關(guān)于不同物業(yè)類型的實用率及其關(guān)系研究

○寧 智 陳曉彬

（1、深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心 廣東 深圳 518000 2、深圳市花樣年地產(chǎn)集團有限公司 廣東 深圳 518000）

一、實用率的定義分析

1、實用率的定義

目前，房地產(chǎn)市場上多出現(xiàn)“實用率”（南方稱實用率，北方多稱得房率）一詞，并以此作為營銷的賣點之一進行宣傳。實用率通常理解為可供支配的面積與房屋建筑面積之比，專業(yè)上是指套內(nèi)建筑面積與住宅面積的比例，即實用率=套內(nèi)建筑面積/住宅建筑面積*100%。而住宅建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與公攤建筑面積之和，其中：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。由此可見，公攤面積是影響房屋實用率的關(guān)鍵因素，公攤面積越小，實用率越高。公攤面積指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公攤面積主要包括兩個部分，一是為本幢服務(wù)的公共用房和管理用房，如大堂、樓梯間、電梯井、水泵房、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房、垃圾道、配電間、屋頂水箱間、地下室、技術(shù)設(shè)備層等，二是套（單元）與共用建筑空間之間的分隔墻，外墻（包括山墻）墻體水平投影。

2、實用率和使用率的區(qū)別

房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，即使用率=套內(nèi)使用面積/住宅建筑面積*100%，它是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)。實用率和使用率的區(qū)別主要在于套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)使用面積。其中，套內(nèi)建筑面積包括了套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積。所以對于一套房屋來說，實用率往往比使用率高。因此，在房地產(chǎn)市場營銷中，房地產(chǎn)開發(fā)商往往采用實用率作為引導(dǎo)消費者衡量產(chǎn)品品質(zhì)的重要指標(biāo)，而不采用關(guān)系到實際可用面積的使用率。

3、實用率的敏感性分析

對實用率進行敏感性分析，需從實用率的內(nèi)涵入手，即：

實用率=套內(nèi)建筑面積/住宅建筑面積*100% （1）

住宅建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤建筑面積 （2）

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積 （3）

從公式（1）、（2）、（3）得出結(jié)論，影響實用率敏感性的主要因素包括套內(nèi)建筑面積、公攤建筑面積和陽臺建筑面積。

其中，套內(nèi)墻體面積對實用率的影響主要體現(xiàn)在二次裝修上。在套內(nèi)建筑面積既定的前提下，要提高實用率，只能減少房屋內(nèi)部墻體面積。一般交付使用的房屋內(nèi)部墻體厚度在12—15厘米，在二次裝修中，可將建筑內(nèi)部部分墻體厚度適當(dāng)減少，進而增加了使用面積，一定程度上提高了實用率。在公攤建筑面積中對實用率的影響最大的是電梯數(shù)量、電梯廳面積、走廊面積等，即戶型設(shè)計的影響。陽臺建筑面積對實用率的影響主要體現(xiàn)在通過贈送陽臺等以提高實用率，目前市場上通過對陽臺、飄窗、入戶花園、空中花園的贈送以提高房屋的實用率，折算后的實用率超過100%，所以陽臺建筑面積對實用率的影響不在本文的研究范圍之內(nèi)。

二、不同物業(yè)類型的實用率研究

1、實用率的一般規(guī)律

查閱相關(guān)的政策法規(guī)、文獻資料，對于住宅的實用率，目前國家沒有明確的相關(guān)規(guī)定。市場上大多采用市場調(diào)查法得出房屋的實用率，即通過調(diào)查收集大量樓盤的實用率來得出不同物業(yè)類型的實用率區(qū)間，具體數(shù)據(jù)如表1所示。

其中，小高層一般集中在85%～88%之間，高層一般集中在80%～83%之間。一般在戶型設(shè)計中，實用率若能達到85%以上的，則是非常成功的設(shè)計方案。

2、不同物業(yè)類型的實用率分析研究

不同的物業(yè)類型的實用率不同。而實用率區(qū)間的產(chǎn)生則是由于相同的物業(yè)類型中存在不同的建筑形式和平面形式。所以要進一步探索實用率的規(guī)律，有必要分析在不同的建筑形式和平面形式下，實用率的變化規(guī)律。

（1）板樓的實用率分析。板樓一般是多層、多數(shù)小高層和少數(shù)高層。其特點是建筑物南北方向比較薄，東西方向比較寬，外形類似一塊巨大的板，分為長走廊式和單元拼合式，一般為一梯2戶或4戶，不超過4戶。部分小戶型板樓戶數(shù)能達到幾十戶以上。

