法律行為，可以在遺囑人、贈與人或委托人住所地公證機關申請辦理外，其他應在房產所在地公證機關申請辦理。（3）不能依據香港法院作出的確認房屋屬繼承人所有的判決辦理變更登記。不動產所在地法院對不動產物權享有專屬管轄權。

三、涉港房產權屬狀態確認

（1）辦理涉港遺囑繼承、房產登記的先決事項。辦理遺囑繼承、房產登記的先決事項就是確認房產的性質。繼承開始前財產的權屬狀態，將影響被繼承人作出遺囑的效力，進而影響繼承時遺產的處理。（2）涉港房產權屬狀態所涉法律關系之識別。不動產物權適用不動產所在地法律。此處涉及識別問題。識別的結論不同，其應適用的沖突規范不同。涉外民事關系的定性，適用法院地法律。內地法律體系中，物權法律關系主要受《物權法》調整。另有單行法如《海商法》、《婚姻法》等對特殊物權關系進行規定。因此，對于婚姻期間購入房產的權屬認定，應依據內地物權法，除有證據證明登記確有錯誤外，以記載于不動產登記簿的內容為準。同時，被繼承人及其配偶對房產是否共有，基于物權法無法判斷，應適用夫妻財產關系沖突規范確定準據法。（3）沖突規范及準據法判斷房產權屬。夫妻財產關系沖突規范的連結點包括經常居所地、國籍國及主要財產所在地。如依沖突規范指向內地法，婚姻存續期間購入的房產，除非婚姻法及其司法解釋規定的特定情形，如夫妻另有約定、被指定贈與等外，應被認定為夫妻共同財產。

四、遺囑效力的確定

遺囑效力，適用遺囑人立遺囑時或者死亡時經常居所地法律或者國籍國法律。而內地法律亦規定，遺囑人在香港設立的遺囑，處分其在內地的房產，遺囑內容應符合我國法律。當事人申辦公證時，公證機關檢驗內容包括：確認遺囑是否本人所立，立遺囑時是否符合行為地法律；所處分的財產是否屬本人所有；遺囑受益人有無變化，有無取消缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人的繼承權等。對于前兩項立遺囑人及行為法律效力，應由香港高等法院進行檢定。為確認遺囑檢定書的真實性，可要求司法部委托的香港律師辦理公證證明。依法檢定并公證的遺囑，如其內容與我國法律無抵觸，應視為有效遺囑等等。

五、繼承人的確定和接受繼承的意思表示

遺產管理等事項，適用遺產所在地法律。通過繼承人對被繼承人婚姻情況、子女情況、父母情況的聲明（根據香港法律聲明人對聲明內容承擔法律責任），及結婚證明書、子女出生證明書等法律文件確定繼承人之合法身份。通過《繼承遺產聲明書》愿意繼承房產之內容確定繼承人接受繼承的意思表示。

綜上所述，在涉港房產遺囑繼承的變更登記中，房產權屬、遺囑效力、繼承人與接受繼承的意思表示等法律事實和法律效果需依不同沖突規范及準據法確認，并應考慮國內法律的限制性規定。根據明確反映上述事實的符合法定形式的相關文件，通過公證或訴訟程序取得確認房產歸屬的法律文書，進而辦理變更登記。

參 考 文 獻

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