通過對深圳市部分典型樓盤的調(diào)查分析，得到多層、小高層、高層的板樓類型的樓層數(shù)、電梯數(shù)與實用率關(guān)系，如表2所示。

表2 板樓的樓層數(shù)、電梯數(shù)與實用率關(guān)系

表1 市場調(diào)查法下的不同物業(yè)類型的實用率區(qū)間

通過表2我們可以看出，隨著樓層數(shù)的遞增，實用率基本呈現(xiàn)下降的趨勢。而通過對表2的詳細分析，我們還可以得出以下幾種規(guī)律。

首先，建筑形式的變化。同樣的樓層數(shù)、電梯數(shù)和戶數(shù)，隨著建筑形式從拼合板樓變成短板樓，實用率降低，如表3所示。

表3 建筑形式與實用率的關(guān)系

其次，電梯數(shù)的變化。同樣的建筑形式下，總層數(shù)和戶數(shù)相同，而增加一部電梯則使得實用率下降5個百分點左右，如表4所示。

表4 電梯數(shù)與實用率的關(guān)系

最后，層數(shù)的變化。同樣的建筑形式、電梯數(shù)和戶數(shù)，隨著層數(shù)的增加，實用率則相應(yīng)減少。而樓層越高，則實用率下降的幅度更大，如表5所示。

表5 層數(shù)與實用率的關(guān)系

綜上分析，拼合板樓的實用率高于短板樓，電梯數(shù)量對實用率的影響較大。層數(shù)對實用率的影響：11—18層，隨層數(shù)增高實用率提升，但幅度不大；18層以上，隨層數(shù)增高，實用率下降，幅度較大，樓層越高，幅度越大。

（2）塔樓的實用率分析。從外形上看，塔樓有點像古建筑的塔，一梯多戶，住戶較密集，多為高層結(jié)構(gòu)。按樓的橫切面分其可分成蝶形、T形、工形、品字形、器形、橢圓形等。通過對深圳市

表6 塔樓的樓層數(shù)、電梯數(shù)與實用率關(guān)系

綜上分析，塔樓的實用率與樓層數(shù)的增減無規(guī)律可循，但受建筑形式、電梯數(shù)和平面布局影響較大。各種形式的塔樓實用率不同，從大到小依次是：T形、品形、十字形、蝶形、圓形、方形。

（3）板樓和塔樓的實用率對比分析。通過對同一樓盤，同一設(shè)計的板樓和塔樓的對比分析，層數(shù)為11—18層的板樓（短板樓和拼合板樓）比塔樓實用率高；層數(shù)為18層以上的高層及超高層塔樓，其實用率高于板樓。但層數(shù)超過18層以上的板樓，其交通面積大于塔樓，如消防樓梯、走廊等。部分典型樓盤的調(diào)查分析，得到多層、小高層、高層的塔樓類型的樓層數(shù)、電梯數(shù)與實用率關(guān)系，如表6所示。

從表6可以看出，塔樓的實用率跟隨著樓層數(shù)的增加，無一定的規(guī)律可循。我們試圖通過不同的建筑形式、電梯數(shù)和樓層的增減來進一步分析，找出其中的規(guī)律。

首先，建筑形式的變化。在同樣的總層數(shù)、電梯數(shù)和戶數(shù)的情況下，T形的實用率高于十字形，蝶形的實用率高于圓形，如表7所示。

表7 建筑形式與實用率的關(guān)系

其次，電梯數(shù)的變化。在同樣的建筑形式、總層數(shù)和戶數(shù)的情況下，電梯數(shù)增加，實用率降低，如表8所示。

表8 電梯數(shù)與實用率的關(guān)系

最后，層數(shù)的變化。在同樣的建筑形式、電梯數(shù)和戶數(shù)的情況下，隨著樓層數(shù)的增加，實用率相應(yīng)降低，如表9所示。

表9 層數(shù)與實用率的關(guān)系

三、提高實用率的方法

通過以上對不同建筑特征、物業(yè)布局等因素對實用率影響的分析可以看出，要提高住宅的實用率，有以下幾種方法：一是要選取適當(dāng)?shù)慕ㄖ问剑瑢訑?shù)18層以下的小高層，可選擇拼合式板樓的建筑形式；層數(shù)大于18層的高層建筑，可選擇塔樓的建筑形式。二是在戶型設(shè)計上，綜合考慮衛(wèi)生間、走廊、陽臺以及房間的進深等因素，增加房間的實際可使用面積。

總之，提高實用率要綜合考慮消費者的需求、開發(fā)商的成本控制、產(chǎn)品定位等因素，在充分迎合消費者偏好的同時，有效控制成本，增強產(chǎn)品的競爭力。

[1]朱藹敏：跨世紀(jì)的住宅設(shè)計[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，1999.

[2]劉先覺：現(xiàn)代建筑理論[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2005.

[3]趙旭、段曉梅：淺談我國城市居住區(qū)中的建筑類型[J].工程科學(xué)，2009（7）.